【正文】 染給環(huán)境帶來(lái)較大的影響。區(qū)域內(nèi)的價(jià)格段在2900—5000元/平方米。40005000元/平方米的價(jià)格是因?yàn)槿媸兰o(jì)花城的開(kāi)發(fā)而創(chuàng)造了區(qū)域內(nèi)的最高價(jià)。三、產(chǎn)品力區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要還是依托區(qū)域優(yōu)越的交通條件及成熟的居住氛圍為賣(mài)點(diǎn)，但因地區(qū)發(fā)展速度較慢，而且環(huán)境、生活設(shè)施等方面的落后及缺乏使得該區(qū)域在近幾年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中也一直沒(méi)什么大動(dòng)作，雖然在售產(chǎn)品較早期老式公寓房有較大的進(jìn)步但都無(wú)自身特色，建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)水平一般。四、去化情況：由于該區(qū)域的特性，區(qū)域內(nèi)物業(yè)定位普遍不高，地段、環(huán)境、交通、商業(yè)、文化等都沒(méi)有其它區(qū)域來(lái)的那么優(yōu)越，在唯一突出的物業(yè)同時(shí)也是區(qū)域中銷(xiāo)量最好的一個(gè)物業(yè)三湘世紀(jì)花城中，其小面積的二房的銷(xiāo)售最好，而三房面積因相對(duì)偏大因而導(dǎo)致去化速度緩慢，阻礙了該物業(yè)的銷(xiāo)售。肆、各線路重點(diǎn)個(gè)案分析 [柏林春天 ]地理位置： 春申路3355號(hào)發(fā)展商： 復(fù)地集團(tuán)類(lèi) 型： 多層、小高層基地面積： 10萬(wàn)平方米建筑面積： 17萬(wàn)平方米容積率： 電 話： 54155883 [——產(chǎn)品分析——]產(chǎn)品規(guī)劃： 總建筑面積約10萬(wàn)平米，建筑面積約17萬(wàn)平米。平方米。去化分析：由于本案產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)適中，目前去化十分理想，僅余20%左右。地理位置：今天花園位于莘莊地鐵區(qū)域生活社區(qū)，與櫻園等五大別墅比鄰.房型為二房二廳、三房二廳，面積為96176平方米，綠化率為42%。產(chǎn)品配套：社區(qū)文化等全面實(shí)現(xiàn)親和原則，把社區(qū)分為兒童游藝區(qū)、室外休閑區(qū)、籃球場(chǎng)等不同主題區(qū)域. 萬(wàn)余平方米今天廣場(chǎng)中庭綠化，24小時(shí)個(gè)性化物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)。價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍29003500元/平方米，成交均價(jià)3200元/平方米。去化分析：一、二期銷(xiāo)售100%， 三期有5成已完成去化。地理位置：位于上海莘閔別墅區(qū)，距離閔行區(qū)政府、莘莊地鐵站僅兩公里，盡占新閔園區(qū)別墅群龍頭優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品規(guī)劃：一期開(kāi)發(fā)用地60278平方米，建筑面積63392平方米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)454戶(hù)。去化分析：，去化率為40%[東苑綠世界 三期] 地理位置： 滬閔路6780號(hào) 發(fā)展商： 東苑房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司代理商： 自售 價(jià) 格： 4100—4900元/M2 類(lèi) 型： 多層 小高層 基地面積： 平方米 建筑面積： 44502平方米 電 話： 54132525 地理位置：位于閔行滬閔路地鐵外環(huán)路站附近，距地鐵一號(hào)線外環(huán)路站僅200米，新梅天橋一線相牽。周邊有地鐵、高架及7570徐閔線等十余條公交路線，交通非常便利。綠化率達(dá)到42%，三大組團(tuán)式綠化景觀設(shè)計(jì)，戲水池、雕塑園燈散落其中，中央設(shè)下沉式廣場(chǎng)。 房型設(shè)計(jì)：錯(cuò)層設(shè)計(jì)巧妙體現(xiàn)空間立體感，將客廳與臥室有效分離，低臺(tái)凸窗采光和景觀視野較好。地理位置：位于上?？缡兰o(jì)四大示范區(qū)之一的閔行春申示范區(qū)核心位置，距地鐵莘莊站約1200米，離規(guī)劃中的輕軌莘城站1000米，出行便捷。產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地60多萬(wàn)平方米，保留9300平方米原生水面和林木，規(guī)劃7000平方米的郊野公園。戶(hù)型設(shè)計(jì)充分關(guān)照到居者的各種需求和極具地域特色的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品配套：建造了占地6000多平方米的全功能運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所和擁有建筑面積達(dá)8000平方米，集購(gòu)物、娛樂(lè)、社交于一體的“上海假日廣場(chǎng)”[東方曼哈頓]位 置：虹橋路168號(hào)發(fā)展商：上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司類(lèi) 型： 多層、小高層、別墅基地面積： 電 話：64685555[——產(chǎn)品分析——]多條交通主要道路圍繞小區(qū)四周。以錯(cuò)落式水。產(chǎn)品配套：下沉式會(huì)所，室內(nèi)室外雙游泳池設(shè)計(jì)，醫(yī)療保健、休閑運(yùn)動(dòng)VIP服務(wù)管理，剩余房源主要集中在多層、小高層。地理位置：位于漕溪北路地鐵站出口，屬于徐匯區(qū)的黃金地段，周邊公交線路極其發(fā)達(dá)，生活配套設(shè)施齊全，多家大型購(gòu)物中心，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所遍布小區(qū)四周，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。產(chǎn)品規(guī)劃：占地面積12426平方米，總建筑面積54900平方米。小區(qū)由兩棟32層聯(lián)體公寓及1棟28層的酒店式公寓組成，由法國(guó)建筑師擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)。 [兆豐帝景苑] 地理位置： 肇嘉浜路1001號(hào)發(fā)展商： 上海榮福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司類(lèi) 型： 高層基地面積： 建筑面積： 7萬(wàn)多平方米容積率： 電 話： 54245699 [——產(chǎn)品分析——][華元毫庭] 地理位置： 本溪路、鐵嶺路發(fā)展商： 上海元益置業(yè)發(fā)展有限公司類(lèi) 型： 小高層、高層基地面積： 建筑面積： 容積率： 電 話： 62636161，35010898[——產(chǎn)品分析——]在小區(qū)交通及生活配套良好，小區(qū)步行至控江路商業(yè)街僅需5分鐘的路程，地鐵M8號(hào)線和大連路過(guò)江隧道在建中。產(chǎn)品規(guī)劃：該案純小高層社區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)較之本區(qū)同等類(lèi)型物業(yè)品品質(zhì)較高，與同地區(qū)產(chǎn)品相比，在綠化、景觀等方面做的較為出色。面積控制在92—145平方米，134—145平方米的兩房為主力房型。[寶虹新苑] 地理位置： 衡浜路158號(hào) 發(fā)展商： 上海浦光房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司代理商： 自售類(lèi) 型： 小高層、高層基地面積： 7000平方米建筑面積： 2萬(wàn)平方米容積率： 電 話： 65875013[——產(chǎn)品分析——]小區(qū)整體感覺(jué)較差，周邊小環(huán)境破舊，一些基本的生活技能距離本案教遠(yuǎn)，但是本案距離輕軌東寶興路站僅300m左右，距離多倫路，四川路不遠(yuǎn)。產(chǎn)品規(guī)劃：本案房型設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì)，兩房以92－100平方米為主，三房有11156三種房型；兩房房型較好，采光通風(fēng)良好；小區(qū)的整體規(guī)劃沒(méi)有任何出采之處，所以，雖然軌道交通便捷，但是房?jī)r(jià)卻沒(méi)有得到支撐。產(chǎn)品配套：商業(yè)配套基本依靠周邊的一些不成規(guī)模的小超市和距離不遠(yuǎn)的四川路，小區(qū)自身配套設(shè)施不夠，沒(méi)有會(huì)所。價(jià)格分析： 售價(jià)4800－6000元/平方米，是區(qū)域中最高售價(jià)。地理位置：本案位于歐陽(yáng)路和四達(dá)路路口，地理位置較好，距離虹口足球場(chǎng)，多倫路文化街等較近，出行動(dòng)線較為方便，距離輕軌15分鐘左右的路程。[世博花園] 地理位置： 四達(dá)路58弄發(fā)展商： 上海廣電房地產(chǎn)公司類(lèi) 型： 小高層、高層基地面積： 建筑面積： 10萬(wàn)平方米容積率： 電 話： 65875013[——產(chǎn)品分析——]附近又有虹口三中心小學(xué)，行知藝術(shù)學(xué)院，具有較濃的文華氣息。植有100多種花卉樹(shù)木，大手筆規(guī)劃全景。多款房型，戶(hù)戶(hù)朝南，家家有景。結(jié)論篇引 言 隨著軌道交通的不斷發(fā)展，那么城市軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟有多大，我們認(rèn)為……………壹、軌道交通沿線物業(yè)應(yīng)限量開(kāi)發(fā) 到目前為止，地鐵1號(hào)線南段成了上海住宅發(fā)展量最大的區(qū)域。其結(jié)果是，造成地鐵1號(hào)線每天早晚高峰時(shí)不堪重負(fù)。 與此同時(shí)，2號(hào)線浦東段，以世紀(jì)公園為圓心，以“地鐵房”為賣(mài)點(diǎn)，3公里內(nèi)正在成為一片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。 對(duì)在建地鐵沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嚴(yán)格實(shí)行總量調(diào)控應(yīng)該說(shuō)是十分必要的，何況我們已經(jīng)有了地鐵1號(hào)線沿線“多子多孫”的教訓(xùn)。在近日舉行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與軌道交通研討會(huì)上，有關(guān)專(zhuān)家表示，今后在軌道交通沿線特別是新延伸的地區(qū)附近應(yīng)該多建造普通市民住得起的商品房，因?yàn)樵敢庠谲壍澜煌ㄑ鼐€買(mǎi)房的消費(fèi)者大多是中等收入甚至以下的人群，每平方米4000元左右的中低價(jià)房最對(duì)這些購(gòu)房者的“胃口”。尤其是那些還未被開(kāi)墾的“處女地”或是漲幅還不大但未來(lái)交通具有十分優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，但在此建造的樓盤(pán)房?jī)r(jià)不宜過(guò)高。它的發(fā)展將使更多的購(gòu)房者有機(jī)會(huì)選擇城市邊緣的房屋為居所?！　“l(fā)展商在房?jī)r(jià)上多留一點(diǎn)空間給購(gòu)房者，不要一窩蜂都造高檔商品房。那么。那么隨著軌道交通的不斷發(fā)展，城市軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？在市場(chǎng)調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)－－一、地段說(shuō)明：從現(xiàn)有或正在啟動(dòng)的軌道交通路線來(lái)看，途經(jīng)的地區(qū)既有郊區(qū)又有市區(qū)。 二、主體戶(hù)型面積中小面積的兩居室是城市軌道交通沿線購(gòu)房者需求的主體戶(hù)型，％，61－％，81－％，91－％，101－%。 B、購(gòu)房者對(duì)面積需求表：需求的面積 臨近城區(qū)的百分比 遠(yuǎn)離城區(qū)百分比 60平米以下 6180平米 8190平米 91100平米 101120平米 121140平米 141160平米 合計(jì) 說(shuō)明：“客廳較大、次臥室較小、主臥室、衛(wèi)生間和廚房適中”是城市軌道交通沿線置業(yè)者比較理想的空間布局。三、產(chǎn)品價(jià)格城市軌道交通是帶動(dòng)城市住宅郊區(qū)化發(fā)展的最主要手段，它通過(guò)帶動(dòng)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，來(lái)深化城市的郊區(qū)化程度，同時(shí)它也需要開(kāi)發(fā)商努力開(kāi)發(fā)出最具有吸引力的房子來(lái)吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者。具體的數(shù)據(jù)如下： A、接受不同總價(jià)的購(gòu)房者比例說(shuō)明：％，其中20－％。需中低價(jià)位產(chǎn)品的客戶(hù)占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)地位。5000元/平米以上的僅占10％。C、房?jī)r(jià)影響表購(gòu)買(mǎi)的單價(jià) 臨近城區(qū)的百分比 遠(yuǎn)離城區(qū)的百分比 2500元以下 25002999元 30003449元 35003999元 40004449元 45004999元 合計(jì) 選擇在遠(yuǎn)離市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購(gòu)房者對(duì)單價(jià)在3500以下的房子需求較大，％。 四、首付及月還款A(yù)、期望的月還款 說(shuō)明：不管是哪里的房子，關(guān)注目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)力都是最為重要的，首付9－10萬(wàn)，月還款1000－2000元是大部分軌道置業(yè)者最歡迎的付款方式。值得注意的是，％的購(gòu)房者期望一次性付款。 C、首付款占存款的比例表 首付款占存款的比例 百分比 20%以下 20%30% 30%40% 40%50% 50%以上 合計(jì) 100 D、月還款占月收入的比例表 月還款占月收入的比例百分比20%以下20%30%30%40%40%50%50%以上合計(jì)100說(shuō)明：另外，就首付款和月還款分別占購(gòu)房者目前存款和月收入的百分比進(jìn)行了研究，數(shù)據(jù)顯示，40%以上的消費(fèi)者愿意支付的首付款和月還款分別占購(gòu)房者目前存款和月收入的20－30％。肆、軌道交通沿線房產(chǎn)發(fā)展需要注意的問(wèn)題隨著上海軌道交通逐次投入使用，及其網(wǎng)絡(luò)的逐步成型，“地鐵重整房市版圖”，只要能和軌道交通搭得上的邊的樓盤(pán)，都不忘宣傳自己與捷運(yùn)的親密關(guān)系。顯示捷運(yùn)雖好，但在業(yè)者過(guò)度包裝與強(qiáng)力哄抬下，增值利益其實(shí)已被部分業(yè)者提前兌現(xiàn)，購(gòu)屋者則必須獨(dú)力承擔(dān)跳空飛漲的房?jī)r(jià)可能走軟、下挫的風(fēng)險(xiǎn)；這是有意購(gòu)買(mǎi)軌道交通沿線房產(chǎn)的消費(fèi)者，所必須嚴(yán)加防范的。二、“莘莊房市效應(yīng)”已經(jīng)絕版該地區(qū)從沒(méi)有軌道交通時(shí)均價(jià)2千多元/平方米，通車(chē)之后大步躍升至4千多元/平方米，可謂“翻了一番”，而且迄今仍在熱頭上。當(dāng)然這并不意味著莘莊將有房?jī)r(jià)重挫危機(jī)，觀察的主軸應(yīng)該在于莘莊地鐵終站的規(guī)劃曝光及正式動(dòng)工興建之后，迅速帶動(dòng)了賣(mài)場(chǎng)、百貨、零售、文娛……等大型業(yè)者，于很短的時(shí)間內(nèi)，相繼積極投入，才在一號(hào)線通車(chē)之際，共同打造莘莊的繁榮；由此顯而易見(jiàn)，交通系統(tǒng)必須與大型商業(yè)設(shè)施緊密結(jié)合，才能發(fā)光發(fā)熱；然而，如前所述，在眾多軌道交通幾乎同步“投產(chǎn)”的情況下，焦點(diǎn)和力量被分散、軟化，導(dǎo)致莘莊的演化過(guò)程，很難被有效復(fù)制；而即使莘莊房市未來(lái)仍能維持于不墜，所依托的，絕不僅只是地鐵。這充分說(shuō)明單靠軌道交通，并不足以支撐房?jī)r(jià)。