13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之五-人口對(duì)房地產(chǎn)的影響-展示頁(yè)
2025-03-10 11:04本頁(yè)面
【正文】 有 7700萬(wàn)人，占美國(guó)成年人的 35%。 ?移民增長(zhǎng)率： 當(dāng)前美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來(lái)自移民及移民的出生率，占增加人口的 82%。 人口總量變化 人口結(jié)構(gòu)變化 ?自然增長(zhǎng)率： 美國(guó)生育率從 1990年代初開(kāi)始迚入下降通道。 中國(guó)人口不房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 2 美日人口不房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 1 美日人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系 1 人口結(jié)構(gòu)變化影響美住房需求的長(zhǎng)期趨勢(shì) 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 雖然 2023年美國(guó)新建住房成交同比大幅增長(zhǎng)，但該值仍是 1963年以來(lái)的低位，與此相應(yīng)，美國(guó)新建住房待售也在低位運(yùn)行 %%%%%%%%%%%%02004006008001000120014001968 1975 1982 1989 1996 2023 2023 2023美國(guó)新建住房成交處于 1963年以來(lái)低位 新建住房銷(xiāo)售（千套） 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） %%%%%%%%%%01002003004005006001968 1975 1982 1989 1996 2023 2023 2023美國(guó)新建住房庫(kù)存處于低位 新建住房待售（千套） 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，美國(guó)新建住房平均售價(jià)在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)調(diào)整后均會(huì)呈現(xiàn)快速反彈。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 集團(tuán)市場(chǎng)研究部 2023年世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之五 20230527 人口對(duì)房地產(chǎn)的影響 特別聲明 本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶(hù)幵丌能盡依賴(lài)此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但丌對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。 2023年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng) %，重新步入上升通道 0500001000001500002023002500003000003500001968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023美國(guó)新建住房平均售價(jià)次貸危機(jī)后有所反彈 美國(guó)新建住房平均售價(jià)（美元 /套） 1981年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)：滯漲（ Stagflation） 1991年商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)剩（ Over investment ） 20232023年次貸危機(jī) （ The subprime mortgage crisis ） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 受 美國(guó)新建住房成交回落影響，美國(guó)住宅投資減速 01002003004005006007008009001955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015美國(guó)住宅投資高位回落 固定資產(chǎn)投資 :私人和政府 :住宅（ 10億美元） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 與歷史數(shù)據(jù)相比， 當(dāng)前美國(guó)新開(kāi)工處于低位，但開(kāi)始反彈 %%%%%%%%050010001500202325001959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2023 2023 2023美國(guó)新開(kāi)工面積維持在低位 已開(kāi)工的新建私人住宅（千套，左軸） 同比增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，美國(guó) 房屋空置率和出租空置率均處于高位， 2023年下降后， 2023年一季度有所反彈，空置率重回 2%以上 0246810121960 1963 1966 1970 1973 1976 1979 1983 1986 1989 1992 1996 1999 2023 2023 2023 2023 2023美國(guó)房屋空置率仍處于較高位置 出租空置率（ %） 房屋空置率（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 人口因素對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性影響 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮主要是由住房市場(chǎng)需求萎縮導(dǎo)致，而市場(chǎng)需求的決定因素則是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。 2023年美國(guó)人口為 ，過(guò)去十年美國(guó)人口增長(zhǎng) %，為 1940年以來(lái)的最低增幅。外來(lái)移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，然而過(guò)去十年來(lái)的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變迚一步降低了海外移民的速度。這批人當(dāng)前也已到了傳統(tǒng)退休年齡 65歲，繼續(xù)工作可能性較低，這一代嬰兒潮未來(lái)的住房消費(fèi)支出將明顯減少。 住房市場(chǎng)需求主要影響因素 影響因素 1：人口總量變化。 外來(lái)移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，兩次經(jīng)濟(jì)衰退降低了海外移民的速度 60%40%20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023 2023美國(guó)凈移民人數(shù)下降 凈移民人數(shù)（萬(wàn)人） 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來(lái)源： Wind，世聯(lián)研究 影響因素 3： “嬰兒潮”退休。當(dāng)前適齡購(gòu)房人口仍然處在高位 數(shù)據(jù)來(lái)源：
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