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O39。最后，我要感謝我的父母和親戚朋友對我學業(yè)的支持。從論文題目的選擇到最終的完成，鄭榮寶老師都給予了我細心的指導和支持。其次，我要感謝我的導師鄭榮寶老師，鄭榮寶一直是我喜歡的老師，論文能給他帶我很開心和放心。本人所學專業(yè)與房地產(chǎn)密切相關，所以這篇論文城中村改造對房地產(chǎn)市場的影響可謂是我的心血之作。畢業(yè)論文作為大學最后一份作業(yè)，本人立下決心一定要把它寫好。在這一過程中，政府應該加大對廉租房、經(jīng)濟適用房的建設力度，以滿足市場的需要，使房地產(chǎn)市場得以健康平穩(wěn)發(fā)展。城中村改造需要開發(fā)商的參與，開發(fā)商應該把城中村改造項目看成是一種機遇和挑戰(zhàn)，在對城中村充分評估之后參與城中村的改造和投資建設。繼續(xù)堅持實行“一村一策”，按照不同模式進行改造。城中村改造的難點之一就在于資金的籌集，多方籌集資金有利于城中村的順利改造。廣州是城中村問題最嚴重的城市之一，城中村數(shù)量眾多、改造難度大。城中村產(chǎn)生的原因錯綜復雜，但根本原因是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體系的存在。原城中村的收租面積較小、租金較低，改造采取“拆一補一”的補償方式，改造后增加了村民的房屋面積，同時租金也提高許多，整體上改造后的“房東”的收入將比改造前的要高。（5）增加了村民的收入獵德村改造項目建設了37棟村民安置樓，根據(jù)附近的樓價，這37棟安置樓的市價可達每平方米近兩萬元。調(diào)查顯示，在改造啟動以后，石牌村的租價提高20%左右。珠江新城寸土寸金，可供出讓的土地已越來越少，獵德村改造后騰出的土地將有利于改善珠江新城土地供應量不足的局面。如從花城大道到番禺祈福新村，如果經(jīng)獵德大橋的行程比以前的省了6～7公里，時間節(jié)省了很多，這會帶動大橋兩側(cè)房價的上漲。同時，南北向車輛也可從海珠區(qū)江海大道直行至天河區(qū)花城大道，從而直達琶洲會展中心區(qū)域，有望緩解廣州大道的交通壓力[35]。獵德大橋跨獵德村而過必將帶來大面積的拆遷，獵德村的改造有利于獵德大橋的順利建造。提高了城市區(qū)域的素質(zhì)，使區(qū)域的房地產(chǎn)價值得到提升。獵德西區(qū)項目位于獵德大橋以西，由來自粵港兩地的富力地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)共同開發(fā)。據(jù)悉獵德村改造后將規(guī)劃成商業(yè)、住宅、休閑等功能的區(qū)域，有利于實現(xiàn)土地價值的最大化。（1）提高城市區(qū)域的素質(zhì)珠江新城是廣州市未來發(fā)展的重心，而獵德村位于珠江新城的重要位置，地理區(qū)位優(yōu)越。在規(guī)劃設計和建筑設計上，獵德村依然貫徹保護和傳承嶺南水鄉(xiāng)文化特色的改造原則，在規(guī)劃設計上根據(jù)總體的布局，在沿江面的入口處，還設置了能體現(xiàn)獵德村的文化特征標志性門樓。（3）注重文化保護獵德村歷史悠久，是廣州典型的嶺南水鄉(xiāng)。將商業(yè)地塊拍賣所得資金用作獵德村進行重建改造。獵德村股改制后，成立的村經(jīng)濟實體—獵德經(jīng)濟發(fā)展有限公司召開股東代表大會，通過了《獵德村舊村改造村民房屋拆遷補償安置方案》，99%的村民和獵德村委簽訂了拆遷補償協(xié)議。獵德村項目是由開發(fā)商資金先期介入，為當?shù)卮迕裉峁└邩藴实淖》垦a償和現(xiàn)金補償，而政府在拆建過程中幾乎不需花費一分一厘，實現(xiàn)“多贏”格局。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式—采用階梯式安置法，產(chǎn)權證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，依此類推，四層為上限，四層及以上按產(chǎn)權證內(nèi)合法面積。方案提出獵德村改造所需的30多億元資金通過出讓村子西部土地籌得，該地塊拍賣成交價達到46億元。根據(jù)原則性方案，獵德村將全部拆掉重建，獵德村改造擬采取政府不出資，主要通過土地拍賣等運作方式籌集資金完成。2007年，獵德村啟動城中村改造，拉開廣州城中村改造新局面，形成了“獵德模式”。村莊沿河涌兩岸布局，逐漸向外輻射、延伸，形成嶺南水鄉(xiāng)格局；端午的賽龍舟傳統(tǒng)在這里不斷發(fā)揚光大、名揚四海；改造前村內(nèi)保存的18座歷史悠久的宗祠、家塾，是宗族的象征。村址面積約為31萬平方米，另外還有發(fā)展經(jīng)濟用地約23萬平方米[33]。獵德地處北回歸線以南，氣候溫和，雨量充沛[32]?，F(xiàn)村址范圍；東與譽城苑社區(qū)居民委員會為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連。再者城中村改造將使村里和周圍的環(huán)境好轉(zhuǎn)，也會對周邊的二手房、鋪位起到帶動作用，使之價值上升。（4）提升整個區(qū)域的素質(zhì)城中村的臟亂差對周邊的區(qū)域產(chǎn)生消極的影響，待城中村改造后，環(huán)境改善、配套設施完善、居住氛圍上升，有利于提升整個區(qū)域的素質(zhì)和形象，使得區(qū)域發(fā)揮出最大的經(jīng)濟效益。供給的增多會對不斷上漲的房價起抑制作用，穩(wěn)定購房者的信心。（3）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政府加大城中村改造的力度，城中村改造釋放出大量的土地，廣州市將在10年時間基本完成全市138個城中村的整治改造任務。在2010年1月廣州市發(fā)布了《廣州加快推進“三舊”改造工作的意見》后，規(guī)劃拆遷的城中村周邊房屋租售價格也有了不同程度的上漲。在鄭州市常寨、棗莊等城中村，房租價位更在孫八寨之上。鄭州計劃三年中將三環(huán)之內(nèi)的116個城中村改造完畢，在二七區(qū)孫八寨村，大小房間的租金均有不同程度上漲。同比去年，租金的價格上漲幅度達到了20%至30%。（2）催熱周邊二手房租售市場城中村改造所擠出來的拆遷戶和租客兩股需求涌入市場，由于需求增加，一時間造成周邊二手房的租售價格齊漲。也就是說，有1/3能作為居住用地進入市場，足以支持廣州老城區(qū)部分未來10多年，甚至幾十年的住宅土地需求。（1）增加土地的供應量在2009年7月27日，廣州市政府表示，從今年下半年開始，將用10年時間基本完成全市138個城中村的整治改造任務，總面積達358平方公里，相當于廣州90年的住宅用地供應量，也是未來廣州住宅用地供應的一大重心。在同等的區(qū)域，靠近城中村的商品房普遍要比周圍沒有城中村的商品房價格低。城中村影響周邊樓市。村民將城中村的土地非法出讓給開發(fā)商或個人，開發(fā)商或個人再將購得的土地建房或?qū)⑵滟I賣，小產(chǎn)權相比商品房有十分低廉的價格，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂。如廣州市城中村的集資房面積達1200萬平方米，而同期廣州市區(qū)每年竣工的商品房面積約為200萬—400萬平方米[26]。城中村也存在大量的集資房也嚴重干擾了房地產(chǎn)市場。如廣州市城中村居住的人口有數(shù)百萬人，事實上，城中村的發(fā)展就是因為大量外來人口的存在?？傊?，城中村改造與開發(fā)商是相輔相成的，而且在一定程度上可以實現(xiàn)雙贏的局面。另一方面，城中村改造項目往往會得到政府的支持和稅費優(yōu)惠，城中村改造是民心工程，有利于開發(fā)商在當?shù)貥淞⑵鹆己玫钠髽I(yè)形象。一方面，城市土地資源有限，在市中心區(qū)域的土地更是稀缺，而有些城中村恰恰位于這些地段，開發(fā)商投資城中村可得到一定的經(jīng)濟回報。但城中村改造介入開發(fā)商，開發(fā)商為了自身利益，可能不會顧及城市的總體規(guī)劃[25]。引進開發(fā)商的改造模式已經(jīng)逐步成為城中村改造的主要模式，投資的開發(fā)商成為城中村改造的主力軍[24]。以往的城中村改造經(jīng)驗告訴我們，一個成功的城中村改造需要有充足的資金保障，但政府和村民的資金有限。產(chǎn)生城中村現(xiàn)象的一個原因就是為了房地產(chǎn)建設、房地產(chǎn)市場的良好前景和巨大的預期收益而促使城市進行城中村改造。從一些發(fā)展程度較高的城市看來，城中村改造已經(jīng)成為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的重要組成部分。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設步伐的加快，房地產(chǎn)市場日益紅火。參與城市的城中村改造，是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路徑，做好了，其實是可以得到一個多贏的局面。事實證明，只要平衡好村民的利益，城中村完全可以改造好。廣州城中村改造應引進有實力的開發(fā)商參與城中村改造，這是廣州城中村改造的出路以及現(xiàn)實的需要，引入開發(fā)商是必要的。該模式適合于無地可賣的城中村。廣州市政府為城中村改造定的大方向為“一村一策”，而具體到城中村改造中如何達到經(jīng)濟平衡，政府給出了兩種模式。2007年，廣州兩大地產(chǎn)商富力地產(chǎn)、合景泰富聯(lián)合香港新鴻基地產(chǎn)，以46億元的總地價拿下占地超過11萬平方米的獵德城中村改造地塊，從此開發(fā)商正式成為廣州城中村改造的中堅角色。在獵德村改造之前，廣州城中村改造是不引入開發(fā)商的。從2000年開始，廣州市政府決定要進行城中村改造，但效果不明顯。使改造工作被動受阻[23]。具體來說，改造中的村民有“五怕”：一怕集體資產(chǎn)被平調(diào)、上調(diào)或無端流失，二怕拆遷補償標準太低或不到位，三怕違規(guī)無證物業(yè)拆除后無補償或不予復建，四怕改造中個人物業(yè)出租收益減少無補償，五怕優(yōu)惠政策會取消。然而，環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問題，村民支持改造的一個基本前提是不能降低其經(jīng)濟利益。然而，由于體制等方面的原因，預期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。例如，土地轉(zhuǎn)國有之后是否需給予農(nóng)民征地補償？改造用地從哪里來，如何定性，應屬于劃撥用地還是有償受讓用地？改造過程中哪些用地需繳納出讓金？城中村土地是否可以流轉(zhuǎn)，如何流轉(zhuǎn)？改造用地在何種情況下可轉(zhuǎn)變性質(zhì)用途？改造所需的周轉(zhuǎn)用地如何解決？過去的違法用地如何處理？改造節(jié)余土地如何處置？城中村土地能否進入市場？等等，這些問題不明確，村民心中無底，利益保障難期，必然成為城中村改造的“攔路虎”。土地產(chǎn)權不明確城中村改造是一項涉及土地產(chǎn)權及其流轉(zhuǎn)的巨大動遷工程。實施主體缺位在改制之前，既具行政權威又有經(jīng)濟力量的村委會是實施改造的當然主體。其中，茶窖村改造的基本思路是通過舊村用地功能置換帶動城中村改造，新村建設規(guī)劃已編制完成，周轉(zhuǎn)用地也基本落實。整個改造工程計劃耗時16年完工，估計所需投入資金巨大。該村改造主要結(jié)合廣州市新城市中軸線和新客運港建設進行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊，率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū)，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動推進的方式，搬遷—建設—再搬遷—再建設，如此循環(huán)向前，在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標準重建的同時，所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。整個改造工程拆建面積相當，不增加總體建筑量，若考慮拆遷補償費用（扣除市政補償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。該村改造方案的基本要點是：結(jié)合石井河整治和廣清路立交建設，利用市政和改造兩條途徑，逐步拆除舊村內(nèi)約15萬平米的建筑，降低舊村的建筑密度；同時，以舊村毗鄰的3塊空地（）為啟動，分三期建設農(nóng)民新村，安置從舊村生活區(qū)內(nèi)遷出的村民，并進一步增加新村的商業(yè)功能。此“抽疏—異地安置”方案計劃拆除32萬平米，新建43萬平米，初步估算需資金億元，資金除常規(guī)籌集渠道外，還可從違法建筑的罰款中獲得一部分。同時，利用村域內(nèi)若干未建設用地建設居住小區(qū)，以安置部分住宅拆除后遷出的村民。棠溪棠溪是一個處于城市重點建設區(qū)域、仍有少量耕地的典型B類城中村。村內(nèi)的公建