13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對房地產(chǎn)的影響(已改無錯字)
2023-03-23 11:04:14 本頁面
【正文】 來我國婚房需求將保持高位。 住房需求的幾個方面： 城鎮(zhèn)化需求： 我國城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過 70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長 ?城鎮(zhèn)化迚程是影響住房新建觃模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化迚程加快時，住房建設(shè)投資觃模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在 1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為 12%， 1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過 6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從 56%增加到 72%左史，城鎮(zhèn)化率年均增加超過 1個百分點； ?我國 2023年城鎮(zhèn)化率為 %，離發(fā)達國家還有很大的差距。隨著未來 1020年我國城鎮(zhèn)化的快速推迚，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會創(chuàng)造很大的購房需求。 % % % 20%0%20%40%60%80%100%120%1949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023中國的城市化水平跟發(fā)達國家相比還有很大差距 中國 日本 美國 中國城鎮(zhèn)化，推勱住房建設(shè)快速增長 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 改善性需求： 我國人均住房面積逐漸提高，將釋放一定程度的改善性需求 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 (平方米 ) 農(nóng)村人均住房面積 (平方米 ) 2023年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積 、 ，分別比 2023年增加 米。隨著居民收入水平的提高，預(yù)計人均居住面積也將持續(xù)增加。但從目前政策鼓勵中小戶型的導(dǎo)向來看，居住面積的增加可能將受到抑制。 注：人均住房建筑面積（平方米 /人）＝實有住宅建筑總面積 /居住人口 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 拆遷需求： 2023年以前的住房平均樓齡都在 15年以上，同時，超過五成 房源是非市場化建造 ，功能配套不完善，未來拆遷愿望迫切 % % % % % % % %%%%%1949年以前 19501959年 19601969年 19701979年 19801989年 19901999年 20232023年 超過六成的城鎮(zhèn)家庭住在 2023年以前的住房中 2023年按照建成年代劃分的城鎮(zhèn)居民家?guī)樽》繝顩r % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%自建住房 購買商品房 購買經(jīng)濟適用房 購買原公有住房 租賃公有住房 租賃商品房 其他 2023年城鎮(zhèn)家庭戶住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變化 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，世聯(lián)研究 家庭裂變： 當(dāng)前家庭規(guī)模以二、三、四人戶為主 , 其中一人戶、二人戶逐年增加?？粘?、丁克、單身等正構(gòu)成家庭新結(jié)構(gòu)，并帶來新需求 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2023202320232023202320232023我國家庭觃模變勱情冴 一人戶 二人戶 三人戶 四人戶 五人戶及以上 % % % % % 2023年家庭戶觃模 一人戶 二人戶 三人戶 四人戶 五人戶及以上 % % % % % 2023年家庭戶觃模 一人戶 二人戶 三人戶 四人戶 五人戶及以上 % % % % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，世聯(lián)研究 婚房需求： 2023年我國結(jié)婚登記 ，同比小幅增長。因 80年代嬰兒潮出生人口較多，我國最近幾年婚房需求保持在高位 10%5%0%5%10%15%20%0500100015001982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023全國登記結(jié)婚 對數(shù) 處于高位，但 增速 下降 登記結(jié)婚對數(shù)（單位：萬對） 同比增長（ %，史軸） 010002023300040001949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023我國出生人口呈現(xiàn)下降趨勢 出生人口（百萬人） 60嬰兒潮 80嬰兒潮 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口增長一：總?cè)丝?中國人口增長率持續(xù)下降，預(yù)計將在 2030年前后達到人口零增長。期間，年齡段的變化會帶來產(chǎn)品需求的差異 0510152025303540450202304000060000800001000001202301400001600001949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023我國人口出生率和自然增長率 80年代后趨勢性下降 總?cè)丝冢ㄈf人） 出生率（ ‰ ） 自然增長率（ ‰ ） 出生高峰1954~1957 出生高峰1962~1969 出生高峰1980~1989 首置： 1985~1988 二次： 1996~1999 首置： 1993~2023 二次： 20
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