【正文】 R2線(地鐵二號線)青浦《虹橋機(jī)場天山路中山公園張江》浦東機(jī)場R2a線至機(jī)場鎮(zhèn)蘆潮港R3線嘉定滬宜公路交通路西站曹楊路江蘇路華山路徐家匯龍華成山路三林周浦航頭新場星火開發(fā)區(qū)R3a線至安亭R4線(申松線)楓涇《松江七寶曹寶路宜山路徐家匯》肇家浜路徐家匯路張楊路世紀(jì)大道楊高路金橋長興島崇明R4a線至青浦市區(qū)地鐵 線路名規(guī)劃路線M1線外高橋凌橋新江灣城凇滬路五角場四平路海寧路河南路復(fù)興路淮海西路原鐵路徐虹支線動物園M2線巨峰路復(fù)興島長陽路長治路天潼路(R1漢中路站)泰興路茂名路陜西路大木橋路鐵路南浦站龍華漕河涇M3線(明珠線)《寶鋼果園同濟(jì)路逸仙路江灣鎮(zhèn)南站》M4線(明珠二期)《寶山路宜山路》M5線金沙江路曹家渡長壽路(R1漢中路站)恒豐路石門路威海路黃陂路博文路滬南路M6線銅川路曹楊路武寧路靜安寺華山路長樂路金陵路淮海路陸家咀浦東大道金楊路金橋向東M7線《陳太路滬太路志丹路鎮(zhèn)平路常德路靜安寺華山路常熟路衡山路東安路》鐵路南浦站成山路錦銹路(R2龍陽路站)M8線(楊浦線)《開魯路中原路營口路控江路大連路虹口足球場中山北路西藏路上南路》外環(huán)線 輕軌 線路名規(guī)劃路線L1線西站真北路虹梅路漕河涇南站桂林南路L2線祁連山路武威路西站交通路嵐皋路新村路志丹路廣中路虹口足球場L3線西站真金路大場場中路江楊南路任德路武川路政民路國和路嫩江路L4線外高橋三林L5線共和新路張廟長江西路長江南路何家灣路國權(quán)北路江浦路民生路(R2龍陽路站)周康磁懸浮快線線路名規(guī)劃路線磁懸浮《(R2龍陽路站)浦東機(jī)場》蘆潮港沿杭州灣至石化出市境效應(yīng)篇引 言“軌道效應(yīng)”早已體現(xiàn)在上海樓市中。除現(xiàn)有的三條線路，今明兩年，上海的軌道交通還將有八條線路在建或竣工，軌道交通會帶來怎樣的效應(yīng)……………壹、軌道交通與房產(chǎn)項(xiàng)目之間的聯(lián)系房地產(chǎn)項(xiàng)目和它有什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)項(xiàng)目基本上看三個東西。第一個是產(chǎn)品，第二個是競爭對手，第三個是客戶。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好，軌道交通只是一個因素，而不是項(xiàng)目的全部，項(xiàng)目放在軌道交通旁邊一定好，一定能賣出去，不是這樣的。軌道交通對一個項(xiàng)目而言只是其中的一個因素。第一從產(chǎn)品來說，首先來看住房。一個是套型設(shè)計，一個外觀，一個裝修。比如對地點(diǎn)要求下降一點(diǎn)，而對套型和環(huán)境的要求提高了。產(chǎn)品除了住宅本身還有小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和實(shí)施，包括小區(qū)的規(guī)劃，景觀綠化，車流走向，商業(yè)設(shè)施，幼兒園、小學(xué)、物業(yè)管理、收費(fèi)、服務(wù)等等。住宅小區(qū)周圍環(huán)境和設(shè)施，包括地段、空氣質(zhì)量，包括交通，這個交通和軌道交通有聯(lián)系，商業(yè)和生活配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、服務(wù)水平和教育設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量等等。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好首先看它的產(chǎn)品，產(chǎn)品包括住宅本身，同時包括住宅小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和設(shè)施，包括住宅小區(qū)外部的環(huán)境和設(shè)施，輕軌交通是它周圍環(huán)境和設(shè)施的一部分，這部分是很重要的?！　〉诙€，房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭對手。潛在的競爭對手和現(xiàn)實(shí)的競爭對手包括規(guī)模，占地面積，使用率，目前進(jìn)展，入住時間，周邊交通狀況，人口狀況，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計，裝修標(biāo)準(zhǔn)，電梯品牌，物業(yè)管理，容積率，商業(yè)、娛樂設(shè)施，分期開發(fā)情況，開工時間，綠化率，建筑面積，類型。在競爭對手來說，如果周邊交通情況比較好，旁邊有軌道交通通過，交通很方便，比它的項(xiàng)目就有競爭力，競爭力更好，但是這并不是說在競爭對手里它并不是唯一的，但是是其中的一個因素。　　競爭對手還有宣傳推廣，媒體的選擇，發(fā)布的頻率、范圍、力度、形式、內(nèi)容、種類，重點(diǎn)競爭項(xiàng)目約投入量。這也是項(xiàng)目能不能做得好的一個方面。　　另外還要看銷售數(shù)量、方式、付款情況，客戶認(rèn)可套型，各個套型銷售比例，證件情況，起售的時間，樓層和朝向的差價等等。第三個，客戶。誰來買，誰來??？目標(biāo)客戶加上競爭項(xiàng)目購房客戶，家庭的收入和消費(fèi)，家庭主要成員的行業(yè)、職位、喜好物業(yè)方面，對身份和區(qū)位的計較程度，經(jīng)常消費(fèi)和娛樂場所，思維方式，反感的時間和人等等，這都是房產(chǎn)項(xiàng)目的客戶。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能銷售得很好，從產(chǎn)品來講，從客戶來說，從競爭對象來講，這些方面都要做全面的分析，可能這個項(xiàng)目比較好。但是交通是周圍環(huán)境和競爭對手對比因素當(dāng)中的一個。貳、軌道交通規(guī)劃對房產(chǎn)的影響　 中國國際工程咨詢公司來滬，對上海十五期間將建設(shè)的明珠線二期、莘閔線等九個項(xiàng)目進(jìn)行評估。原本這是個不起眼的消息，就因?yàn)樗姓?guī)劃相關(guān)，諸多報章紛紛在重要位置刊發(fā)。從來沒有像現(xiàn)在這樣，市政規(guī)劃尤其是大型公用交通線路、公用設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計、施工被上海市民所關(guān)注。原因無它，這些市政項(xiàng)目功能強(qiáng)大，其走向、站點(diǎn)設(shè)置都會直接影響到市民購置商品住宅的價格和意向，更是直指房產(chǎn)商的錢包。一、軌道改寫“地段”概念　　隨著上海未來幾年軌道交通的快速發(fā)展，無疑將對申城樓市傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也改變著人們對地域價值的觀念，在今后的十多年里這種改變將越來越明顯，這在某種程度上也可以說軌道交通改變了上海房地產(chǎn)市場的格局?！　鹘y(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，尤其是越來越多的浦西居民將不再視去浦東為“畏途”。20世紀(jì)80年代，閔行地區(qū)只是徐匯區(qū)的邊緣，如今那里的樓盤單價卻已經(jīng)賣到5000元以上；20世紀(jì)90年代前期，浦東花木地區(qū)的房價也不過每平方米2000多元而已，今天大概翻一番都買不到。是什么使得這兩個地區(qū)“一夜暴富”？原因是地鐵一號線和二號線的相繼開通?！《④壍澜煌▽φw房地產(chǎn)市場的影響　　經(jīng)過幾年的間歇調(diào)整之后，2001年以來，上海的市政規(guī)劃及大型公用設(shè)施建設(shè)再次掀開高潮，步伐突然加快，規(guī)模急劇擴(kuò)大，項(xiàng)目遍地開花。同時，市政規(guī)劃、公用設(shè)施建設(shè)的決策過程也相對透明、公開化。這表明，市政規(guī)劃、大型公用設(shè)施對樓市的作用將從單純的刺激拉動變?yōu)榇碳づc平衡相輔相成。市政項(xiàng)目、市政規(guī)劃對樓市的刺激作用將繼續(xù)，但它們對后進(jìn)地區(qū)的拉動，在先進(jìn)與后進(jìn)地區(qū)之間平衡的作用，也將被放到與刺激同等重要的地位?！　∩虾＼壍澜煌ǖ目傮w規(guī)劃意味著軌道交通等大型市政項(xiàng)目的拉動效應(yīng)將在全市的各個主要區(qū)域出現(xiàn)。就現(xiàn)在已經(jīng)建成和在建的項(xiàng)目來看，地鐵一二號線、輕軌明珠一號線、地鐵一號線北延線、明珠二號線、莘閔輕軌、地鐵M8線牽涉了幾乎所有的市中心區(qū)域和次中心區(qū)，現(xiàn)在大概只有南匯、金山這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)不能聲稱自己有軌道線了?！　≤壍澜煌?xiàng)目的多頭開花，對房地產(chǎn)市場的刺激當(dāng)然是最直接的，但是從市場的整體來看，這樣的建設(shè)規(guī)模對以往逢軌道就飆升的現(xiàn)象反而會起一種平抑平衡的作用。軌道交通沿線的土地供應(yīng)是沿著軌道線呈啞鈴狀分布的，即兩頭大中間小。以地鐵M8線(楊浦線)為例，從新江灣城到中山南路，土地供應(yīng)量逐步遞減；如果看它的二期，從上南地區(qū)到外環(huán)線南大道，土地供應(yīng)量又是逐步增加。一般來說，一條跨越全城的軌道交通線，兩端近郊的土地供應(yīng)量是最大的，中間的中心城區(qū)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與之相比。　　近郊的土地價格、土地規(guī)模決定了軌道線終端的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是大規(guī)模、中等價的。中心城區(qū)的土地價格、規(guī)模決定了樓盤的小規(guī)模高價格。整體看來，跑規(guī)模的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于跑價格的，多頭開工的軌道交通對樓市的平抑平衡作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于刺激作用。所以，近郊的大規(guī)模中等價，將大大牽制市中心小規(guī)模高價格?！　×硪环矫妫笠?guī)模的市政建設(shè)也伴隨著市政規(guī)劃、決策過程的透明化、公開化。　　比如，上海從2001年8月起，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。這大大降低了開發(fā)商追尋優(yōu)質(zhì)可開發(fā)地塊的成本，成本的降低也必將反映到商品房的價格上。因此，有相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)商可以通過公平競爭，在可預(yù)估前景的地塊上，開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)。　　房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到，軌道交通建設(shè)的大規(guī)模鋪開，并不是簡單地拖動房產(chǎn)熱銷，更意味著上海人的生活方式將徹底改變。上海下一步的城市建設(shè)重點(diǎn)已經(jīng)從中心城區(qū)的改造變?yōu)橹行某菂^(qū)、市郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)并重。一城九鎮(zhèn)規(guī)劃是上海徹底理清城市區(qū)域功能，提升城市規(guī)劃水平、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)質(zhì)量的核心方案。以松江為首的九個衛(wèi)星城鎮(zhèn)是上海未來十年的建設(shè)重點(diǎn)。圍繞這些衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，將以生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境為中心。市郊區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的土地價格、土地規(guī)模和規(guī)劃目的決定了這些區(qū)域供應(yīng)的住宅價格必定是中等價位的。其價位大致相當(dāng)于目前上海的房地產(chǎn)平均成交價格，在3500～4000之間。這個價格基本上能夠在保證房產(chǎn)質(zhì)量、居住環(huán)境的前提下達(dá)到市民、開發(fā)商、政府三者利益的兼顧。三、軌道交通對房價格的影響　　1995年，地鐵一號線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。以往，梅隴、莘莊的房價每平方米在2000元左右，地鐵開通后，房地產(chǎn)價格上升很快，現(xiàn)在莘莊附近的房地產(chǎn)平均價格已經(jīng)在4500元左右。閔行莘莊也在短短幾年內(nèi)成長為上海最成規(guī)模住宅區(qū)。輕軌明珠線也有類似的輻射效應(yīng)?！　×硪粋€市政項(xiàng)目地鐵一號線北延伸段還沒有建成，沿線的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)火熱發(fā)燙了。沿線的房價已經(jīng)漲到5000元／平方米左右。去年上半年閘北區(qū)的平均房價每平方米在4160元左右，%。當(dāng)然，這里面也有大寧綠帶的作用。彭浦地區(qū)，原是上海人眼中遙遠(yuǎn)的地方，房價每平方在2500元左右，可是地鐵即將來到的消息，使3000元以下的房價成為過去，現(xiàn)在三泉路每平方的房價大約在31004000元左右?！∮纱丝梢钥闯?，上海市民和房地產(chǎn)開發(fā)商已開始認(rèn)識到市政項(xiàng)目對于房地產(chǎn)的作用。和市民對市政項(xiàng)目一邊倒的歡迎態(tài)度不同，房地產(chǎn)開發(fā)商對市政規(guī)劃的態(tài)度，可以說是愛恨交加。能夠提前預(yù)知市政規(guī)劃的方案、新的大型市政項(xiàng)目的走向，是房產(chǎn)易銷的一個保證。四、軌道交通對房地產(chǎn)投資的影響　　在立體交通網(wǎng)絡(luò)即將成形的時候，指望軌道線旁的房產(chǎn)價格能夠像工程進(jìn)度一樣日長夜大，是很不實(shí)際的。地鐵一號線現(xiàn)象是不可能再現(xiàn)了。從投資的角度來看，對軌道交通沿線房產(chǎn)的投資更應(yīng)該有清醒而現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識?！　淖罨镜脑砩现v，除了少數(shù)稀缺商品(如古董)外，任何商品增值的前提都是國民經(jīng)濟(jì)本身在增長，經(jīng)濟(jì)前景看好。消費(fèi)者必須對未來有一個良好的預(yù)期，才能敢于接手。在軌道交通稀缺性不再的情況下，未來的軌道沿線房產(chǎn)最可能的前景是保值為先，至于升值就只能看大環(huán)境了。　　類似的，其它大型市政項(xiàng)目周邊的物業(yè)也是這種情況。不過，如果是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合市政項(xiàng)目，能夠大幅度提升某個區(qū)域的整體環(huán)境、周邊情況就不一樣了。比如，在建的盧浦大橋一下子縮短了浦東上南地區(qū)到市中心的距離，配合盧浦大橋的建設(shè)，上南地區(qū)的道路和環(huán)境建設(shè)也上了一個臺階，區(qū)域整體居住環(huán)境得到了大幅度提升。這樣的區(qū)域，升值潛力也就不言自明了。五、軌道交通對置業(yè)觀點(diǎn)的影響置業(yè)跟著軌道交通走的觀念，目前已經(jīng)被越來越多的市民所接受。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著本市軌道交通的日臻完善，沿線的商業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)更是其最先、最直接的受益者。由11條地鐵和7條輕軌組成的上海城市軌道交通網(wǎng)是《上海市城市總體規(guī)劃》的重要組成部分。隨著地鐵一、二號線及明珠線一期投入營運(yùn)，軌道交通大容量、快捷、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的優(yōu)越性顯露無遺。隨之，軌道交通沿線大小樓盤紛紛建成。目前，楊浦區(qū)基建投資量最大的項(xiàng)目———M8工程正式啟動。該線從新江灣城至浦東三林，中途經(jīng)過虹口、閘北、黃浦和盧灣，跨越了大半個上海。據(jù)悉，該線沿線站點(diǎn)精華地塊早就被眼明手快的開發(fā)商“搶”光，在建樓盤已接二連三，如五角場商圈翔殷路上的一家離M8線不到400米的樓盤已在新一波的地鐵概念房中拔得頭籌。其實(shí)，在新加坡等發(fā)達(dá)國家，政府的做法也是確定某地區(qū)將投入開發(fā)，先將軌道交通線路開進(jìn)去，輔之規(guī)劃醫(yī)院、學(xué)校和各種商業(yè)設(shè)施，最后再興建各類住宅，市民入住后生活非常便捷、舒適?，F(xiàn)在地鐵一號線、二號線和軌道明珠線長度僅65公里，上班高峰和節(jié)假日期間比較擁擠。根據(jù)規(guī)劃，在“十五”期間有望建成軌道交通的全路網(wǎng)。上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將是商機(jī)無限，購買沿線住宅的居民也會更加實(shí)惠和方便。由于軌道交通有別于一般交通工具，具備便利、經(jīng)濟(jì)、時間可控制的不可代替性，未來一旦上海十條軌道交通以十字架環(huán)連接，形成緊密路網(wǎng)，四通八達(dá)，將不可避免的打破長期以來市民對時空距離的判斷與認(rèn)知。