【正文】 正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進(jìn)步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養(yǎng)出越來(lái)越多的優(yōu)秀人才，桃李滿天下！。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。非常感謝xx老師在我大學(xué)的最后學(xué)習(xí)階段——畢業(yè)論文寫作階段給我的指導(dǎo)?！眳⒖嘉墨I(xiàn).[1] 王先柱等 基于我國(guó)35個(gè)大中型城市的實(shí)證分析安徽工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)體制改革Reform of Economic System）[J].2010年（03）[2] 況偉大 房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理 Economic Theory and Business Management.[J].2011年（01）[3] 王千 政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展研究——基于虛擬經(jīng)濟(jì)分析框架的中國(guó)房地產(chǎn)金融改革思路 [J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)Journal of Zhengzhou University(Philosophy and Social Sciences Edition)2011年（06）[4] 王明明等 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求模型實(shí)證研究 征信 , Credit Reference, [J].2011年03期 [5] 張朝洋基于SSpace模型的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究金融教學(xué)與研究, Finance Teaching and Research，[J].2010年（02）[6] 孫國(guó)瑞 房地產(chǎn)調(diào)控攻堅(jiān),給點(diǎn)智慧吧——解讀2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中國(guó)土地 , China Land, [J].2011年（06）[7] 陳崇 葛揚(yáng) 南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；房地產(chǎn)商品基本價(jià)值與市場(chǎng)泡沫度分析 社會(huì)科學(xué)輯刊Social Science Journal, [J].2011年（02）[8] 李晶 中國(guó)城市房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策研究社會(huì)科學(xué)輯刊 Social Science Journal, [J].2010年（06）[9] 成善棟 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)安全的相關(guān)研究——兼論我國(guó)房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險(xiǎn)及政策建議金融論壇 , Finance Forum, [J].2010年（03）[11]葉檀 《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》[M].2009（11）： 34，156180 [12] 徐滇慶 《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》機(jī)械工業(yè)出版社, [M].2006年：133135 [13]CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心[14] 新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng):// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開(kāi)福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)講話四、致謝通過(guò)這一階段的努力，我的畢業(yè)論文終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運(yùn)用。限購(gòu)令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購(gòu)令在調(diào)節(jié)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、遏制投機(jī)方面，效果是比較明顯的。同時(shí)，應(yīng)通過(guò)實(shí)行市場(chǎng)化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開(kāi)發(fā)。為了繞開(kāi)中國(guó)的嚴(yán)格規(guī)則，在中國(guó)注冊(cè)了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項(xiàng)目，那些境外的項(xiàng)目投資者因此能夠輕而易舉【11】地避開(kāi)繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。與此同時(shí)，國(guó)外資金仍垂涎于中國(guó)樓市。房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過(guò)來(lái)又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。銀行業(yè)也在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，自覺(jué)自愿地被開(kāi)發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來(lái)看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫(kù)搬到私人家中。由于限購(gòu)令作為行政手段的立竿見(jiàn)影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，對(duì)金融系統(tǒng)造成難以估計(jì)的傷害。房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷已經(jīng)對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響開(kāi)始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。即如果房地產(chǎn)【12】投資降低30%40%，將導(dǎo)致GDP下降3%4%。20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過(guò)同期GDP增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過(guò)5%，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來(lái)，以“限購(gòu)令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有某些虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)?？梢灶A(yù)料，這種“毒性” 3極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場(chǎng)機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對(duì)市場(chǎng)自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信【14】心。特權(quán)城市的“超額福利”是高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開(kāi)法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。該政策的合法性與合理性值得商榷。以往的“購(gòu)房入戶”畢竟還確定了一種相對(duì)明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購(gòu)令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購(gòu)房。戶籍歧視不僅針對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。毛主席時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶籍”的意義早已超過(guò)了簡(jiǎn)單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器。所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過(guò)歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的資源與成就，且通過(guò)戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對(duì)發(fā)展成果的獨(dú)占。2弊(1)有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的公平競(jìng)爭(zhēng)原則，加劇不公正，有違法制。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而其他民營(yíng)企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場(chǎng)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志2005年的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過(guò)一半是隸屬于市、區(qū)兩級(jí)政府的政府企業(yè)。如上所示，從國(guó)內(nèi)房企的銷售數(shù)量以及銷售額來(lái)看，房企并沒(méi)有繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的趨勢(shì)，在獲利和融資方面保持原有水平。如上文所示。(二)限購(gòu)令的利弊分析利（1）一定程度上遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。由于房企層次不齊，情況各有不同。但是,增速有所回落?！笆晃濉逼陂g,比“十五”。211年5月5日,由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《》。從一線城市的一手房的成交價(jià)格波動(dòng)情況看，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快得到一定程度的遏制。(一)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀：。全國(guó)各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。200%、%%,房地【6】產(chǎn)市場(chǎng)的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。一方面,房地產(chǎn)是企業(yè)和個(gè)人的一種投資方式,另一方面,投資房地產(chǎn)又離不開(kāi)融資,這中間就涉及金融機(jī)構(gòu)和融資環(huán)境的問(wèn)題,是資本運(yùn)作的重要方面,也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告”,認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟(jì)下的定義更為簡(jiǎn)潔：“如果今天價(jià)格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會(huì)以更高的價(jià)格賣出去，而基本要素又不能調(diào)整價(jià)格，那么就存在著【12】泡沫。（二）房產(chǎn)過(guò)度投資、投機(jī)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國(guó)最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)為 元、人均可支配收入為 元。然而一些城市居民為買被炒作起來(lái)的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。1999年上海房?jī)r(jià)為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經(jīng)達(dá)到15800元。一、限購(gòu)令出臺(tái)的必要性（一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快上海作為中國(guó)的一線城市，其房?jī)r(jià)對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入，一般居民越來(lái)越難以承受，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂，亟待整治。2004年開(kāi)始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。本文采用文獻(xiàn)資料法，分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況、對(duì)“限購(gòu)令”政策進(jìn)行解讀。2010年