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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)限購政策對(duì)房價(jià)的影響分析(編輯修改稿)

2024-07-21 08:02 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、“結(jié)婚登記隱秘、混淆、造假以及涉外婚姻等問題,尚需政府政策進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí),否則調(diào)控難以達(dá)到真正目的,反而限制了正常需求。[5] “限購令”何時(shí)退出成為難題“限購令”的出臺(tái)有一定的突發(fā)性。然而,“限購令”的大旗樹起容易退出難,原因在于市場的復(fù)雜性無時(shí)不在考驗(yàn)著政府政策的連貫性。
可見,“限購令”無疑能在短期內(nèi)見效,即迫使市場成交量下降,加重市場觀望氣氛,迫使開發(fā)商做出降價(jià)讓步。如果政府是依據(jù)房價(jià)下調(diào)幅度來決定政策調(diào)控周期,那么,下調(diào)幅度多大?如果房價(jià)下調(diào)超過20%,則可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn),二成首付的購房者會(huì)出現(xiàn)斷供的局面。因此,在“限購令”實(shí)施期間,政府必須以遏制房價(jià)過度上漲和相對(duì)穩(wěn)定房價(jià)為調(diào)控之目的,并建立長效的配套政策措施,使得“限購調(diào)控成果”具備一定的延續(xù)性,這是對(duì)政府的又一次重大考驗(yàn)。[6] 中國樓市面臨的深層次問題 房地產(chǎn)市場的剛性需求供求關(guān)系是影響房價(jià)最重要的因素[7]。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1~10月份,商品房供需指標(biāo)呈失衡狀況。,%;,%。另據(jù)上海中原報(bào)告顯示,10月份,雖然成交有所下降,但供應(yīng)的下降更加突出,從而導(dǎo)致滬、穗、深;杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應(yīng)減少幅度。目前,中國正處于城市化的快速發(fā)展期,住房的潛在需求大量存在。從表1可知,%,按人均住宅建筑面積30平方米計(jì)算。,要達(dá)到人均30平方米的小康標(biāo)準(zhǔn),。,%計(jì)算。由此可以計(jì)算出2006~。按此類推。城市住宅的巨大需求將帶來巨額的房地產(chǎn)開發(fā)投資,給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。 中國潛在居住性需求面積 單位:億平方平2006年2010年總需求 年需求2011年2020年總需求 年需求新增城市人口
需求面積 原有城市人口
需求面積 住宅自然折舊
面積合計(jì) 注:資料來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》、《中國統(tǒng)計(jì)摘要2006》計(jì)算方法:城市潛在居住性需求面積=新增城市人口考察期城市人均居住面積十原有城市人口(考察期城市人均居住面積——基期城市人均居住面積)+原有城市人口基期城市人均居住面積年折舊率年數(shù)。%。 貨幣流動(dòng)性過剩眾多資料顯示,自2009年下半年以來,房價(jià)上漲過快的癥結(jié)主要是貨幣供給過多及投資性需求過強(qiáng)。中國人民銀行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,2010年9月份人民幣貸款增加55955億元,導(dǎo)致國內(nèi)貨幣市場流動(dòng)性一直比較寬松。雖然中國人民銀行決定,自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后,貨幣政策的走向有可能從寬松變?yōu)榉€(wěn)健。但是近一段時(shí)間,中國“雙順差”現(xiàn)象進(jìn)一步增大,并且在未來一段時(shí)間這種趨勢將一直維持。經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目的順差進(jìn)一步擴(kuò)大,一方面導(dǎo)致央行被迫投放更多貨幣對(duì)沖流動(dòng)性;另一方面,也使市場對(duì)人民幣升值預(yù)期濃厚,增加“熱錢”涌入的可能性。[8] 負(fù)利率和通脹壓力增加官方數(shù)據(jù)顯示,%,高于市場預(yù)期值4%,出現(xiàn)了明顯的反彈。另根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù),11月上旬,%,%,這意味著我國銀行利率實(shí)際上是負(fù)利率。在居民投資意識(shí)逐漸增強(qiáng)的背景下,房地產(chǎn)作為保值增值的理性產(chǎn)品,必然仍將成為主要投資對(duì)象。 政策的動(dòng)態(tài)不一致性針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)上升過快,國家自2003年開始采取了一系列宏觀調(diào)控措施,從“收緊地根”、“加息”,到“國八條”、“新八條”及七部委新政,再到2010年被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控組合重拳。但是,不管政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用一直都沒有動(dòng)搖過。從政策執(zhí)行力度看。國家宏觀調(diào)控政策的重要執(zhí)行主體是地方政府和銀行。然而,在房地產(chǎn)調(diào)控上,地方和中央利益不一致,中央政府決策的出發(fā)點(diǎn)是追求民生與社會(huì)和諧穩(wěn)定,而地方政府除此之外還有強(qiáng)烈的政績沖動(dòng),預(yù)算外收入主要靠土地出讓實(shí)現(xiàn)。因此地方政府遏制房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)力不足。尤其是現(xiàn)在,地方政府的投融資,很大程度來源土地的收入。為了盡可能獲得高收入,地方政府推高土地價(jià)格實(shí)際上助推了房地產(chǎn)價(jià)格上升。從商業(yè)銀行的態(tài)度來看,出于利潤最大化的考慮,銀行對(duì)執(zhí)行中央政策積極性也并不高。 預(yù)期因素房價(jià)與股票價(jià)格一樣,都屬于“資產(chǎn)價(jià)格”的范疇。與一般商品的價(jià)格不同,資產(chǎn)價(jià)格可以背離資產(chǎn)本身價(jià)值成倍地暴漲暴跌。也就是說,一般商品的價(jià)格漲落,通常意味著該種商品的供求出現(xiàn)了短缺或過剩。但資產(chǎn)價(jià)格的市場縱橫暴漲暴跌,卻并不僅僅由該資產(chǎn)本身的供求失衡造成的,更多的是人為炒作的結(jié)果。當(dāng)前房價(jià)已呈高泡沫化狀態(tài),映射出樓市已蛻變成投資功能的市場[8]。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為,樓市調(diào)控要取得較好的效果,至少要改變過去形成的兩個(gè)預(yù)期:一是房價(jià)只漲不跌,二是政策調(diào)控不會(huì)到位。正因如此,以往房價(jià)才會(huì)越調(diào)越高。
作為房地產(chǎn)調(diào)控速效政策的“限購令”,似乎已經(jīng)讓樓市調(diào)控政策走向極致,接下來應(yīng)當(dāng)考慮的是,該項(xiàng)政策如何退出,長效政策又如何延續(xù)。具體而言:第一,商品住房具有消費(fèi)品屬性和投資屬性,但是在我國現(xiàn)階段,高房價(jià)阻礙了城市化迅速推進(jìn),高房價(jià)壓制了居民消費(fèi)需求,高房價(jià)促使貧富差距拉大,強(qiáng)調(diào)社會(huì)和諧建設(shè),應(yīng)該更加注重商品住房的消費(fèi)品屬性,弱化其投資屬性,才能更好地保障“民生”。為此,我認(rèn)為,第一,應(yīng)該將“限購令”由暫時(shí)變?yōu)殚L期,尤其是在城市可供土地面積和房產(chǎn)供應(yīng)不可能大幅增加的城市,可考慮限購令政策長期執(zhí)行。第二,加快開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅,增加房地產(chǎn)持有成本,降低投資收益,對(duì)抑制過度投資有一定作用,能延續(xù)限購令對(duì)降低投資的效用。第三,加強(qiáng)住房保障。房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文,根據(jù)規(guī)劃,未來的保障房供應(yīng)面將大為改觀,這對(duì)商品房市場會(huì)形成擠出作用。綜上所述,對(duì)于這個(gè)被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購令”,全國各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異,但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。至2013年,限購令依然在執(zhí)行之中,盡管關(guān)于限購令及其作用,無論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論,但是經(jīng)過分析,限購令還是對(duì)房地產(chǎn)的市場起到了很大的調(diào)節(jié)作用。我國房地產(chǎn)市場至今仍未完全成熟與完善,但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。
(1)房價(jià)上漲的速度得到遏制。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2012年第一季度,國內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況,整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%,其中一線城市下降4%,二線城市下降6%,三線城市上升1%。整體成交均價(jià)同比上升2%,其中一線城市下降11%,二線城市上升6%,三線城市上升35%。從一線城市的一手房的成交價(jià)格波動(dòng)情況看,房價(jià)上漲過快得到一定程度的遏制。
(2)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《》。房地產(chǎn)投資增長,但增速放緩《藍(lán)皮書》指出,十一五時(shí)期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。十一五期間,比十五。年投資額由2006年的194
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