【正文】 城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 江門王府州 娛樂項目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣 濱海 珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結合 休閑 /保健 /會議 珠三角客戶 溫泉 清遠筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 娛樂體驗 珠三角客戶 峽谷漂流 觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動 運動 /休閑 /娛樂 深圳本地及香港客戶 GOLF 陽江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托 休閑 /運動 /觀光 /會議 珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑 珠三角旅游 度假地態(tài)勢 旅游者對旅游舒適度的關注已經(jīng)成為最重要的指標 ,第三層次旅游需求逐漸凸現(xiàn) 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性價比 娛樂性 觀賞性 舒適性資料來源：問卷調(diào)查 對度假區(qū)關鍵特性的選擇 珠三角消費 行為分析 在會議旅游方面表現(xiàn)最為突出的，莫過于海南博鰲。 按 4A級景區(qū)標準設計的度假區(qū)；號稱五星級溫泉 金鵝假日溫泉 惠城區(qū)矮陂鎮(zhèn) 投資 05年 11月動工，計劃今年 5月完工 湯泉高爾夫溫泉水療中心 惠州湯泉 水氣泡按摩、浮浴、簾幕按摩浴、瀑布泉、中藥藥水池、冰水池、高空雨簾、 V型流瀑、樺木熱水池、花香精浴、七大名泉池等多個項目，從美國引進活水按摩系統(tǒng) 中國第一家 SPA溫泉水療中心 水療中心剛試業(yè)，就吸引了許多企業(yè)組織員工集體前往休閑水療健康一日游。 南昆山溫泉大觀園 龍門縣永漢鎮(zhèn) 總占地 60萬多平米，池區(qū) 12萬平方米，投資 設有日本風情、巴厘島風情、南美風情、河岸線風光、嶺南風情區(qū)五個浸泡區(qū)， 72個功能各異、各具特色的溫泉池。 永漢莊加莊溫泉 龍門永漢鎮(zhèn)南昆山腳 多個園林式露天溫泉浸泡池，還有生態(tài)環(huán)境園、野菜園、游泳池、籃球場、羽毛球場、燒烤場、乒乓球室、桌球室、健身房、卡拉 OK舞廳、水上兒童娛樂場及釣魚臺等文體設施。是目前廣東省唯一的 “雙料溫泉 ”。 中國第一個 “香熏溫泉礦沙島 ”，共有各種特色溫泉 38種 恩平錦江溫泉 江門市恩平市大田鎮(zhèn) 占地 720畝 有溫泉沖浪區(qū)、溫泉飄流區(qū)，將濱海旅游、山水旅游的獨特項目與溫泉旅游 “巧妙結合 ”，令人在溫泉沖浪大浴池中感受綠浪翻滾、濤聲陣陣的刺激，在溫泉飄流中感受那泉水淙淙、碧波蕩漾、逍遙自在的感覺。 唐代宮廷御式服務、御泉道 經(jīng)歷產(chǎn)品 從化碧水灣溫泉 從化流溪河畔 總建 4萬，溫泉 38畝 有 33個大小不一的溫泉游泳池、戲水池和藥浴池，國醫(yī)館、沐足廊、按摩廊設施齊全，全部貫穿祖國醫(yī)學的養(yǎng)生理論和方法，溫泉區(qū)食街還給您提供各類保健食譜。 ?西岸都市區(qū)： 主要包括珠海市、中山市、江門市等的部分地區(qū)。 ?在旅游市場上，相對于海濱資源，溫泉資源地位并不非常強勢； ?由于規(guī)劃起點高，其溫泉資源在珠三角有一定競爭優(yōu)勢 自然旅游資源 人文旅游資源 配套設施 景點地域組合 其它 ?項目具有部分歷史人文主題，但缺乏表現(xiàn)手法和游憩項目 ?高爾夫等高端娛樂休閑設施也缺乏 ?高等級酒店、多類型旅游居所等非常缺乏， ?通達性一般，欠缺公交直達線路， ?周邊湯泉高爾夫俱樂部項目游憩設施檔次較高，較有吸引力 ?除湯泉高爾夫俱樂部外，周邊無其它知名游憩資源 ?項目內(nèi)部分區(qū)不明確，景點欠缺規(guī)劃布局； ?旅游商品缺乏、服務有待改善提高 ★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ 第一層次 旅游功能 評價綜合層 分值 評價項目層 分值 評價因子層 分值 頤和園 湯泉 龍門溫泉 資源價值 72 觀賞特征 44 愉悅感 20 19 15 14 奇特感 12 11 8 8 完整度 12 11 8 5 科學價值 8 科學考察 3 2 1 1 科普教育 5 4 2 2 文化價值 20 歷史文化 9 9 5 5 宗教朝拜 4 0 0 0 休養(yǎng)娛樂 7 3 7 6 景點規(guī)模 16 景點地域組合 9 9 6 4 旅游環(huán)境容量 7 7 6 6 旅游條件 12 交通通訊 6 便捷性 3 3 2 1 安全可靠 2 2 2 1 費用 1 1 1 1 飲食 3 1 1 旅游商品 1 1 導游服務 1 0 人員素質(zhì) 1 1 1 合計 100 100 86 66 56 基于層次分析法的項目資源評價 項目第一層次旅游資源稟賦稍好于本地型 resort,但與標竿項目差距巨大 第一層次 旅游功能 第一層次 旅游功能 項目發(fā)展第一層次旅游功能判斷 項目觀光旅游資源條件一般，發(fā)展目的地型、甚至區(qū)域型觀光旅游地資源稟賦不足，發(fā)展難度非常大 結論： 項目發(fā)展第二層次旅游功能研究 第二層次 旅游功能 泡溫泉 山林觀光 高層會議接待 項目旅游功能 項目第二層次旅游功能資源條件 娛樂體驗 珠三角溫泉資源豐富，集中分布在中部、東岸和西岸地帶 三大客源地 廣州、深港、珠澳 分為三大都市區(qū) ： ?中部都市區(qū)： 以廣州為中心，包括佛山、肇慶等城市。 資源 客戶 與主要市場的距離 所用交通工具 停留時間 配套設施 典型案例 目的地型 resort 非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場 全國性乃至跨國客戶 幾百公里甚至更遠 航空、自駕車居多 一到兩周或更長時間 一般有五星級酒店、高端 GOOF等娛樂休閑場所 三亞、桂林、黃山 區(qū)域旅游度假resort 類 (包括商務旅游 ) 一線景觀資源或人文資源 分散，但本區(qū)域客戶占較大部分 100300公里。 ?不同層次的 resort之間在市場覆蓋度上存在包含關系，但客戶結構各自不同。 較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢出現(xiàn)后才出現(xiàn) 。區(qū)域旅游業(yè)宏觀背景分析 項目本體分析 旅游度假村理論研究 項目旅游發(fā)展評價 項目旅游度假村定位 項目旅游發(fā)展策略研究 項目旅游度假村研究思路框架 旅游功能三層論 旅游功能 ?旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即 第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游 。 第一層次 第二層次 第三層次 觀光旅游 娛樂體驗 休閑旅游 自然人文 景觀游覽 游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪 休閑、會議、療養(yǎng) 、宗教朝拜 資源主導型 娛樂項目型 特色資源為主的綜合型 頤和園 迪斯尼 避暑山莊、布達拉宮 旅游功能 ?不同的旅游行為層次是 可以共存的 。 旅游度假區(qū) 理論研究 同質(zhì)競爭化 檔次競爭化 差異化競爭化 功能層次 功能定義 旅游功能 發(fā)展類型 典型案例 競爭特點 區(qū)域旅游業(yè)宏觀背景分析 項目本體分析 旅游度假村理論研究 項目旅游發(fā)展評價 項目旅游度假村定位 項目旅游發(fā)展策略研究 項目旅游度假村研究思路框架 旅游度假村定位的困境 項目適合發(fā)展哪一層次的旅游功能還是都可以做？ 在旅游功能三層論下，項目的旅游資源到底如何？ 同先進的旅游區(qū)相比，項目有沒有差距？ 項目發(fā)展第一層次旅游功能研究 項目發(fā)展第二層次旅游功能研究 項目發(fā)展第三層次旅游功能研究 困境 研究 項目旅游 發(fā)展評價 項目發(fā)展第一層次旅游功能研究 依據(jù)資源條件稟賦，第一層次旅游地可以劃分為目的地型、區(qū)域型、本地型 resort ?旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶群。 ?在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。時車程 多數(shù)自駕車前往 27天 四星級以上高檔酒店、SPA等其它高檔休閑場所 丹霞山、 大小梅沙 本地旅游休閑自住類 resort 不必是特別強勢的資源