【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確?！钡谌赫摬粍?dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)[范文模版]論不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度是私有制發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其最初目的是國(guó)家征稅的手段。我國(guó)《物權(quán)法》確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但對(duì)登記行為的性質(zhì)沒有界定、登記機(jī)關(guān)的同一性、責(zé)任機(jī)制、收費(fèi)依據(jù)、審查形式及其登記行為的效力等問題也規(guī)定得比較含糊。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為的性質(zhì)，概括起來，目前主要有以下四種學(xué)說：第一，公法行為說。該說認(rèn)為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為實(shí)質(zhì)上屬于一種具體行政行為，即不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是不動(dòng)產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。其理由是：(1)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記帶有濃厚的行政管理的色彩。(2)我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)范大多由行政法規(guī)和規(guī)章組成，帶有濃厚的行政色彩。(3)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)基本都是行政管理部門。第二，證明行為說。此學(xué)說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為，即不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查當(dāng)事人是否具備辦證交付條件，如房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記是一種私法行為，登記的發(fā)生及私法效果的產(chǎn)生主要依賴于申請(qǐng)人的意思表示。即立法者應(yīng)主張登記之私法屬性，從而保護(hù)交易安全之功能，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。第四，折衷說。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)是一種公法介入私法領(lǐng)域的公私二重性行為。即不動(dòng)產(chǎn)登記既是一種公法行為，也是一種私法行為。前者體現(xiàn)為國(guó)家行使國(guó)家權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理和征集稅收的行為。后者是在當(dāng)事人申請(qǐng)的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的社會(huì)確認(rèn)和公示，從而保證交易的安全。我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的行政行為，它明確了登記申請(qǐng)人對(duì)登記確認(rèn)的內(nèi)容所產(chǎn)生的權(quán)利,登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方法，凡經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的物權(quán)，均使權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生公信力，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體及其他個(gè)人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷該行為。并可以在權(quán)利被他人侵犯時(shí), 以登記的行政行為與之相對(duì)抗。故不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)依申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種具體行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記體現(xiàn)了國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理干預(yù)，更好地明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益，屬于行政確認(rèn)行為。但申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料主要是有效的民事行為的相關(guān)材料，因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行為屬于可訴的具體行政行為。第四篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點(diǎn)。由于我國(guó)民事訴訟法以及后來出臺(tái)的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實(shí)踐中各地法院在查封和處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。2007年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國(guó)的物權(quán)制度，修正了以往不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定的不盡合理之處，就不動(dòng)產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定