【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、“結(jié)婚登記隱秘、混淆、造假以及涉外婚姻等問(wèn)題，尚需政府政策進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，否則調(diào)控難以達(dá)到真正目的，反而限制了正常需求。[5] “限購(gòu)令”何時(shí)退出成為難題“限購(gòu)令”的出臺(tái)有一定的突發(fā)性。然而，“限購(gòu)令”的大旗樹(shù)起容易退出難，原因在于市場(chǎng)的復(fù)雜性無(wú)時(shí)不在考驗(yàn)著政府政策的連貫性。
可見(jiàn)，“限購(gòu)令”無(wú)疑能在短期內(nèi)見(jiàn)效，即迫使市場(chǎng)成交量下降，加重市場(chǎng)觀望氣氛，迫使開(kāi)發(fā)商做出降價(jià)讓步。如果政府是依據(jù)房?jī)r(jià)下調(diào)幅度來(lái)決定政策調(diào)控周期，那么，下調(diào)幅度多大？如果房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)20%，則可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)，二成首付的購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)斷供的局面。因此，在“限購(gòu)令”實(shí)施期間，政府必須以遏制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲和相對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)為調(diào)控之目的，并建立長(zhǎng)效的配套政策措施，使得“限購(gòu)調(diào)控成果”具備一定的延續(xù)性，這是對(duì)政府的又一次重大考驗(yàn)。[6] 中國(guó)樓市面臨的深層次問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)最重要的因素[7]。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1～10月份，商品房供需指標(biāo)呈失衡狀況。，%；，%。另?yè)?jù)上海中原報(bào)告顯示，10月份，雖然成交有所下降，但供應(yīng)的下降更加突出，從而導(dǎo)致滬、穗、深；杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應(yīng)減少幅度。目前，中國(guó)正處于城市化的快速發(fā)展期，住房的潛在需求大量存在。從表1可知，%，按人均住宅建筑面積30平方米計(jì)算。，要達(dá)到人均30平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)，。，%計(jì)算。由此可以計(jì)算出2006~。按此類推。城市住宅的巨大需求將帶來(lái)巨額的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 中國(guó)潛在居住性需求面積 單位：億平方平2006年2010年總需求 年需求2011年2020年總需求 年需求新增城市人口
需求面積 原有城市人口
需求面積 住宅自然折舊
面積合計(jì) 注：資料來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要2006》計(jì)算方法：城市潛在居住性需求面積=新增城市人口考察期城市人均居住面積十原有城市人口（考察期城市人均居住面積——基期城市人均居住面積）+原有城市人口基期城市人均居住面積年折舊率年數(shù)。%。 貨幣流動(dòng)性過(guò)剩眾多資料顯示，自2009年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的癥結(jié)主要是貨幣供給過(guò)多及投資性需求過(guò)強(qiáng)。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010年9月份人民幣貸款增加55955億元，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性一直比較寬松。雖然中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后，貨幣政策的走向有可能從寬松變?yōu)榉€(wěn)健。但是近一段時(shí)間，中國(guó)“雙順差”現(xiàn)象進(jìn)一步增大，并且在未來(lái)一段時(shí)間這種趨勢(shì)將一直維持。經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目的順差進(jìn)一步擴(kuò)大，一方面導(dǎo)致央行被迫投放更多貨幣對(duì)沖流動(dòng)性；另一方面，也使市場(chǎng)對(duì)人民幣升值預(yù)期濃厚，增加“熱錢(qián)”涌入的可能性。[8] 負(fù)利率和通脹壓力增加官方數(shù)據(jù)顯示，%，高于市場(chǎng)預(yù)期值4%，出現(xiàn)了明顯的反彈。另根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，11月上旬，%，%，這意味著我國(guó)銀行利率實(shí)際上是負(fù)利率。在居民投資意識(shí)逐漸增強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)作為保值增值的理性產(chǎn)品，必然仍將成為主要投資對(duì)象。 政策的動(dòng)態(tài)不一致性針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上升過(guò)快，國(guó)家自2003年開(kāi)始采取了一系列宏觀調(diào)控措施，從“收緊地根”、“加息”，到“國(guó)八條”、“新八條”及七部委新政，再到2010年被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控組合重拳。但是，不管政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用一直都沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)。從政策執(zhí)行力度看。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要執(zhí)行主體是地方政府和銀行。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方和中央利益不一致，中央政府決策的出發(fā)點(diǎn)是追求民生與社會(huì)和諧穩(wěn)定，而地方政府除此之外還有強(qiáng)烈的政績(jī)沖動(dòng)，預(yù)算外收入主要靠土地出讓實(shí)現(xiàn)。因此地方政府遏制房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)力不足。尤其是現(xiàn)在，地方政府的投融資，很大程度來(lái)源土地的收入。為了盡可能獲得高收入，地方政府推高土地價(jià)格實(shí)際上助推了房地產(chǎn)價(jià)格上升。從商業(yè)銀行的態(tài)度來(lái)看，出于利潤(rùn)最大化的考慮，銀行對(duì)執(zhí)行中央政策積極性也并不高。 預(yù)期因素房?jī)r(jià)與股票價(jià)格一樣，都屬于“資產(chǎn)價(jià)格”的范疇。與一般商品的價(jià)格不同，資產(chǎn)價(jià)格可以背離資產(chǎn)本身價(jià)值成倍地暴漲暴跌。也就是說(shuō)，一般商品的價(jià)格漲落，通常意味著該種商品的供求出現(xiàn)了短缺或過(guò)剩。但資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)縱橫暴漲暴跌，卻并不僅僅由該資產(chǎn)本身的供求失衡造成的，更多的是人為炒作的結(jié)果。當(dāng)前房?jī)r(jià)已呈高泡沫化狀態(tài)，映射出樓市已蛻變成投資功能的市場(chǎng)[8]。國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，樓市調(diào)控要取得較好的效果，至少要改變過(guò)去形成的兩個(gè)預(yù)期：一是房?jī)r(jià)只漲不跌，二是政策調(diào)控不會(huì)到位。正因如此，以往房?jī)r(jià)才會(huì)越調(diào)越高。
作為房地產(chǎn)調(diào)控速效政策的“限購(gòu)令”，似乎已經(jīng)讓樓市調(diào)控政策走向極致，接下來(lái)應(yīng)當(dāng)考慮的是，該項(xiàng)政策如何退出，長(zhǎng)效政策又如何延續(xù)。具體而言：第一，商品住房具有消費(fèi)品屬性和投資屬性，但是在我國(guó)現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)阻礙了城市化迅速推進(jìn)，高房?jī)r(jià)壓制了居民消費(fèi)需求，高房?jī)r(jià)促使貧富差距拉大，強(qiáng)調(diào)社會(huì)和諧建設(shè)，應(yīng)該更加注重商品住房的消費(fèi)品屬性，弱化其投資屬性，才能更好地保障“民生”。為此，我認(rèn)為，第一，應(yīng)該將“限購(gòu)令”由暫時(shí)變?yōu)殚L(zhǎng)期，尤其是在城市可供土地面積和房產(chǎn)供應(yīng)不可能大幅增加的城市，可考慮限購(gòu)令政策長(zhǎng)期執(zhí)行。第二，加快開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，增加房地產(chǎn)持有成本，降低投資收益，對(duì)抑制過(guò)度投資有一定作用，能延續(xù)限購(gòu)令對(duì)降低投資的效用。第三，加強(qiáng)住房保障。房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)的保障房供應(yīng)面將大為改觀，這對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)形成擠出作用。綜上所述，對(duì)于這個(gè)被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購(gòu)令”，全國(guó)各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。至2013年，限購(gòu)令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購(gòu)令及其作用，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒(méi)有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過(guò)分析，限購(gòu)令還是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)起到了很大的調(diào)節(jié)作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
（1）房?jī)r(jià)上漲的速度得到遏制。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，國(guó)內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況，整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%。整體成交均價(jià)同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城市上升35%。從一線城市的一手房的成交價(jià)格波動(dòng)情況看，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快得到一定程度的遏制。
（2）房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《》。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),但增速放緩《藍(lán)皮書(shū)》指出,十一五時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展向好,投資增長(zhǎng)較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。十一五期間,比十五。年投資額由2006年的194