【正文】 的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了天價房而大多數(shù)老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機。同時，利用選擇權(quán)等創(chuàng)新房貸還款機制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風險。（四）推進房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，加強流動性風險和違約風險管理我們既要從美國次債危機中汲取教訓，又不能固步自封延遲創(chuàng)新步伐，而是積極地推進房貸創(chuàng)新產(chǎn)品市場健康地發(fā)展。（三）加強對房地產(chǎn)市場的預警及分析，推進風險定價機制建設長期利率取決于市場前景及預期，短期利率取決于當前資金供求關系。（二）預測并及早安排提前還款資金，降低資金的機會成本從國際經(jīng)驗看，對借款人收取提前還款的罰金并不是常規(guī)做法。三、相關政策建議（一）加強貸款管理，防止轉(zhuǎn)向“次級貸款”或假按揭風險在市場條件不成熟的情況下，“次級貸款”會加大銀行的經(jīng)營風險，為防范銀行向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，建議加強對借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風險。從北京形勢看，2008年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。一旦遇到流動性逆轉(zhuǎn)或出現(xiàn)負收益，銀行很難在短期內(nèi)改善或處理經(jīng)營狀況，流動性風險就會凸現(xiàn)。（六）沒有建立完善的資產(chǎn)證券化市場，住房貸款存在固有的流動性風險不能以合理的價格及時變現(xiàn)所持有的資產(chǎn)，就會產(chǎn)生流動性風險，可出售的資產(chǎn)流動性較強，能夠降低貸款的費用而降低利率。特別是對以貸款炒房為目的的借款人識別能力不夠、審查不嚴，客觀上助長了投機炒房的氣焰。但是在房貸業(yè)務競爭日益激烈的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員過于重視抵押物價值，對借款人資質(zhì)的審查流于形式。（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風險不容忽視我國的住房貸款在貸款管理制度上相對比較完備，既有房產(chǎn)的抵押，又有貸款保險或擔保。在這種情況下，理性借款人會逐步將資產(chǎn)投資資金用于提前歸還貸款。據(jù)調(diào)查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當前情況下有提前還款傾向的借款人超過一半。（四）流動性過剩局面與相關調(diào)控政策效果之間關系微妙，提前還貸風險逐漸加大當前，個人住房貸款一般來說允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來金融機構(gòu)安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風險。五年期以上（含）%，%。受國際金融危機的影響，我國房貸利率政策及時調(diào)整，2008年下半年人民銀行連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準利率，累積下調(diào)216個基點。然而在美聯(lián)儲連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后，80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30%～50%。在美國，也正是由于利率上漲刺破了房地產(chǎn)泡沫而激發(fā)了次債危機。從供給角度講，房貸的實際利率水平至少能夠補償商業(yè)銀行的資金成本或通貨膨脹水平。因而，盡管我國房地產(chǎn)市場進入全面調(diào)整期，但由于累計漲幅和最低首付款比率要求，我國銀行房貸資產(chǎn)不良率不會出現(xiàn)較大幅度上升。另一方面，從1998年開始，隨著國家住房制度改革、商品化進程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國房地產(chǎn)市場進入快速增長期，部分城市房價出現(xiàn)快速上漲。當前，我國房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上?；诖隧椊Y(jié)論，我國個人住房貸款政策明確規(guī)定了首付款比例的最低要求。大量美國居民貸款購房，2006年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。（二）首付款比例等房貸政策要求增強了應對房價下跌的能力，房價滯漲不會大幅提高房貸不良率國外理論界實證研究表明，當?shù)盅悍慨a(chǎn)的價值低于剩余貸款余額時，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。, 其中有近半數(shù)貸款人沒有固定收入憑證，這部分人的收入不穩(wěn)定性較大。“ALTA”貸款市場介于二者之間，它既包括信用分數(shù)在620到660之間的主流階層，還包括一部分分數(shù)高于660的高信用度客戶。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用分數(shù)在660分以上，收入穩(wěn)定可靠，債務負擔合理的優(yōu)良客戶。這與爆發(fā)于美國的次債危機有明顯不同，美國金融機構(gòu)為了發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務，除了信用優(yōu)質(zhì)家庭發(fā)放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購房人發(fā)放抵押貸款。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因為遺忘、出差等情況而無意間延期。盡管受到國際金融危機的影響逐步加深，但北京市貸款購房人對家庭收入穩(wěn)定預期尚在。據(jù)調(diào)查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。基于該理論和判斷，我國信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過50%，因而只要貸款購房人對家庭收入的預期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風險就不會大幅上升。具體情況分析如下：（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風險能力，因收入變化帶來的違約風險不會大幅增加違約風險特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務而產(chǎn)生的風險。1二、住房貸款風險分析當前，我國個人住房貸款種類相對單一，僅有數(shù)億元的固定利率住房貸款，且基本已經(jīng)停辦或停滯發(fā)展，其他基本上是根據(jù)法定基準利率變動的可調(diào)整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險或擔保，與美國的ARM（Adjustable rate mortgage）相類似，但不能流通轉(zhuǎn)讓。這表明我國居民信用意識并不像境外某些信用評級機構(gòu)想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對主體封頂樓盤發(fā)放貸款、月供收入比等房地產(chǎn)信貸政策起到了一定的效果。其中，%。2007年末，%。%，%。從結(jié)構(gòu)看，在新建房貸款負增的情況下，二手房貸款保持了高速增長。2008年以來，隨著房地產(chǎn)市場進入全面調(diào)整，北京市個人住房貸款進入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。關鍵詞：住房貸款；房地產(chǎn)市場一、個人住房貸款發(fā)展及風險概況從發(fā)展歷程看，與北京市住房市場和宏觀政策調(diào)控相適應，北京市個人住房貸款發(fā)展可以大致劃分為三個階段：19982004年為個人住房信貸的高速發(fā)展時期，%。利率調(diào)節(jié)由于其容易施行、見效快等特點,是使用比較頻繁的房地產(chǎn)金融政策。因此居住類房地產(chǎn)的價格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標的變化有著千絲萬縷的聯(lián)系。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有國內(nèi)銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發(fā)行等多種途徑。第四篇：關于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告文獻綜述關于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告文獻綜述引文房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價格是在資本或資產(chǎn)市場上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場與金融資本市場有著密不可分的關系。此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別墅”等商品房。另外，隨著我國加入WTO，2005年后外資銀行就可向中國房地產(chǎn)企業(yè)貸款，將為我國房地產(chǎn)業(yè)注入大量資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過改制時吸收外企入股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目吸引外資。中小型房地產(chǎn)商面臨新一輪兼并重組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房地產(chǎn)商可結(jié)合自身的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和國家的房地產(chǎn)政策，有選擇地同一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)進行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。2．積極做好中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組工作。因此，在新政策出臺后，房地產(chǎn)商加強信托產(chǎn)品的設計和運用有廣闊的前景。作為連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務”。五、房地產(chǎn)開發(fā)的對策1．信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。然而，央行新政策出臺后出現(xiàn)一些新動向應引起關注：一是央行將房地產(chǎn)信貸和其他金融信貸監(jiān)管職能移交到銀監(jiān)會，而目前銀監(jiān)會剛剛成立，監(jiān)督房貸政策執(zhí)行情況的政策傾向尚不明朗。另外，系列措施的實行，經(jīng)營不佳的地產(chǎn)類上市公司很可能會重新考慮調(diào)整業(yè)務，而品牌房地產(chǎn)公司會在這輪競爭中最后勝出，業(yè)績也會大幅提升。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。4．高檔住房受到嚴格限制。3．市場發(fā)展的信心受壓制。該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上提高了預售門檻，也會受到一定的影響。據(jù)業(yè)內(nèi)有關人士估計：該政策實施將使約50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70％以上的項目無法繼續(xù)。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款270多億元。據(jù)估算，房地產(chǎn)項目中接近70％資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達90％左右，若全面嚴格實施該政策，將產(chǎn)生“急剎車”效應，可能對當前房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，購買高價房者的資產(chǎn)縮水概率也會降低。但這類購房者畢竟是市場需求的少數(shù)，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。高價房和別墅相對中低價房，能為企業(yè)帶來巨大的利潤，所以大為房地產(chǎn)企業(yè)追捧。特別是后一種風險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。房地產(chǎn)引發(fā)的金融風險有兩種情況：其一是房地產(chǎn)企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒有倒閉，甚至整個行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產(chǎn)，造成整個信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。央行必須通過信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場保持合理的資金規(guī)模，避免資金過量涌入，避免企業(yè)超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。因此，必須使房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。2．避免大起大落。目前特別要關注超過地區(qū)實際