【正文】 序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。事實上，沒有進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。”《城市私有房屋管理條例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。2007年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，修正了以往不動產(chǎn)登記規(guī)定的不盡合理之處，就不動產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對解決不動產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。第四篇：論不動產(chǎn)登記制度與對不動產(chǎn)的執(zhí)行不動產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點。故不動產(chǎn)登記是國家行政管理機關(guān)依申請人的申請作出的一種具體行政行為，不動產(chǎn)登記體現(xiàn)了國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的合理干預(yù)，更好地明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益，屬于行政確認(rèn)行為。我認(rèn)為不動產(chǎn)登記是一種行政行為，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)管理機關(guān)應(yīng)申請人的申請作出的行政行為，它明確了登記申請人對登記確認(rèn)的內(nèi)容所產(chǎn)生的權(quán)利,登記是不動產(chǎn)物權(quán)公示的法定方法，凡經(jīng)過不動產(chǎn)登記機關(guān)核準(zhǔn)登記的物權(quán)，均使權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生公信力，任何機關(guān)、團體及其他個人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷該行為。前者體現(xiàn)為國家行使國家權(quán)力對不動產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理和征集稅收的行為。認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)是一種公法介入私法領(lǐng)域的公私二重性行為。即立法者應(yīng)主張登記之私法屬性，從而保護(hù)交易安全之功能，這對中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。第三，私法行為說。第二，證明行為說。(2)我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記法律規(guī)范大多由行政法規(guī)和規(guī)章組成，帶有濃厚的行政色彩。該說認(rèn)為我國的不動產(chǎn)登記行為實質(zhì)上屬于一種具體行政行為，即不動產(chǎn)登記在我國是不動產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。我國《物權(quán)法》確認(rèn)了不動產(chǎn)登記制度，但對登記行為的性質(zhì)沒有界定、登記機關(guān)的同一性、責(zé)任機制、收費依據(jù)、審查形式及其登記行為的效力等問題也規(guī)定得比較含糊。“隨著不動產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會更明晰，依法改革任務(wù)也會更明確。而物權(quán)法還有許多要求有待落實。我國經(jīng)濟發(fā)展很多問題，核心就是土地。”隨著統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個問題浮出水面——房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題。國土資源部印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》強調(diào)，必須嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。討論不動產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。這是一項法定行動?！八?小產(chǎn)權(quán)房?不可能予以登記，更不可能通過合法登記?漂白?。產(chǎn)權(quán)話題難止，“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦？商品房70年后怎么辦？針對不少城市居民(當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民)較關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示，不動產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動，不可能登記不合法的東西。一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。這是說，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。眾所周知，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑?！碑?dāng)然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。不動產(chǎn)登記靴子落地后，會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放改革信號看，房地產(chǎn)稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。毋庸置疑，不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。不動產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢？針對房地產(chǎn)稅山雨欲來的報道，不動產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說，盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。中國房地產(chǎn)協(xié)會名譽副會長朱中一認(rèn)為，不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長效調(diào)控機制最基礎(chǔ)內(nèi)容，但房價主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動產(chǎn)登記制度本身不會對房價產(chǎn)生太大影響。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，住宅待售面積超過4億平方米?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。事實上，缺乏準(zhǔn)確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控。盡管實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價，但不可否認(rèn)其對房地產(chǎn)市場的客觀影響。會出現(xiàn)拋售嗎，對樓市影響幾何？“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實施了，你說，有多套房子的人會不會拋售？如果拋了，房價會不會因此而降下來呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時機?！安粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)要堅持?不變不換?和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。證書統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會降低?！安咀C不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險，影響交易安全。“簿證不統(tǒng)一，不動產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動產(chǎn)登記公示公信的效力就會打折扣，物權(quán)也可能得不到切實保護(hù)，還會引起糾紛和矛盾?！眹临Y源部地籍管理司司長(不動產(chǎn)登記局局長)王廣華反復(fù)對記者強調(diào)，“希望每一條稿子都能把這個說清楚。條例實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成職責(zé)和機構(gòu)整合，不具備頒發(fā)新版證書條件，繼續(xù)頒發(fā)的各類舊版證書；以及條例實施前分散登記時依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效。要換