【正文】 價(jià)迅速上漲。8月份出臺(tái)的“18號(hào)文件”，提出了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要舉措，對(duì)條件合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)要加大信貸支持力度。而1998年開始的房產(chǎn)信貸給不完善的中國(guó)銀行的金融體系帶來(lái)了巨大的潛在危險(xiǎn)。效果使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)業(yè)步入了發(fā)展的一個(gè)新時(shí)期。海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，隨后幾年進(jìn)入低谷期。經(jīng)濟(jì)變化由熱變冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉靜下來(lái)，商品房?jī)r(jià)格迅速下跌。（一）2013年以前房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策總匯 （1）1993至1996年：我國(guó)首次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控 1993至1996年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析背景出現(xiàn)房地產(chǎn)熱。本文的寫作思路和技術(shù)路線見流程圖 。（2）對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題。因此，目前政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，已經(jīng)成為該國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展的必要保障[1]。 (二）研究意義 從國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，以及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和穩(wěn)定是至關(guān)重要的。在這樣的背景下，政府和社會(huì)各界專家對(duì)此特別的關(guān)注。政府出臺(tái)各種調(diào)控政策以遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象，在各個(gè)方面出臺(tái)了新的政策，并進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障政策的實(shí)施力度。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控是國(guó)家保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇。 本文主要以長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為主線，分析2013年前及2013年新出的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響，并分析了今后的發(fā)展趨勢(shì)。 （3）房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，提出了對(duì)未來(lái)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨向分析。二 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的分析下面介紹2013年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策?？焖僭黾拥姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司在土地投資，炒鋼材，炒項(xiàng)目為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，特別是在海南，北海，形成更嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)峻的形勢(shì)和通貨膨脹。經(jīng)過(guò)三年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)于1996年實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。（2）1998至2002年：使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 1998至2002年房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析背景1997年亞洲爆發(fā)金融危機(jī)，“通貨緊縮”的現(xiàn)象在我國(guó)出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮。問(wèn)題存在著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等各種問(wèn)題。對(duì)策2003年6月份，房地產(chǎn)牛市首次開始之后，中央政府也首次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的舉步。效果 1998年23號(hào)文件確立了“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”升級(jí)也就是18號(hào)文件確立的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，也標(biāo)志著新的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始了。對(duì)策 中央政府為建立政府責(zé)任制，穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格提升到政治的高度，2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。 2007年又推出各項(xiàng)調(diào)控新政，進(jìn)行土地管理、抑制投機(jī)、規(guī)范市場(chǎng)秩序和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。問(wèn)題 自2003年的調(diào)控以來(lái)，政府保障房的受利人群的范圍再一次縮小，政府把住房問(wèn)題扔回給市場(chǎng)，這又將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在2009年，中國(guó)樓市迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^、繁榮，調(diào)控也變?yōu)椤皵D泡沫”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的試探，到年中的大漲，再到年底瘋搶。 2010年，主要是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這也是調(diào)控重要時(shí)刻。 （6）2011至2013年：完善限購(gòu)限貸保障房供應(yīng)政策 2011至2013年房地產(chǎn)調(diào)控的政策分析現(xiàn)狀 2011年發(fā)布了新的“國(guó)八條”銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)落實(shí)政策，四大行首套房貸利率回落至基線水平。在東莞，無(wú)法提供納稅證明或社會(huì)安全的家庭，不能獲得商業(yè)貸款。工，農(nóng)，中，建四行全內(nèi)部召開的差別化房貸政策論壇會(huì)議，提出四大行將滿足居民家庭第一次普通住宅的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)基準(zhǔn)利率。效果 這些年的房地產(chǎn)調(diào)控收到了預(yù)期的效果。問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況是年末歲初的“暖冬”和“翹尾”的行情；使房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大可能再次面臨難產(chǎn)。前幾年激情四射、大舉擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，上半年就會(huì)遭遇到資金門檻。限購(gòu)使異地購(gòu)房大幅減少，中國(guó)最活躍的房地產(chǎn)投資群體集體進(jìn)入冬眠期。 經(jīng)濟(jì)適用住房可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但也將平抑物價(jià)和有效供給視為雙刃劍，但用地指標(biāo)以及籌款并不樂(lè)觀。中國(guó)指數(shù)研究院的特別報(bào)告指出：如果只是高端物業(yè)稅，預(yù)計(jì)每年為住宅的稅收規(guī)模將不到一百億，資本控制并不是非常有用，困難的地方政府有效地充電，％，全國(guó)房地產(chǎn)稅一年將是760億元，但最近這種做法不切實(shí)際。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在當(dāng)前的土地轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)中，無(wú)疑是吸的貨幣供應(yīng)量，特別是在寬松的貨幣政策中 [5]。一方面，要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面必須進(jìn)行稅收和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例較低的利率進(jìn)一步脫鉤 [6]。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)雖說(shuō)增長(zhǎng)速度沒(méi)有別的城市快，但是其增長(zhǎng)也會(huì)直接影響到人民生活水平的提高，使社會(huì)產(chǎn)生更多的不穩(wěn)定因素，因此急需政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展[7]。在限購(gòu)政策實(shí)施前，大部分的購(gòu)房者有再次購(gòu)房的打算。表面上，這些調(diào)控政策限制了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的購(gòu)房需求，但實(shí)際上只是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，有利于調(diào)整當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在一定程度上使房?jī)r(jià)回歸到合理水平，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展[8]。 在2012年，隨著貨幣環(huán)境的平穩(wěn)趨于寬松，置業(yè)者們的觀望情緒得到漸趨緩解，積壓的剛性需求與一部分被壓抑已久的改善性需求積極的入市。就2012年12月份比一月份的價(jià)格就多了將近一千?？傊?，在2012年，需求旺盛，樓市火爆，價(jià)格反彈，土地市場(chǎng)升溫明顯，二線城市重新崛起。 新房地產(chǎn)調(diào)控政策四大法寶之一“房產(chǎn)稅”政策措施具體內(nèi)容完善和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制各直轄市，計(jì)劃單列市和拉薩市外資金，除按照保持價(jià)格基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。加快保障性安居工程規(guī)劃的建設(shè)落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程的基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù)。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)厲打擊非法行為的中介機(jī)構(gòu)。 抑制投機(jī)投資性購(gòu)房制度分析政策措施具體內(nèi)容繼續(xù)嚴(yán)格地執(zhí)行商品住房限購(gòu)的措施市區(qū)應(yīng)覆蓋各行政區(qū)域的購(gòu)買，購(gòu)買二手房類型應(yīng)該包括所有新的住房和商品房，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向前移動(dòng)的資格會(huì)議前簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）。進(jìn)一步提高的第二套房，貸款首付款和貸款利率。（2）二套房貸收緊 在“新國(guó)五條”頒布前，二套房貸款收緊風(fēng)，“新國(guó)五條”將堅(jiān)持區(qū)別市場(chǎng)地位，使兩會(huì)后兩個(gè)住房貸款的收緊變得越來(lái)越有可能因?yàn)槎址客顿Y的手段是最有效的控制，提高到70％首付，更甚至兩者，這將是政府的最大的控制手段。到20世紀(jì)90年代末之前，是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)化的階段。環(huán)比下降近25％。和2011年住宅交易備案主流價(jià)格在55006000元/平方米相比，價(jià)格上稍微上舉，但在樓市調(diào)控的背景下，主流價(jià)格波動(dòng)不大。2012年長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅成交備案情況區(qū)域新建商品房 其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡） 同比（%）全市其中芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣（資料源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心；長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心） 近一年來(lái)長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅成交備案走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)㎡）（資料源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心；長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心）總結(jié)：2012年全市商品房的成交備案數(shù)量同比減少了近兩成，但從季度看來(lái)，呈現(xiàn)出逐季回升。同比增幅看來(lái)，城市的唯一希望同比正增長(zhǎng)，同比的城市，并在其余縣，天心區(qū)，芙蓉區(qū)，雨花區(qū)，超過(guò)30％的同比降幅。2012年長(zhǎng)沙市二手房、住宅成交情況區(qū)域新建商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）全市其中芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣（資料源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心；長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心） 近一年來(lái)二手房交易走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)㎡）（資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心；長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心）總結(jié)：%，僅四個(gè)月成交量超過(guò)30萬(wàn)㎡。住宅1395800平方米，成交套數(shù)16390套，％、％。現(xiàn)在在長(zhǎng)沙從事房產(chǎn)開發(fā)的有雄厚實(shí)力的企業(yè)己有幾十家，大多會(huì)開發(fā)高檔住宅。因?yàn)樯虡I(yè)用房有較大的供應(yīng)量，所以現(xiàn)在商用的房的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)難以為繼的現(xiàn)象[3]。這種現(xiàn)象，如果超過(guò)一定限度，不能及時(shí)控制，將影響長(zhǎng)沙有序，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，長(zhǎng)沙市保障性住房建設(shè)規(guī)模已得到一定的控制權(quán)的公務(wù)員小區(qū)建設(shè)正在加快行動(dòng)，一些單位參照公務(wù)員住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅發(fā)展越來(lái)越多。2007長(zhǎng)沙二手房成交均價(jià)為2475元/平方米，其中二手住房成交均價(jià)為1832元/平方米，非住宅3828元/㎡的二手房交易價(jià)格。 2011