【文章內(nèi)容簡介】 分，不加抑制的過度投資的結(jié)果是美國次貸危機(jī)的必然成因，美國的次貸危機(jī)應(yīng)當(dāng)成為我們的警示我們的地產(chǎn)市場(chǎng)是否也存在著投資過度的風(fēng)險(xiǎn)。二 匯率利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)對(duì)匯率、利率及其敏感，我國已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市場(chǎng)博弈的結(jié)果。政策不會(huì)改變市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 只能起到抑制和阻滯其發(fā)展的作用美國大量資金注入和減稅舉措救市也沒能拯救低迷的地產(chǎn)市場(chǎng)，時(shí)至今日也沒能改變房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)就是極好的例證。美元指數(shù)在 75% 歷史最低區(qū)間徘徊，美聯(lián)儲(chǔ)維持0—%利率不變的量化寬松的貨幣政策釋放的巨量流動(dòng)性，是我國匯率處于上升通道的原因。這種趨勢(shì)支撐房價(jià)在高位運(yùn)行，一旦美元趨勢(shì)改變，有如2008年美元匯率走強(qiáng)，匯率、利率可能使樓市價(jià)格下跌造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。高流動(dòng)性、高通脹，可能使我國進(jìn)入加息周期，加大購房持有的成本，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。三 銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制失效房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)不斷突破人們的心理極限，賺錢效應(yīng)凸顯使所有的商業(yè)銀行都把房貸列為盈利的重點(diǎn)為了吸引更多的客戶。在一段時(shí)期內(nèi)銀行放松了對(duì)信貸者資信的審核，地產(chǎn)商協(xié)助購房貸款了貸款的基本原則。出現(xiàn)了假按揭假房價(jià)和假交易的套現(xiàn)行為。銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制失效，一旦房價(jià)暴跌，開發(fā)商和購房者資金鏈斷裂，銀行收回房屋后變賣的財(cái)產(chǎn)不足以補(bǔ)償貸款，造成重大損失，成為釀就風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。房地產(chǎn)對(duì)我國商業(yè)銀行房貸的金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)是一種基于某些假設(shè)因素發(fā)生可能產(chǎn)生的后果是一種理論推導(dǎo)數(shù)學(xué)模型，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，外界多有猜測(cè)我國的銀行系統(tǒng)進(jìn)行過壓力測(cè)試，但大多數(shù)商業(yè)銀行予以否認(rèn)。事實(shí)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長河中沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng) 險(xiǎn)評(píng)估和現(xiàn)實(shí)意義上的金融風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)大的距離。房地產(chǎn)泡沫存在的依據(jù)主要集中在居民購買力和房價(jià)比一方面投資性需求使房價(jià)居高不下。另一方面過高的房價(jià)使大多數(shù)居民喪失購買能能力。有效供給和有效需求失衡過度依賴銀行貸款的投資性需求累積了商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。國外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)放大了這種風(fēng)險(xiǎn)，形成做空中國經(jīng)濟(jì)的一股逆流。應(yīng)當(dāng)引起我們高度警覺。我們應(yīng)當(dāng)如何看待我國商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。主要從房地產(chǎn)公司信貸和個(gè)人按揭貸款兩方面分析一 房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸 長期以來，銀行將房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基于房價(jià)持續(xù)上漲隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)政策和緊縮的財(cái)政政策的不斷強(qiáng)化。幾乎所有銀行都將房地產(chǎn)貸款列為重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策特別是限購限貸政策房地產(chǎn)行業(yè)的銷售，承受著巨大的壓力。房地產(chǎn)公司的資金回流面臨著危機(jī)，一旦出現(xiàn)買方罷買，資金鏈斷裂，前期以虛增資本公積金，分拆項(xiàng)目等方式獲取商業(yè)銀行貸款，不顧成本追求貸款擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的中小房地產(chǎn)企業(yè)就容易無法償還貸款倒閉，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司放出的貸款將變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)這是商業(yè)銀行房貸的最大風(fēng)險(xiǎn)。二 個(gè)人按揭貸款中國房貸首付制度決定了中國不可能出現(xiàn)美國式的次貸危機(jī)。美國的無抵押無首付無擔(dān)保三無房貸潛藏了極大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價(jià)跌幅達(dá)到30%以下，出現(xiàn)了拋棄房屋抵償貸款的情況，次級(jí)貸金融衍生品杠桿放大了棄貸風(fēng)險(xiǎn)，釀成房利美房貸美不經(jīng)救助面臨破產(chǎn)的危局。中國的個(gè)人按揭貸款在2008年底以前可能出現(xiàn)審查不嚴(yán)，“假按揭”的情況，但當(dāng)年的房價(jià)僅是現(xiàn)在的50%左右，2009年以后房價(jià)暴漲，實(shí)施首套首付30%，二套首付50%的政策。既使是房價(jià)跌幅在50%左右，棄貸也不會(huì)對(duì)銀行造成太大的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w上講個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可控的三、房地產(chǎn)金融管理今年房產(chǎn)新政的再次出臺(tái)更有新的經(jīng)濟(jì)背景。一 是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱。房產(chǎn)新政是為了控制房價(jià)上漲過快，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫因素，使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠更為理性的發(fā)展，成為擴(kuò)大內(nèi)需持續(xù)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)通過商品房價(jià)格的調(diào)控，影響部分原材料價(jià)格的上漲過快，避免民眾福利的不當(dāng)損失，貸款及收入支付不合理的高房價(jià)，積累經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。二 是狙擊境外投機(jī)資金 我國近年來房地產(chǎn)過熱房價(jià)上漲過快，一個(gè)重要的因素是有境外熱錢的參與炒作。其最終目標(biāo)是推動(dòng)人民幣升值。在人民幣匯率形成機(jī)制需要進(jìn)一步完善,人民幣升值條件不成熟的情況下,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可以抑制或鎖住“熱錢為人民幣匯率形成機(jī)制的改革創(chuàng)造必要的條件。（一）房產(chǎn)新政實(shí)施以來全市房地產(chǎn)金融管理的變化1．房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入條件提高房地產(chǎn)新增貸款條件限制增多。貸款申請(qǐng)人的準(zhǔn)入條件提高，客戶不斷優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊(cè)資本、自有資金占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比例、企業(yè)綜合負(fù)債率等做出了更加嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例均超過了30%的最低標(biāo)準(zhǔn)。2．房地產(chǎn)貸款投向趨于合理重點(diǎn)支持資金能力較強(qiáng)、土地儲(chǔ)備資源充足的開發(fā)商。個(gè)人住房貸款列為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，個(gè)人商業(yè)用房貸款列為高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。嚴(yán)格控制高檔別墅和住宅、寫字樓、商用房等開發(fā)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量和貸款結(jié)構(gòu)得到了提高和優(yōu)化。.房貸利率的調(diào)控作用顯現(xiàn)2005年3月17日個(gè)人住房貸款利率政策調(diào)整后各商業(yè)銀行均制定了具體的實(shí)施細(xì)則。一般均規(guī)定了對(duì)第一套住房執(zhí)行優(yōu)惠利率，而對(duì)第二套住房、投資購房執(zhí)行基準(zhǔn)或上浮利率。并將個(gè)人信用記錄作為確定利率水平的重要因素。個(gè)人住房貸款利率多數(shù)執(zhí)行下浮10%。個(gè)人商用房貸款則多數(shù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。4．個(gè)人住房貸款首付線提高一些不是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市，各商業(yè)銀行還是提高了首付款比例。多數(shù)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例均提高到30%以上，而新發(fā)放的個(gè)人住房貸款中首付比例在40%以上呈上升態(tài)勢(shì)。個(gè)人商用房貸款首付比例在40%以上更是快速上升。5．房地產(chǎn)貸款增速明顯減緩房貸銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)大大增強(qiáng)，貸款審核和責(zé)任管理力度明顯加大,存量貸款保優(yōu)壓劣,。6．房地產(chǎn)貸款質(zhì)量明顯提高以江蘇省揚(yáng)州市為例:% % （二）房地產(chǎn)金融管理變化的風(fēng)險(xiǎn)隨著房產(chǎn)新政的實(shí)施,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了激劇的變化 商品房及二手房成交量萎縮房價(jià)止升并有相對(duì)的價(jià)格水平下降 國家運(yùn)用金融和稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果顯現(xiàn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)新政實(shí)施后，對(duì)于過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制作用明顯，公眾購房需求必然減少，一旦房地產(chǎn)貸款銀行信貸規(guī)模緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款門檻普遍提高，房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠周期就會(huì)拉長，預(yù)期售房回籠資金的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，尤其是中小型的開發(fā)商由于資金鏈斷裂導(dǎo)致還款困難，銀行已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款被拖欠的可能性明顯加大，這樣勢(shì)必提高房地產(chǎn)開發(fā)類貸款不良率的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)變成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)從1998年國家擴(kuò)大內(nèi)需政策實(shí)施以來越來越多的個(gè)人住房消費(fèi)貸款已經(jīng)通過了35年的安全期，而進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。房產(chǎn)新政實(shí)施后，房貸利率水平將逐步提高，使原有借款人的還款壓力加大，既有提前還貸減少利息開支的現(xiàn)象，又可能有部分借款人因貸款還本與付息增加，不能按期還款付息的可能。通過銀行貸款購買商品房以居住為目的的消費(fèi)者可能會(huì)因?yàn)槭杖氲淖兓彿慨a(chǎn)貶值、支出增加而引起違約現(xiàn)象。通過銀行進(jìn)行貸款購房短期投機(jī)的，會(huì)因市場(chǎng)受到調(diào)控所購商品房不能套現(xiàn)而導(dǎo)致還款困難。這些都會(huì)引起銀行個(gè)人住房貸款不良率的提高。抵押品風(fēng)險(xiǎn) 由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境還不夠健全，各商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與事后的資產(chǎn)保全機(jī)制不夠健全，手段也比較落后，商品房是按揭貸款惟一的擔(dān)保品，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)萎縮，商品房的市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)下降，作為擔(dān)保品的商品房也會(huì)隨之貶值，保證住房貸款的能力就相對(duì)減弱另外。2005年1月1日施行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣變賣或者抵債，更是從法律上解除了按揭貸款的保全可能提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)自2004年10月29日人民銀行加息以后提前歸還按揭貸款就已經(jīng)全面展開。2005年3月17日起人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，使得較多的住房貸款借款人對(duì)住房貸款的利率水平繼續(xù)攀升存在心理預(yù)期，提前歸還住房貸款更為普遍，這樣就會(huì)為貸款銀行的信貸資金管理帶來很大的不確定性，而銀行對(duì)于提前還款的違約人依據(jù)借款合同收取違約金又被社會(huì)斥之為”挾持客戶（三）完善房地產(chǎn)金融管理的建議 正確理解房產(chǎn)新政實(shí)施的經(jīng)濟(jì)背景 堅(jiān)持金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本方向調(diào)控的主要目的：一是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。二是控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過快的問題。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，通過調(diào)控穩(wěn)定房價(jià)，遏制投機(jī)炒房，控制投資性購房鼓勵(lì)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)大起大落對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定帶來的負(fù)面影響，長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)。但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道，因此金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系 人民銀行要會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，定期搜集，整理和分析轄區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)需求開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況等詳細(xì)資料，創(chuàng)造條件建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)資料庫，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)金融的需求和影響，形成科學(xué)、合理、具有前瞻性的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)金融管理信息，定期、及時(shí)向社會(huì)公布，引導(dǎo)有關(guān)部門、相關(guān)行業(yè)和社會(huì)公眾的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。依托人民銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人按揭貸款黑名單制度，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)和詐騙及故意拖欠個(gè)人住房貸款的個(gè)人，通過新聞媒體向社會(huì)曝光。當(dāng)前，要十分重視完善信貸登記系統(tǒng)個(gè)人信用的記載和查詢功能。運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)控房地產(chǎn)信貸需求 創(chuàng)新住房金融品種 適應(yīng)多層次住房消費(fèi)者的貸款需求目前我國銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)中的一大缺陷，就是貸款品種單一，還款方式單一，貸款利率缺乏靈活性。因此，各商業(yè)銀行需通過對(duì)不同消費(fèi)群體的細(xì)分，確定等額、遞增、遞減等不同的還款方式。提供適應(yīng)消費(fèi)者需要的具有不同風(fēng)險(xiǎn)分布特點(diǎn)的多種貸款方式。健全房地產(chǎn)金融法律環(huán)境 維護(hù)債權(quán)人根本利益 7 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的有效監(jiān)管 維護(hù)房地產(chǎn)金融秩序商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的貸前調(diào)查、貸時(shí)審查貸后調(diào)查的盡職工作，建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款銀行加大現(xiàn)場(chǎng)檢查力度 切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放住房貸款的行為 要執(zhí)行統(tǒng)一的監(jiān)管和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn) 通過加強(qiáng)監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的有序競爭防范和制止惡性競爭 完善個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)體系現(xiàn)行的住房貸款保險(xiǎn)主要是對(duì)因天災(zāi)人禍導(dǎo)致的抵押物價(jià)值受損和滅失的抵押物風(fēng)險(xiǎn)對(duì)借款人因收入降低，遭遇意外等導(dǎo)致還款能力降低或消失的風(fēng)險(xiǎn)防