【正文】 市場降了下溫，當前房價調(diào)控的關(guān)鍵時期實行限購令是很有必要的，它的積極影響也是顯而易見的?！跋拶徚睢蓖ㄟ^調(diào)整供需關(guān)系來調(diào)控房價，抑制了一部分需求，使得住房價格低于房地產(chǎn)在自由市場時的價格。房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴格的數(shù)量控制。供給和需求決定房價，限購令作為行政命令抑制投機和部分投資性住房需求，新的供需關(guān)系將建立，市場這只“看不見的手”將拉著房價回歸理性?！跋拶徚睢钡膶嵤?已經(jīng)說明樓市新政已經(jīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟與行政調(diào)控并行的局面,已經(jīng)不能完全由“看不見的手”來調(diào)控了。根據(jù)新浪財經(jīng)網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。十一五、十五、九五%、%%。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。房地產(chǎn)投資增長,但增速放緩《藍皮書》指出,十一五時期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。
（2）房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。整體成交均價同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城市上升35%。
（1）房價上漲的速度得到遏制。至2013年，限購令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過分析，限購令還是對房地產(chǎn)的市場起到了很大的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來的保障房供應(yīng)面將大為改觀，這對商品房市場會形成擠出作用。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，增加房地產(chǎn)持有成本，降低投資收益，對抑制過度投資有一定作用，能延續(xù)限購令對降低投資的效用。為此，我認為，第一，應(yīng)該將“限購令”由暫時變?yōu)殚L期，尤其是在城市可供土地面積和房產(chǎn)供應(yīng)不可能大幅增加的城市，可考慮限購令政策長期執(zhí)行。
作為房地產(chǎn)調(diào)控速效政策的“限購令”，似乎已經(jīng)讓樓市調(diào)控政策走向極致，接下來應(yīng)當考慮的是，該項政策如何退出，長效政策又如何延續(xù)。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，樓市調(diào)控要取得較好的效果，至少要改變過去形成的兩個預(yù)期：一是房價只漲不跌，二是政策調(diào)控不會到位。但資產(chǎn)價格的市場縱橫暴漲暴跌，卻并不僅僅由該資產(chǎn)本身的供求失衡造成的，更多的是人為炒作的結(jié)果。與一般商品的價格不同，資產(chǎn)價格可以背離資產(chǎn)本身價值成倍地暴漲暴跌。從商業(yè)銀行的態(tài)度來看，出于利潤最大化的考慮，銀行對執(zhí)行中央政策積極性也并不高。尤其是現(xiàn)在，地方政府的投融資，很大程度來源土地的收入。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方和中央利益不一致，中央政府決策的出發(fā)點是追求民生與社會和諧穩(wěn)定，而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動，預(yù)算外收入主要靠土地出讓實現(xiàn)。從政策執(zhí)行力度看。 政策的動態(tài)不一致性針對房地產(chǎn)投資過熱、房價上升過快，國家自2003年開始采取了一系列宏觀調(diào)控措施，從“收緊地根”、“加息”，到“國八條”、“新八條”及七部委新政，再到2010年被稱為史上最嚴厲的宏觀調(diào)控組合重拳。另根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，11月上旬，%，%，這意味著我國銀行利率實際上是負利率。經(jīng)常項目和資本項目的順差進一步擴大，一方面導(dǎo)致央行被迫投放更多貨幣對沖流動性；另一方面，也使市場對人民幣升值預(yù)期濃厚，增加“熱錢”涌入的可能性。雖然中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率后，貨幣政策的走向有可能從寬松變?yōu)榉€(wěn)健。 貨幣流動性過剩眾多資料顯示，自2009年下半年以來，房價上漲過快的癥結(jié)主要是貨幣供給過多及投資性需求過強。 中國潛在居住性需求面積 單位：億平方平2006年2010年總需求 年需求2011年2020年總需求 年需求新增城市人口
需求面積 原有城市人口
需求面積 住宅自然折舊
面積合計 注：資料來源于《中國統(tǒng)計年鑒2005》、《中國統(tǒng)計摘要2006》計算方法：城市潛在居住性需求面積=新增城市人口考察期城市人均居住面積十原有城市人口（考察期城市人均居住面積——基期城市人均居住面積）+原有城市人口基期城市人均居住面積年折舊率年數(shù)。按此類推。%計算。從表1可知，%，按人均住宅建筑面積30平方米計算。另據(jù)上海中原報告顯示，10月份，雖然成交有所下降，但供應(yīng)的下降更加突出，從而導(dǎo)致滬、穗、深；杭州因成交銳減幅度遠大于供應(yīng)減少幅度。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1～10月份，商品房供需指標呈失衡狀況。因此，在“限購令”實施期間，政府必須以遏制房價過度上漲和相對穩(wěn)定房價為調(diào)控之目的，并建立長效的配套政策措施，使得“限購調(diào)控成果”具備一定的延續(xù)性，這是對政府的又一次重大考驗。
可見，“限購令”無疑能在短期內(nèi)見效，即迫使市場成交量下降，加重市場觀望氣氛，迫使開發(fā)商做出降價讓步。[5] “限購令”何時退出成為難題“限購令”的出臺有一定的突發(fā)性。 調(diào)控政策須完善并嚴格執(zhí)行樓市“限購令”雖給市場以重擊，但尚有很多不完善之處。此外，供過于求的局面是政策干預(yù)下形成，即使后期市場供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會放過這次“千載難逢”的機會，力挺房價不衰。（數(shù)據(jù)來自：鳳凰網(wǎng)） 對“限購令”政策的分析 抑制需求為后市反彈埋下伏筆“限購令”政策出臺，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個指標城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房價漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個月停滯，到了10月份，全部城市住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，而非限購的城市，明顯高于限購城市。隨著限購的越來越嚴格和限購城市數(shù)量的增多，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。 房地產(chǎn)市場的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯，全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，%，較1~%的增速繼續(xù)收窄。[2]從需求上看，投機性需求將得到遏制，改善型需求得到合理，保障型需求得到緩解，流動性需求，外來人口購買，也能得到合理滿足。在實施“限購令”后，市場中的投資、投機行為得到有效地遏制，房價有所下降，調(diào)控成果進一步顯現(xiàn)。雖然在2008年金融危機的影響下，房價有所下降，但是隨著危機陰霾的消散，國家又提出放松政策，刺激內(nèi)需，大量購房者抓住機會，滿足自身住房或換房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投機性購房者的趁機囤房等行為，2009年至2010年初，住房價格已存在泡沫，真正需要買方的人們在如此之高的房價下不得不望而卻步。下面我們將以北京、上海和廣州三個一線城市為例，分析這三個城市在落實調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市