【文章內(nèi)容簡介】 分，不加抑制的過度投資的結(jié)果是美國次貸危機的必然成因，美國的次貸危機應(yīng)當(dāng)成為我們的警示我們的地產(chǎn)市場是否也存在著投資過度的風(fēng)險。二 匯率利率風(fēng)險房地產(chǎn)對匯率、利率及其敏感，我國已經(jīng)出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市場博弈的結(jié)果。政策不會改變市場的發(fā)展趨勢 只能起到抑制和阻滯其發(fā)展的作用美國大量資金注入和減稅舉措救市也沒能拯救低迷的地產(chǎn)市場，時至今日也沒能改變房地產(chǎn)價格下降的趨勢就是極好的例證。美元指數(shù)在 75% 歷史最低區(qū)間徘徊，美聯(lián)儲維持0—%利率不變的量化寬松的貨幣政策釋放的巨量流動性，是我國匯率處于上升通道的原因。這種趨勢支撐房價在高位運行，一旦美元趨勢改變，有如2008年美元匯率走強，匯率、利率可能使樓市價格下跌造成巨大的風(fēng)險。高流動性、高通脹，可能使我國進入加息周期，加大購房持有的成本，也是一個風(fēng)險因素。三 銀行內(nèi)部風(fēng)險控制失效房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價不斷突破人們的心理極限，賺錢效應(yīng)凸顯使所有的商業(yè)銀行都把房貸列為盈利的重點為了吸引更多的客戶。在一段時期內(nèi)銀行放松了對信貸者資信的審核，地產(chǎn)商協(xié)助購房貸款了貸款的基本原則。出現(xiàn)了假按揭假房價和假交易的套現(xiàn)行為。銀行內(nèi)部風(fēng)險控制失效，一旦房價暴跌，開發(fā)商和購房者資金鏈斷裂，銀行收回房屋后變賣的財產(chǎn)不足以補償貸款，造成重大損失，成為釀就風(fēng)險的主要因素。房地產(chǎn)對我國商業(yè)銀行房貸的金融風(fēng)險房地產(chǎn)對商業(yè)銀行金融風(fēng)險是一種基于某些假設(shè)因素發(fā)生可能產(chǎn)生的后果是一種理論推導(dǎo)數(shù)學(xué)模型，是對風(fēng)險進行評估，外界多有猜測我國的銀行系統(tǒng)進行過壓力測試，但大多數(shù)商業(yè)銀行予以否認。事實是在經(jīng)濟發(fā)展的歷史長河中沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測金融風(fēng)險，風(fēng) 險評估和現(xiàn)實意義上的金融風(fēng)險具有相當(dāng)大的距離。房地產(chǎn)泡沫存在的依據(jù)主要集中在居民購買力和房價比一方面投資性需求使房價居高不下。另一方面過高的房價使大多數(shù)居民喪失購買能能力。有效供給和有效需求失衡過度依賴銀行貸款的投資性需求累積了商業(yè)銀行金融風(fēng)險。國外評級機構(gòu)放大了這種風(fēng)險，形成做空中國經(jīng)濟的一股逆流。應(yīng)當(dāng)引起我們高度警覺。我們應(yīng)當(dāng)如何看待我國商業(yè)銀行金融風(fēng)險。主要從房地產(chǎn)公司信貸和個人按揭貸款兩方面分析一 房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸 長期以來，銀行將房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基于房價持續(xù)上漲隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)政策和緊縮的財政政策的不斷強化。幾乎所有銀行都將房地產(chǎn)貸款列為重點關(guān)注的風(fēng)險。調(diào)控政策特別是限購限貸政策房地產(chǎn)行業(yè)的銷售，承受著巨大的壓力。房地產(chǎn)公司的資金回流面臨著危機，一旦出現(xiàn)買方罷買，資金鏈斷裂，前期以虛增資本公積金，分拆項目等方式獲取商業(yè)銀行貸款，不顧成本追求貸款擴大生產(chǎn)規(guī)模的中小房地產(chǎn)企業(yè)就容易無法償還貸款倒閉，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)公司放出的貸款將變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)這是商業(yè)銀行房貸的最大風(fēng)險。二 個人按揭貸款中國房貸首付制度決定了中國不可能出現(xiàn)美國式的次貸危機。美國的無抵押無首付無擔(dān)保三無房貸潛藏了極大的風(fēng)險。當(dāng)房價跌幅達到30%以下，出現(xiàn)了拋棄房屋抵償貸款的情況，次級貸金融衍生品杠桿放大了棄貸風(fēng)險，釀成房利美房貸美不經(jīng)救助面臨破產(chǎn)的危局。中國的個人按揭貸款在2008年底以前可能出現(xiàn)審查不嚴，“假按揭”的情況，但當(dāng)年的房價僅是現(xiàn)在的50%左右，2009年以后房價暴漲，實施首套首付30%，二套首付50%的政策。既使是房價跌幅在50%左右，棄貸也不會對銀行造成太大的風(fēng)險。總體上講個人按揭貸款的風(fēng)險是可控的三、房地產(chǎn)金融管理今年房產(chǎn)新政的再次出臺更有新的經(jīng)濟背景。一 是抑制房地產(chǎn)市場的過熱。房產(chǎn)新政是為了控制房價上漲過快，減少房地產(chǎn)市場的泡沫因素，使我國的房地產(chǎn)市場能夠更為理性的發(fā)展，成為擴大內(nèi)需持續(xù)拉動國民經(jīng)濟的一個重點產(chǎn)業(yè)。同時通過商品房價格的調(diào)控，影響部分原材料價格的上漲過快，避免民眾福利的不當(dāng)損失，貸款及收入支付不合理的高房價，積累經(jīng)濟發(fā)展的后勁。二 是狙擊境外投機資金 我國近年來房地產(chǎn)過熱房價上漲過快，一個重要的因素是有境外熱錢的參與炒作。其最終目標(biāo)是推動人民幣升值。在人民幣匯率形成機制需要進一步完善,人民幣升值條件不成熟的情況下,調(diào)控房地產(chǎn)市場可以抑制或鎖住“熱錢為人民幣匯率形成機制的改革創(chuàng)造必要的條件。（一）房產(chǎn)新政實施以來全市房地產(chǎn)金融管理的變化1．房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入條件提高房地產(chǎn)新增貸款條件限制增多。貸款申請人的準(zhǔn)入條件提高，客戶不斷優(yōu)化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊資本、自有資金占開發(fā)項目總投資的比例、企業(yè)綜合負債率等做出了更加嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例均超過了30%的最低標(biāo)準(zhǔn)。2．房地產(chǎn)貸款投向趨于合理重點支持資金能力較強、土地儲備資源充足的開發(fā)商。個人住房貸款列為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，個人商業(yè)用房貸款列為高風(fēng)險產(chǎn)品。嚴格控制高檔別墅和住宅、寫字樓、商用房等開發(fā)項目的貸款。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量和貸款結(jié)構(gòu)得到了提高和優(yōu)化。.房貸利率的調(diào)控作用顯現(xiàn)2005年3月17日個人住房貸款利率政策調(diào)整后各商業(yè)銀行均制定了具體的實施細則。一般均規(guī)定了對第一套住房執(zhí)行優(yōu)惠利率，而對第二套住房、投資購房執(zhí)行基準(zhǔn)或上浮利率。并將個人信用記錄作為確定利率水平的重要因素。個人住房貸款利率多數(shù)執(zhí)行下浮10%。個人商用房貸款則多數(shù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。4．個人住房貸款首付線提高一些不是房地產(chǎn)價格上漲過快的城市，各商業(yè)銀行還是提高了首付款比例。多數(shù)銀行對個人住房貸款首付比例均提高到30%以上，而新發(fā)放的個人住房貸款中首付比例在40%以上呈上升態(tài)勢。個人商用房貸款首付比例在40%以上更是快速上升。5．房地產(chǎn)貸款增速明顯減緩房貸銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范意識大大增強，貸款審核和責(zé)任管理力度明顯加大,存量貸款保優(yōu)壓劣,。6．房地產(chǎn)貸款質(zhì)量明顯提高以江蘇省揚州市為例:% % （二）房地產(chǎn)金融管理變化的風(fēng)險隨著房產(chǎn)新政的實施,房地產(chǎn)市場發(fā)生了激劇的變化 商品房及二手房成交量萎縮房價止升并有相對的價格水平下降 國家運用金融和稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果顯現(xiàn) 經(jīng)營風(fēng)險房產(chǎn)新政實施后，對于過熱的房地產(chǎn)市場的抑制作用明顯，公眾購房需求必然減少，一旦房地產(chǎn)貸款銀行信貸規(guī)模緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款門檻普遍提高，房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠周期就會拉長，預(yù)期售房回籠資金的計劃難以實現(xiàn)，尤其是中小型的開發(fā)商由于資金鏈斷裂導(dǎo)致還款困難，銀行已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款被拖欠的可能性明顯加大，這樣勢必提高房地產(chǎn)開發(fā)類貸款不良率的提高，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險就會轉(zhuǎn)變成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。利率風(fēng)險從1998年國家擴大內(nèi)需政策實施以來越來越多的個人住房消費貸款已經(jīng)通過了35年的安全期，而進入風(fēng)險暴露期潛在風(fēng)險不斷加大。房產(chǎn)新政實施后，房貸利率水平將逐步提高，使原有借款人的還款壓力加大，既有提前還貸減少利息開支的現(xiàn)象，又可能有部分借款人因貸款還本與付息增加，不能按期還款付息的可能。通過銀行貸款購買商品房以居住為目的的消費者可能會因為收入的變化，所購房產(chǎn)貶值、支出增加而引起違約現(xiàn)象。通過銀行進行貸款購房短期投機的，會因市場受到調(diào)控所購商品房不能套現(xiàn)而導(dǎo)致還款困難。這些都會引起銀行個人住房貸款不良率的提高。抵押品風(fēng)險 由于我國房地產(chǎn)市場法律環(huán)境還不夠健全，各商業(yè)銀行個人住房按揭貸款事前的風(fēng)險預(yù)警與事后的資產(chǎn)保全機制不夠健全，手段也比較落后，商品房是按揭貸款惟一的擔(dān)保品，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展持續(xù)萎縮，商品房的市場價值就會下降，作為擔(dān)保品的商品房也會隨之貶值，保證住房貸款的能力就相對減弱另外。2005年1月1日施行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣變賣或者抵債，更是從法律上解除了按揭貸款的保全可能提前還貸的風(fēng)險自2004年10月29日人民銀行加息以后提前歸還按揭貸款就已經(jīng)全面展開。2005年3月17日起人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，使得較多的住房貸款借款人對住房貸款的利率水平繼續(xù)攀升存在心理預(yù)期，提前歸還住房貸款更為普遍，這樣就會為貸款銀行的信貸資金管理帶來很大的不確定性，而銀行對于提前還款的違約人依據(jù)借款合同收取違約金又被社會斥之為”挾持客戶（三）完善房地產(chǎn)金融管理的建議 正確理解房產(chǎn)新政實施的經(jīng)濟背景 堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向調(diào)控的主要目的：一是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。二是控制房地產(chǎn)價格上漲幅度過快的問題。促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，通過調(diào)控穩(wěn)定房價，遏制投機炒房，控制投資性購房鼓勵普通商品住宅和經(jīng)濟適用房，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價大起大落對整個國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定帶來的負面影響，長遠看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢。但今后一段時期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道，因此金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。加快建立和完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警體系 人民銀行要會同有關(guān)商業(yè)銀行，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展動向建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期搜集，整理和分析轄區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格市場需求開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況等詳細資料，創(chuàng)造條件建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)資料庫，研究房地產(chǎn)市場發(fā)展對房地產(chǎn)金融的需求和影響，形成科學(xué)、合理、具有前瞻性的房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)金融管理信息，定期、及時向社會公布，引導(dǎo)有關(guān)部門、相關(guān)行業(yè)和社會公眾的房地產(chǎn)市場預(yù)期。依托人民銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)企業(yè)和個人按揭貸款黑名單制度，對嚴重違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)和詐騙及故意拖欠個人住房貸款的個人，通過新聞媒體向社會曝光。當(dāng)前，要十分重視完善信貸登記系統(tǒng)個人信用的記載和查詢功能。運用價格杠桿調(diào)控房地產(chǎn)信貸需求 創(chuàng)新住房金融品種 適應(yīng)多層次住房消費者的貸款需求目前我國銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)設(shè)計中的一大缺陷，就是貸款品種單一，還款方式單一，貸款利率缺乏靈活性。因此，各商業(yè)銀行需通過對不同消費群體的細分，確定等額、遞增、遞減等不同的還款方式。提供適應(yīng)消費者需要的具有不同風(fēng)險分布特點的多種貸款方式。健全房地產(chǎn)金融法律環(huán)境 維護債權(quán)人根本利益 7 加強房地產(chǎn)金融的有效監(jiān)管 維護房地產(chǎn)金融秩序商業(yè)銀行要切實加強房地產(chǎn)貸款的貸前調(diào)查、貸時審查貸后調(diào)查的盡職工作，建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款銀行加大現(xiàn)場檢查力度 切實糾正違規(guī)發(fā)放住房貸款的行為 要執(zhí)行統(tǒng)一的監(jiān)管和獎懲標(biāo)準(zhǔn) 通過加強監(jiān)管 推動房地產(chǎn)貸款市場的有序競爭防范和制止惡性競爭 完善個人住房貸款保險體系現(xiàn)行的住房貸款保險主要是對因天災(zāi)人禍導(dǎo)致的抵押物價值受損和滅失的抵押物風(fēng)險對借款人因收入降低，遭遇意外等導(dǎo)致還款能力降低或消失的風(fēng)險防