【正文】 房貸理財(cái)需注意三大成本[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師,2010,(5).[2]李磊,.房貸新政能否遏制房?jī)r(jià)?[J].社會(huì)觀察,2007,(12).[3]張冰冰,.探析我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].經(jīng)濟(jì)問題探索,2010,(10).[4]牛甲卿,.房?jī)r(jià)與房貸和房地產(chǎn)投資完成額關(guān)系的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)師,2009,(5).[5]李磊,.房貸新政能否遏制房?jī)r(jià)[J].中國(guó)房地信息,2007,(11).[6]?[J].中國(guó)物流與采購(gòu),2005,(8).[7][J].市場(chǎng)論壇,2005,(4).[8]呂敏 ,汪利娜,張吉光,[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊,2005,(13).[9]高江 ,[J].現(xiàn)代商業(yè)銀行,2005,(3).[10]:高懸的達(dá)克摩斯之劍[J].管理與財(cái)富,2005,(1).[11][J].福建金融,1994,(4).[12]劉明東，司黎明，[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,1996,(1).第五篇：淺議“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響淺議“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。本文簡(jiǎn)單陳述房地產(chǎn)的發(fā)展，從國(guó)家宏觀調(diào)控的政策和目標(biāo)出發(fā)，分析 “限購(gòu)令”是否達(dá)到預(yù)期的效果，并對(duì)房地產(chǎn)政策提出相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：限購(gòu)令 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利弊分析中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A1999年至2003年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)期，2003年到達(dá)高峰，暴露出房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年以來，全國(guó)各地一、二線城市有計(jì)劃有步驟地集中出臺(tái)住房限購(gòu)細(xì)則，落實(shí)中央關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的政策意圖。在十年內(nèi)，房?jī)r(jià)翻了幾番。而自2002年以來全國(guó)各城市房?jī)r(jià)不斷攀升, 城市雙富(負(fù))現(xiàn)象嚴(yán)重，即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn),富者更富。在國(guó)際上, 房?jī)r(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在36 倍之間比較科學(xué)。以三口之家購(gòu)買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計(jì)算出相【13】應(yīng)房?jī)r(jià)收入比的平均值為 , 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)際比值。泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象?！?008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國(guó)內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。中國(guó)人民銀行之后也出臺(tái)政策,對(duì)房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查,防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對(duì)金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，2001年以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫,從2004年開始,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫度急劇增加。二、限購(gòu)令出臺(tái)執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及利弊分析 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)10號(hào)文件），其主要內(nèi)容如下：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，新聞媒體要對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。國(guó)務(wù)院辦公廳此次宏觀調(diào)控的政策的出臺(tái)，拉開了被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購(gòu)令”執(zhí)行的序幕。至2012年，限購(gòu)令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購(gòu)令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過分析，限購(gòu)令還是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)起到了調(diào)節(jié)作用。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國(guó)內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況：整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價(jià)同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),但增速放緩《藍(lán)皮書》指出,“十一五”時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展向好,投資增長(zhǎng)較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元?！笆晃濉?、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投【6】%、%%。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)上漲過快得到一定的遏制。（2）投資、投機(jī)在一定程度上得到控制，房地產(chǎn)的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。（3）整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，促使房企內(nèi)部整合。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得的暴利也可以被計(jì)算為地方政府的隱性財(cái)政收入?！跋拶?gòu)令”使得一些中小房產(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑幕的一角。而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競(jìng)爭(zhēng)力[12]差、信譽(yù)不良、出于投機(jī)動(dòng)機(jī)的房企，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、健康的發(fā)展。限購(gòu)令的表面政策目標(biāo)是限制房?jī)r(jià)，但其涉嫌歧視危及了相關(guān)政策工具的合法性，鞏固并強(qiáng)化了特權(quán)城市和城市特權(quán)，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場(chǎng)自由的擴(kuò)展和公民認(rèn)同的增進(jìn)。在毛主席時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。“戶籍”再次成為殺手锏，在“限內(nèi)”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級(jí)，刺激著人們對(duì)特權(quán)的聯(lián)想和對(duì)平等的期許。限購(gòu)令的有效規(guī)制對(duì)象并非那些在城市沒有購(gòu)房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對(duì)于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。該項(xiàng)限購(gòu)措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房?jī)r(jià)調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。從公平性上講，“購(gòu)房入戶”畢競(jìng)有明確的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過目前的限購(gòu)令。限購(gòu)令重新充實(shí)了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。(2)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭到打擊。且中國(guó)政府從2003年由于“非典”給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響就有意扶植房地產(chǎn)開發(fā)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展消除“非典”的負(fù)面影響，近幾年，在地方，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與50多個(gè)行業(yè)相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。房地產(chǎn)對(duì)GDP具有極大的帶動(dòng)作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響在10%左右。GDP增速的大幅度下滑將會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，例如就業(yè)率下降、物價(jià)不穩(wěn)定等。（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場(chǎng)意義上的房地產(chǎn)商―頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者。此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)更合適的【11】名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。最終，地產(chǎn)商無法及時(shí)償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰【11】退。他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。三、“限購(gòu)令”政策的發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的解決，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)本身的發(fā)展，通過市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者（房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括開發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等）理性投資和消費(fèi)，充分公開市場(chǎng)信息，使得市場(chǎng)參與者擁有平等的參與機(jī)會(huì)。從發(fā)展中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正供求需要正視。限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，“限購(gòu)令”主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形式出臺(tái)的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計(jì)水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時(shí)要要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控；落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)定增長(zhǎng)；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。她的這種無私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠(chéng)摯的謝意！同時(shí)，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來給我的指導(dǎo)和幫助，是他們教會(huì)了我專業(yè)知識(shí)，教會(huì)了我如何學(xué)習(xí)，教會(huì)了我如何