13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對房地產(chǎn)的影響-在線瀏覽
2025-04-05 11:04本頁面
【正文】 UN，世聯(lián)研究 %%%%%%%%01000202330004000500060007000800090001905 1912 1919 1926 1933 1940 1947 1954 1961 1968 1975 1982 1989 1996 2023 2023美國購房適齡人口增速維持在低位 美國購房適齡人口（ 2544歲，萬人） 同比增速（ %，史軸） %%%%%%%050010001500202325001964196819721976198019841988199219962000200420082012201620202024美國新開工和撫養(yǎng)比 已開工的新建私人住宅（千套，左軸） 撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) %%%%%%%%%%%%%%%%%%195519601965197019751980198519901995200020052010201520202025美國投資和人口結(jié)構(gòu)走勢 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564)（左軸） 固定資產(chǎn)投資 /GDP 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 隨著美國撫養(yǎng)比的筑底期間，美國的新開工見頂回落，固定資產(chǎn)投資 /GDP比值也隨之回落 數(shù)據(jù)來源： UN， Wind，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)變化影響日本住房需求的長期趨勢 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 日本房地產(chǎn)市場在泡沫破裂以后開始下行。 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 0001950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023日本購房適齡 人口變化情冴 日本購房適齡人口（ 2544歲 ,千人） 日本人口變化： 總?cè)丝谠诮陙沓掷m(xù)放緩，而適齡購房人口在 80年代高位平臺回落， 90年代房地產(chǎn)泡沫破裂 %%%%%%0501001501920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023日本人口增速處于下降趨勢 日本總?cè)丝?(百萬 ) 同比增長（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，日本兩次“人口紅利”曾為經(jīng)濟(jì)增長提供契機(jī)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 %%%%%%%%%608010012014016018019601964196819721976198019841988199219962000200420082012日本房價指數(shù)不撫養(yǎng)比關(guān)系 日本房價指數(shù)（左軸） 撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) ?二戓后的“嬰兒潮”使日本撫養(yǎng)比在上世紀(jì)五六十年代經(jīng)歷了一次 快速下降 ； ?日本經(jīng)濟(jì)在 1970年實現(xiàn) “ V”型反轉(zhuǎn)。在高房價、高通脹和經(jīng)濟(jì)衰退的影響下，人口出現(xiàn)“逆流”，房價下跌。 ?80年代，日本迎來了一次短暫的 撫養(yǎng)比下行周期 和經(jīng)濟(jì)繁榮，房價、地價快速上漲； ?1991年海灣戓爭期間，正值 撫養(yǎng)比的長期拐點(diǎn) ，日本通脹從 1986年的丌到 1％連續(xù)攀升至將近 3％的近 20年高點(diǎn)。房價也陷入長期下行趨勢。上世紀(jì)九十年代初，日本撫養(yǎng)比邁入長期拐點(diǎn)后，新屋開工呈現(xiàn)下降的趨勢 數(shù)據(jù)來源： UN，日本統(tǒng)計局，世聯(lián)研究 中國人口與房地產(chǎn)市場關(guān)系 2 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，我國商品房銷售在經(jīng)歷了幾波快速增長后， 2023年以后，增速逐漸回落 20%10%0%10%20%30%40%50%60%0202304000060000800001000001202301991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積增速走弱 商品房銷售面積 (萬平米 ) 同比增長（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 1998年以后，我國房地產(chǎn)經(jīng)過多輪調(diào)控，短期內(nèi)起到了一些效果，但長期來看，因供求失衡，房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢 010002023300040005000600070001991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國新建住房銷售均價丌斷增長 商品房均價（元 /平米） 住宅均價（元 /平米） 19982023，政策支持住房市場化，市場供需快速啟勱 20232023， 嚴(yán)控土地供應(yīng)和開發(fā)商信貸。金融危機(jī)沖擊使 08年房市量價齊跌 20232023年初 ，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，市場需求快速反彈導(dǎo)致供求失衡，房價快速上漲 2023至今 ， 擴(kuò)大供給，抑制需求，開啟叱上最嚴(yán)的五輪調(diào)控 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 銷售帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置面積快速增長，近年來受調(diào)控影響，土地購置面積在 08年和 12年負(fù)增長 %%%%%%%%010000202303000040000500006000070000800001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 2023年來持續(xù)下降 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計值（億元） 累計同比（ %，史軸） %%%%%%%%%050001000
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