【正文】 發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元。％％，這一比例引起了管理層的極大關(guān)注。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，1998年至2002年，％；1997年至2002年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)一倍以上，兩者的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP的增速。這種情況再次加大了管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)“新政策”的決心。今年上半年，央行兩次統(tǒng)計(jì)均表明貨幣供應(yīng)量過快。為保證房地產(chǎn)業(yè)今后的良好發(fā)展，為減少金融風(fēng)險(xiǎn)，上 述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺(tái)相關(guān)的政策措施來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展（詳見中國人民銀行《關(guān) 于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，見本刊6月號(hào)第33頁）。商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，并最終將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，這是實(shí)現(xiàn)總體長(zhǎng)期平衡的基礎(chǔ)。要通過利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡。從許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場(chǎng)大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過快或過熱，最終超過市場(chǎng)需求承受極限。目前國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資短期內(nèi)大幅度增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格大幅度上升，就有過熱的跡象。貸款過于集中于一個(gè)行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，也會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的集聚。所以，必須未雨綢繆，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過熱跡象時(shí)，雖沒有出現(xiàn)危機(jī)，但也要超前預(yù)警，防范金融風(fēng)險(xiǎn)于未然。目前部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中，高價(jià)房和別墅快速增加，在商品房結(jié)構(gòu)中比重不斷上升，整個(gè)房?jī)r(jià)不斷上升。而購買高價(jià)房和別墅的多為高收入者，個(gè)人收入支付能力比較強(qiáng)，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭，為這些樓盤開發(fā)提供大量貸款。貨幣政策在尊重市場(chǎng)規(guī)律和原則，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控作用時(shí)，也要體現(xiàn)一定的政策目標(biāo)，必須關(guān)注市場(chǎng)中最大多數(shù)人的利益，促使房地產(chǎn)社會(huì)需求處于比較公平的狀況。三、新政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對(duì)銀行金融支持依賴度過高。主要體現(xiàn)在：1．中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瀕臨困境。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。2．房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭受抑制。據(jù)了解，目前北京房地產(chǎn)銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現(xiàn)打折銷售現(xiàn)象。部分消費(fèi)者可能形成價(jià)格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和動(dòng)力。從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應(yīng)量將有所減少。但從長(zhǎng)期看，央行一系列措施的實(shí)行，會(huì)有利于夯實(shí)房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著管理層對(duì)房地產(chǎn)信貸收緊政策的實(shí)施，新開工面積增幅將回落，從而會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡，最終會(huì)消化掉大量存量房，降低整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率，長(zhǎng)期看來會(huì)擠掉房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)水分，有利于其今后的發(fā)展。四、新政策的新動(dòng)向央行新政策的出臺(tái)，已在房地產(chǎn)行業(yè)引起很大的反響，但新政策的具體實(shí)施還須各地分行制定各地區(qū)相應(yīng)的“房貸實(shí)施細(xì)則”。二是該政策的實(shí)施細(xì)則主要由地方金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和各商業(yè)銀行根據(jù)自身的具體情況自行制定，由于房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴，估計(jì)政策的實(shí)施具有一定的彈性和緩沖空間。我國《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實(shí)施一年來，已有100個(gè)信托品種投放市場(chǎng)，均大受市場(chǎng)歡迎。其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款。目前，發(fā)達(dá)國家70％的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營(yíng)，盡管我國對(duì)信托業(yè)的界定有所保留，但市場(chǎng)份額依然誘人。央行新政策的出臺(tái)，無疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。3．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引外資。一旦和境外房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，那么資金鏈就會(huì)非常牢固，因?yàn)閲獾慕鹑诤头康禺a(chǎn)是緊密相連的，被統(tǒng)稱是房地產(chǎn)金融。4．房地產(chǎn)開發(fā)要注重政策傾向。然而，新政策實(shí)施后因?yàn)榇祟悩潜P開發(fā)量減少，開發(fā)成本增加和人們需求增長(zhǎng)會(huì)使這類商品房的價(jià)格上漲，同中小型企業(yè)不具備此類商品房開發(fā)相反的是，有實(shí)力的大型房地產(chǎn)商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實(shí)施后此類商品房的開發(fā)空間，其增值和盈利的機(jī)會(huì)可能大于以往。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模較大,開發(fā)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn),這使得房地產(chǎn)的投資需要大量資金,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模,外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。以開發(fā)住房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè),一直以來都以銀行貸款為主。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,政府對(duì)居住類房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控除了供需調(diào)節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調(diào)控在整個(gè)宏觀調(diào)控體系中也是必不可少的。隨著利率調(diào)整,整個(gè)住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的響應(yīng),住房?jī)r(jià)格會(huì)如何變化等問題是歷次調(diào)控政策出臺(tái)后,各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。20042007年為個(gè)人住房貸款平穩(wěn)發(fā)展期，在房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同作用下，個(gè)人住房貸款高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭受到抑制，%、%%。%。從信貸風(fēng)險(xiǎn)看，在個(gè)人住房貸款高速發(fā)展時(shí)期，隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款不良率也迅速提高。自2004年以來，在宏觀調(diào)控的作用下，北京市個(gè)人住房貸款增速迅速回落，但資產(chǎn)質(zhì)量保持了總體較好的狀態(tài)。截至2008年末，%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)期，我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)并沒有出現(xiàn)快速上升，即使在深圳、廣州等房?jī)r(jià)降幅較大的城市，個(gè)人住房貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。同時(shí)，說明居民對(duì)家庭收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較好，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。因而，除了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)外，其具體風(fēng)險(xiǎn)主要可分為違約風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。違約理論及實(shí)證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會(huì)降低借款人的支付能力而違約風(fēng)險(xiǎn)增加。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關(guān)系。其中，30歲（含）以下和3040歲（含）的借款人占比為超過七成，50歲及以上貸款購房人僅為貸款購房人數(shù)的百分之五左右。預(yù)期家庭收入基本穩(wěn)定及較大幅度上升的超過八成，對(duì)收入預(yù)期不確定的家庭不足兩成。這表明我國房貸風(fēng)險(xiǎn)。美國抵押貸款市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)層次: 優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)(Prime Market)，“ALTA”貸款市場(chǎng)和次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)(Subprime Market)。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。次級(jí)抵押貸款對(duì)信用要求程度不高，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%3%。可見，房貸客戶不穩(wěn)定是重要的信貸風(fēng)險(xiǎn)因素之一。美國次債款危機(jī)正是發(fā)端于房?jī)r(jià)降溫，受美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的影響，美國人的買房熱情高漲，據(jù)美國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)調(diào)查署統(tǒng)計(jì)，%%。2006年以來由于美國住房市場(chǎng)的急劇降溫，借款人很難及時(shí)將房產(chǎn)變現(xiàn)，房屋價(jià)值也可能已經(jīng)跌到不足以償還剩余貸款的地步，由此造成越來越多的次級(jí)抵押貸款者不堪重負(fù)。為了支持普通家庭購房，同時(shí)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年我國信貸政策進(jìn)一步將購買90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。這表明我國房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)波動(dòng)，如果下降幅度不超過20%，通常的房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)低于貸款余額，由此導(dǎo)致的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從20032008年北京市住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲60%左右，從實(shí)際銷售價(jià)格看，我國許多城市房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在一倍以上。（三）受國際金融危機(jī)影響通貨膨脹預(yù)期逆轉(zhuǎn)，五次降息將利率風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實(shí)際利率水平。住房需求、通脹預(yù)期、資金供給、利息調(diào)整等對(duì)實(shí)際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負(fù)擔(dān)，他們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，或至少認(rèn)為在“合理”的時(shí)間段內(nèi)會(huì)如此，只要他們能及時(shí)將房子出售，風(fēng)險(xiǎn)是“可控”的，并且想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會(huì)快于利息負(fù)擔(dān)的增加。據(jù)雷曼兄弟公司報(bào)告顯示，在2006年獲得次級(jí)抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時(shí)還貸。截至2008年末，%，%。從當(dāng)前利率水平看，房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降到較低水平，如果我國宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)意想不到的波動(dòng)，房貸質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)較大幅度下降。在當(dāng)前流動(dòng)性相對(duì)過剩的情況下，提前還款風(fēng)險(xiǎn)正在逐步顯現(xiàn)。從當(dāng)前金融市場(chǎng)形勢(shì)看，居民手中的房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)值逐步回歸，資產(chǎn)投資收益率逐步降低。從北京情況看，%，2007年和2008年約占個(gè)人住房貸款的13%，提前還款風(fēng)險(xiǎn)較大。信用放款金額相對(duì)較小，金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生直接貸款損失的可能性較低。特別是對(duì)借款人收入情況以及其他申請(qǐng)文件只作形式上的審核，使得一些不符合規(guī)定的借款人獲得個(gè)人住房貸款。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現(xiàn)一些假按揭現(xiàn)象，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。我國的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)不能出售變現(xiàn)，借款人也不能“轉(zhuǎn)”按揭，因而固有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能夠加大投資人的利息負(fù)擔(dān)，增加金融機(jī)構(gòu)的支付風(fēng)險(xiǎn)，需要引起高度關(guān)注。但從流動(dòng)性比率看，銀行負(fù)債趨向活期化而資產(chǎn)因住房抵押趨向長(zhǎng)期化，這種趨勢(shì)長(zhǎng)期持續(xù)引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其措施包括：加強(qiáng)與借款人面訪及信用調(diào)查；嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。商業(yè)銀行應(yīng)具有預(yù)測(cè)及有效安排改部分資金的能力，面對(duì)可能逐步增加的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，我國商業(yè)銀行要做好預(yù)測(cè)、及早安排，降低提前還貸資金的機(jī)會(huì)成本，提高實(shí)際收益水平。在利率市場(chǎng)化的進(jìn)程中，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析與預(yù)測(cè)，通過推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)機(jī)制建設(shè)，靈活確定貸款利率，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化可以降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，提高資金使用效率。參考文獻(xiàn)[1]