【正文】 可見，房地產(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政府與居民、GDP速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級(jí)土地壟斷市場(chǎng)，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競(jìng)爭機(jī)制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷售和社區(qū)服務(wù)等整個(gè)經(jīng)營過程科學(xué)有序地進(jìn)行。在推進(jìn)現(xiàn)有公房出售的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，按照小康社會(huì)的居住和房屋使用標(biāo)準(zhǔn)分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。同時(shí)，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分享上的補(bǔ)償機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵(lì)地方政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。一是政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟(jì)杠桿的作用來維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越多的炒房團(tuán)，例如溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等，他們所到之處，都引起了房價(jià)較快上漲。房產(chǎn)的首要功能是滿足居住的消費(fèi)。目前全國有大量閑置土地的房地產(chǎn)用地，處于囤積尚未被開發(fā)狀態(tài)，囤地或是捂盤惜售給不少開發(fā)商帶來的巨額經(jīng)濟(jì)利益，更成了高房價(jià)的主要推手。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)D占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。充裕的貨幣流動(dòng)性在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入的同時(shí)也分流到了樓市和股市。這對(duì)房地產(chǎn)成交起到了極大的推動(dòng)作用，是造就此輪樓市上漲的關(guān)鍵。由于土地偏重于保證糧食安全，中國對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制，對(duì)于城市建設(shè)，特別是住宅用地供給與城市化進(jìn)程中城市人口增長的需要不相適應(yīng)，使住房價(jià)格存在著土地供給過少而需求在增長，導(dǎo)致的上漲動(dòng)力。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機(jī)需求，一家買幾套房子；也有對(duì)中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會(huì)城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因?yàn)檫@種特殊需求太大。房屋需求增加。一．存在的問題和困難。房價(jià)的虛高加上公共財(cái)政對(duì)保障住房投入嚴(yán)重不足,使得我國房價(jià)與普通居民購買房屋能力之間的關(guān)系嚴(yán)重惡化。但是,在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),一些問題也逐漸暴露出來。宏觀調(diào)控近年來，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的調(diào)控，雖取得了一定的成效，但是未能達(dá)到預(yù)期目的，當(dāng)前“地王”仍然不斷涌現(xiàn)、房價(jià)依然黯然涌動(dòng)，仍然顯得日益艱難。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長等。隨著2010年總局將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免（減）稅期限延長到5年及新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)，我市新增和存量住戶的交易量明顯回落。其中，存量住房交易面積達(dá)到350萬平方米，同比增長97%，交易額達(dá)到137億元，同比增長96%，成交均價(jià)為3928元/平方米，同比增長12%。以2009年為例，個(gè)人轉(zhuǎn)讓（非）普通住房免（減）稅的年限由5年恢復(fù)到2年后，我市存量房銷售面積、銷售金額均較上年有較大提高。此次利率的上調(diào), 肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。綜上所述，上調(diào)利率對(duì)抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價(jià), 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價(jià)。房價(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來房價(jià)增長將趨于平緩。但是對(duì)于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以從長遠(yuǎn)來看，購房者的購買能力下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。雖說對(duì)急需購房消費(fèi)的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會(huì)考慮買90平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。首先，對(duì)于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，%為例，%。二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金