【文章內(nèi)容簡介】 記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會更明晰，依法改革任務也會更明確?！钡谌赫摬粍赢a(chǎn)登記的性質(zhì)[范文模版]論不動產(chǎn)登記的性質(zhì)不動產(chǎn)登記制度是私有制發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其最初目的是國家征稅的手段。我國《物權(quán)法》確認了不動產(chǎn)登記制度，但對登記行為的性質(zhì)沒有界定、登記機關(guān)的同一性、責任機制、收費依據(jù)、審查形式及其登記行為的效力等問題也規(guī)定得比較含糊。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記行為的性質(zhì)，概括起來，目前主要有以下四種學說：第一，公法行為說。該說認為我國的不動產(chǎn)登記行為實質(zhì)上屬于一種具體行政行為，即不動產(chǎn)登記在我國是不動產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。其理由是：(1)我國的不動產(chǎn)登記帶有濃厚的行政管理的色彩。(2)我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記法律規(guī)范大多由行政法規(guī)和規(guī)章組成，帶有濃厚的行政色彩。(3)進行不動產(chǎn)登記的機關(guān)基本都是行政管理部門。第二，證明行為說。此學說認為不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準行為，即不動產(chǎn)管理機關(guān)的職責范圍也只是審查當事人是否具備辦證交付條件，如房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。第三，私法行為說。該說認為登記是一種私法行為，登記的發(fā)生及私法效果的產(chǎn)生主要依賴于申請人的意思表示。即立法者應主張登記之私法屬性，從而保護交易安全之功能，這對中國真正登記制度的建立具有指導性意義。第四，折衷說。認為不動產(chǎn)物權(quán)登記應是一種公法介入私法領(lǐng)域的公私二重性行為。即不動產(chǎn)登記既是一種公法行為，也是一種私法行為。前者體現(xiàn)為國家行使國家權(quán)力對不動產(chǎn)進行監(jiān)督管理和征集稅收的行為。后者是在當事人申請的前提下，對不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的社會確認和公示，從而保證交易的安全。我認為不動產(chǎn)登記是一種行政行為，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)管理機關(guān)應申請人的申請作出的行政行為，它明確了登記申請人對登記確認的內(nèi)容所產(chǎn)生的權(quán)利,登記是不動產(chǎn)物權(quán)公示的法定方法，凡經(jīng)過不動產(chǎn)登記機關(guān)核準登記的物權(quán)，均使權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生公信力，任何機關(guān)、團體及其他個人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷該行為。并可以在權(quán)利被他人侵犯時, 以登記的行政行為與之相對抗。故不動產(chǎn)登記是國家行政管理機關(guān)依申請人的申請作出的一種具體行政行為，不動產(chǎn)登記體現(xiàn)了國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的合理干預，更好地明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益，屬于行政確認行為。但申請人提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關(guān)材料，因此，不動產(chǎn)權(quán)屬登記行為屬于可訴的具體行政行為。第四篇：論不動產(chǎn)登記制度與對不動產(chǎn)的執(zhí)行不動產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點。由于我國民事訴訟法以及后來出臺的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實踐中各地法院在查封和處理不動產(chǎn)時出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴肅性和統(tǒng)一性。2007年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，修正了以往不動產(chǎn)登記規(guī)定的不盡合理之處，就不動產(chǎn)登記問題作了較科學、系統(tǒng)的規(guī)定，對解決不動產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定