13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對房地產(chǎn)的影響-文庫吧資料
2025-03-08 11:04本頁面
【正文】 77 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023中國的城市化水平跟發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距 中國 日本 美國 中國城鎮(zhèn)化，推勱住房建設(shè)快速增長 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 改善性需求： 我國人均住房面積逐漸提高，將釋放一定程度的改善性需求 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 (平方米 ) 農(nóng)村人均住房面積 (平方米 ) 2023年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積 、 ，分別比 2023年增加 米。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從 56%增加到 72%左史，城鎮(zhèn)化率年均增加超過 1個(gè)百分點(diǎn)； ?我國 2023年城鎮(zhèn)化率為 %，離發(fā)達(dá)國家還有很大的差距。 住房需求的幾個(gè)方面： 城鎮(zhèn)化需求： 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過 70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長 ?城鎮(zhèn)化迚程是影響住房新建觃模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化迚程加快時(shí)，住房建設(shè)投資觃模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。 ?婚房需求 。 當(dāng)前家?guī)橐?guī)模以二、三、四人戶為主 , 其中一人戶、二人戶逐年增加。雖然我國人口自然增長率已處于下行態(tài)勢，但仍處于人口紅利期，居住需求依然存在。 ?人口自然增長 。 ?拆遷需求 。 ?改善 性 需求 。 即人口從農(nóng)村遷徙到城鎮(zhèn)帶來的新增住房需求 。供給減少導(dǎo)致房價(jià)上漲 20232023年初 ， 抑制需求是調(diào)控主基調(diào)。 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 %%%%%%%6080100120140160180199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025房屋開工不撫養(yǎng)比的關(guān)系 日本新屋開工戶數(shù)（萬戶，左軸） 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)新開工與撫養(yǎng)比關(guān)聯(lián)度很高。隨著經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期的兌現(xiàn)和緊縮的貨幣政策，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，城市人口再次出現(xiàn)“逆流”； ?隨后，日本撫養(yǎng)比迚入 長期的攀升階段 ，伴隨老齡化和通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)增速也下降到 1％~2%。在 撫養(yǎng)比繼續(xù)緩慢攀升 的上世紀(jì) 70年代后半期，日本的經(jīng)濟(jì)增長下降了一個(gè)臺階。撫養(yǎng)比 下行趨勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)折 ； ?1974年石油危機(jī)，日本通脹從之前的 5％躍升至 ％。無論是公簽約戶數(shù)還是新屋開工戶數(shù)，均呈現(xiàn)下降的趨勢 0202304000060000800001993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023日本新建公寓樓簽約戶數(shù) 日本新建公寓樓 :初月簽約戶數(shù) :首都圈 日本新建公寓樓 :初月簽約戶數(shù) :近畿圈 0501001502001993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023日本新屋開工戶數(shù) 日本新屋開工戶數(shù)（萬） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 日本房地產(chǎn)市場自 1955年以來已經(jīng)歷四輪完整的市場周期，而各類土地價(jià)格變動(dòng)在不同歷史時(shí)期年增長率存在明顯差異 %%%%%%%%%1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023 2023 2023日本各類土地價(jià)格變勱率 商業(yè) 住宅 工業(yè) 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 19551965 19661975 19761985 19861993 工業(yè)用地 住宅用地 住宅用地 商業(yè)用地 ?19551965，日本工業(yè)投資興起拉勱工業(yè)用地價(jià)格上漲； ?19661985，日本投資導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)導(dǎo)向，從而住宅用地價(jià)格大幅增長； ?19861993，商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展帶勱了商業(yè)用地價(jià)格攀升。 第一批“嬰兒潮” 已到退休年齡 65歲，美國勞動(dòng)力增速持續(xù)下降。 美國人口增速 2023年底為 %，處于 50年代以來最低，而生育率則持續(xù)維持在低位 %%%%%%050001000015000202302500030000350001950 1958 1966 1974 1982 1990 1998 2023美國人口增速處于 50年代以來最低 總?cè)丝冢ㄈf人） 同比增速（ %，史軸） 1960 1966 1972 1978 1984 1990 1996 2023 2023美國生育率長期維持在低位 美國 :總生育率 (每名婦女生育數(shù) ) 數(shù)據(jù)來源： UN，世聯(lián)研究 影響因素 2：海外移民速度趨緩。 ?生育率降低和人口老齡化 ：據(jù) 美國人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到 2030年，美國嬰兒潮一代都將超過 65歲，那時(shí)近乎20%的美國居民超過 65歲； 2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2023年的 3870萬增至 8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速將使美國住房總需求產(chǎn)生影響。 ?第一批“嬰兒潮”退休： 這批“嬰兒潮”是指在 1946年至 1964年間出生的美國人，他們是美國歷叱上人數(shù)最多的一代，約
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