【正文】 年以來，中國房地產(chǎn)市場一直存在泡沫，從2004年開始，房地產(chǎn)市場的泡沫度急劇增加；200%、%%，房地產(chǎn)市場的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)作為一種商品，首先價格符合商品屬性，受供求關(guān)系的影響。人們對房產(chǎn)的需求屬于剛性需求。所謂“剛性需求”是相當(dāng)于彈性需求而言，商品的供求受價格影響較小。但這種剛性需求是有條件的，當(dāng)它被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就變成彈性需求。[1]當(dāng)供給不變時，由于需求過旺，則會出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房價上漲。國務(wù)院出臺的限購政策主要是為了打擊投資投機購房需求，抑制不合理購房需求，從而有望讓房地產(chǎn)市場回歸正常的需求，使得房價保持在一定合理水平。限購令的出爐，是國家開始對通貨膨脹的焦慮的體現(xiàn)和對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。 限購政策的演變過程限購并不是一個新話題，它在經(jīng)過不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。
2010年4月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺了措施，暫時規(guī)定一個家庭只能新購一套商品住宅。
“929新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購陣營。
中央通過“國十條”穩(wěn)定房價效果欠佳的情況下，又對限購條款進行修改，使之更為嚴(yán)格。
2011年1月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。2 “限購令”對房地產(chǎn)價格的影響 “限購令”政策下房地產(chǎn)市場的反應(yīng) 各大城市在實施限購后成交量有明顯跌落截至2011年3月7日，在實施限購政策的32個城市中，住宅總成交量出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計住宅方面，7個重點城市中，除深圳之外，其他城市在限購政策出臺后一周，住宅成交量均出現(xiàn)不同程度的下滑，%、%、%、%、%。（數(shù)據(jù)來自：搜房網(wǎng)） 限購城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)降價潮在“限購令”的高壓下，不少一線城市房價“應(yīng)聲而降”，開發(fā)商定價回歸理性，部分開發(fā)商在對外報價時，采取加大促銷力度和范圍的措施，雙管齊下，房源價格出現(xiàn)松動。下面我們將以北京、上海和廣州三個一線城市為例，分析這三個城市在落實調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場的變化。 上海主要年份住宅銷售情況表 年份 指標(biāo)銷售面積（萬平方米）銷售額（億）單位面積價格
（元/平方米）20052006200720082009 20102011 廣州主要年份住宅銷售情況表 年份 指標(biāo)銷售面積（萬平方米）銷售額（億）單位面積價格
（元/平方米）2005 2006200720082009 2010 2011 北京主要年份住宅銷售情況表 年份 指標(biāo)銷售面積（萬平方米）銷售額（億）單位面積價格
（元/平方米）20052006200720082009 20102011注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局,，房價的漲勢是何其之猛，特別是北京，在2005年—2007年兩年內(nèi)，%之多。雖然在2008年金融危機的影響下，房價有所下降，但是隨著危機陰霾的消散，國家又提出放松政策，刺激內(nèi)需，大量購房者抓住機會，滿足自身住房或換房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投機性購房者的趁機囤房等行為，2009年至2010年初，住房價格已存在泡沫，真正需要買方的人們在如此之高的房價下不得不望而卻步。在這樣的熱市下，國家及時收緊政策，出臺了“限購令”，給如火如荼發(fā)展著的房地產(chǎn)市場打了針“鎮(zhèn)定劑”。，，在實施“限購令”后，市場中的投資、投機行為得到有效地遏制，房價有所下降，調(diào)控成果進一步顯現(xiàn)。
通過對以上三個一線城市的分析可以看出，限購令抑制投資、投機型需求的作用是顯而易見的，限購令的出臺使大多數(shù)城市均出現(xiàn)了量跌現(xiàn)象，并且其影響還在逐步擴大，這足以證明限購令對樓市的殺傷力，我國仍處于房價調(diào)控的關(guān)鍵時期，實行限購令是很有必要的。[2]從需求上看，投機性需求將得到遏制，改善型需求得到合理，保障型需求得到緩解，流動性需求，外來人口購買，也能得到合理滿足。在供給上，政府住房供地將不斷增加，中小戶型將成為主力，開發(fā)商的開發(fā)行為、定價行為等也將趨于理性[3]。 房地產(chǎn)市場的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯，全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，%，較1~%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑。隨著限購的越來越嚴(yán)格和限購城市數(shù)量的增多，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。限購城市的房價跌幅超過非限購城市。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個指標(biāo)城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房價漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個月停滯，到了10月份，全部城市住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，而非限購的城市，，明顯高于限購城市。數(shù)據(jù)對比說明，限購對于地方城市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，特別是一二線城市的房地產(chǎn)價格。（數(shù)據(jù)來自：鳳凰網(wǎng)） 對“限購令”政策的分析 抑制需求為后市反彈埋下伏筆“限購令”政策出臺，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。但該政策的限購過于嚴(yán)厲，似乎計劃性太強，被抑制的需求不能有效化解，只能被暫時積壓，政策一旦放開，必然會出現(xiàn)反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”，從而房價再度走強[4]。此外，供過于求的局面是政策干預(yù)下形成，即使后期市場供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會放過這次“千載難逢”的機會，力挺房價不衰。因此，“限購令”出臺后，給政府制定和落實持續(xù)控制需求及長效配套政策提出了考驗。 調(diào)控政策須完善并嚴(yán)格執(zhí)行樓市“限購令”雖給市場以重?fù)?，但尚有很多不完善之處。如“假離婚”