房地產(chǎn)限購政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析-wenkub
2023-07-09 08:02:40 本頁面
【正文】 一套商品住房，對(duì)于限購其它城市應(yīng)者寥寥。4月17日國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，（簡(jiǎn)稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。為打擊投機(jī)和過度投資，被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”的“限購令”應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)限購政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析摘 要：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，但是，任何政策都不可能是完美無瑕的。4月新“國十條”其中規(guī)定，“要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。 隨后幾個(gè)月，各地對(duì)新“國十條”的執(zhí)行不盡如人意。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)?！?009年全國商品房銷售平均價(jià)格及人均可支配收入表，可以看出從2001年—2007年之間房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，受全球金融危機(jī)的影響，在2008年，房?jī)r(jià)有所回落，但2009年危機(jī)穩(wěn)定后，房?jī)r(jià)又迅速反彈。這意味著，人們?cè)诓怀圆缓鹊那闆r下，要努力近30年才能買一套100㎡房子。土地價(jià)格的上漲一定程度上帶來了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，再加之有錢人的投機(jī)投資行為，給居民帶來的住房壓力不容小覷。在十年內(nèi)，房?jī)r(jià)翻了幾番。在國際上， 房?jī)r(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在36 倍之間比較科學(xué)。泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。中國人民銀行之后也出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查，防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對(duì)金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。人們對(duì)房產(chǎn)的需求屬于剛性需求。國務(wù)院出臺(tái)的限購政策主要是為了打擊投資投機(jī)購房需求，抑制不合理購房需求，從而有望讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的需求，使得房?jī)r(jià)保持在一定合理水平。結(jié)果只有北京在5月出臺(tái)了措施，暫時(shí)規(guī)定一個(gè)家庭只能新購一套商品住宅。
中央通過“國十條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果欠佳的情況下，又對(duì)限購條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。下面我們將以北京、上海和廣州三個(gè)一線城市為例，分析這三個(gè)城市在落實(shí)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。在實(shí)施“限購令”后，市場(chǎng)中的投資、投機(jī)行為得到有效地遏制，房?jī)r(jià)有所下降，調(diào)控成果進(jìn)一步顯現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，%，為8月以來連續(xù)第三個(gè)月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢(shì)明顯，全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，%，較1~%的增速繼續(xù)收窄。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)指標(biāo)城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個(gè)月停滯，到了10月份，全部城市住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個(gè)城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，而非限購的城市，明顯高于限購城市。此外，供過于求的局面是政策干預(yù)下形成，即使后期市場(chǎng)供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會(huì)放過這次“千載難逢”的機(jī)會(huì)，力挺房?jī)r(jià)不衰。[5] “限購令”何時(shí)退出成為難題“限購令”的出臺(tái)有一定的突發(fā)性。因此，在“限購令”實(shí)施期間，政府必須以遏制房?jī)r(jià)過度上漲和相對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)為調(diào)控之目的，并建立長效的配套政策措施，使得“限購調(diào)控成果”具備一定的延續(xù)性，這是對(duì)政府的又一次重大考驗(yàn)。另據(jù)上海中原報(bào)告顯示，10月份，雖然成交有所下降，但供應(yīng)的下降更加突出，從而導(dǎo)致滬、穗、深；杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應(yīng)減少幅度。%計(jì)算。 中國潛在居住性需求面積 單位：億平方平2006年2010年總需求 年需求2011年2020年總需求 年需求新增城市人口
需求面積 原有城市人口
需求面積 住宅自然折舊
面積合計(jì) 注：資料來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》、《中國統(tǒng)計(jì)摘要2006》計(jì)算方法：城市潛在居住性需求面積=新增城市人口考察期城市人均居住面積十原有城市人口（考察期城市人均居住面積——基期城市人均居住面積）+原有城市人口基期城市人均居住面積年折舊率年數(shù)。雖然中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后，貨幣政策的走向有可能從寬松變?yōu)榉€(wěn)健。另根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，11月上旬，%，%，這意味著我國銀行利率實(shí)際上是負(fù)利率。從政策執(zhí)行力度看。尤其是現(xiàn)在，地方政府的投融資，很大程度來源土地的收入。與一般商品的價(jià)格不同，資產(chǎn)價(jià)格可以背離資產(chǎn)本身價(jià)值成倍地暴漲暴跌。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，樓市調(diào)控要取得較好的效果，至少要改變過去形成的兩個(gè)預(yù)期：一是房?jī)r(jià)只漲不跌，二是政策調(diào)控不會(huì)到位。為此，我認(rèn)為，第一，應(yīng)該將“限購令”由暫時(shí)變?yōu)殚L期，尤其是在城市可供土地面積和房產(chǎn)供應(yīng)不可能大幅增加的城市，可考慮限購令政策長期執(zhí)行。房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來的保障房供應(yīng)面將大為改觀，這對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)形成擠出作用。
（1）房?jī)r(jià)上漲的速度得到遏制。
（2）房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。供給和需求決定房?jī)r(jià)，限購令作為行政命令抑制投機(jī)和部分投資性住房需求，新的供需關(guān)系將建立，市場(chǎng)這只“看不見的手”將拉著房?jī)r(jià)回歸理性。“限購令”通過調(diào)整供需關(guān)系來調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制了一部分需求，使得住房?jī)r(jià)格低于房地產(chǎn)在自由市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。限購令規(guī)定，“對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。很多的炒房客即便手中有足夠的現(xiàn)金，也不愿意一次性付清房款，而是把錢用來交付更多房子的首付，這樣就形成了大量的投資性的購房。限購只是暫時(shí)性政策，要解決高房?jī)r(jià)問題，需要從根本上解決供需問題，而保障房的大量建設(shè)可以有效增加樓市的供給?！跋拶徚睢闭叩膶?shí)施可以看出政府對(duì)于社會(huì)的資源分配問題開始“有作為”，是我們邁向社會(huì)公平分配的一大步。（4）整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，促使房企內(nèi)部整合?！跋拶徚睢笔沟靡恍┲行》慨a(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑幕的一角。它抑制投機(jī)性購房方面起到了明顯的抵制作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了良好的導(dǎo)向作用，但這一政策尚有不完善之處。在毛主席時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口“意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。限購令的有效規(guī)制對(duì)象并非
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