【正文】 肆、軌道交通沿線房產(chǎn)發(fā)展需要注意的問(wèn)題隨著上海軌道交通逐次投入使用，及其網(wǎng)絡(luò)的逐步成型，“地鐵重整房市版圖”，只要能和軌道交通搭得上的邊的樓盤(pán)，都不忘宣傳自己與捷運(yùn)的親密關(guān)系。需中低價(jià)位產(chǎn)品的客戶(hù)占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)地位。它的發(fā)展將使更多的購(gòu)房者有機(jī)會(huì)選擇城市邊緣的房屋為居所。到目前為止，地鐵1號(hào)線南段成了上海住宅發(fā)展量最大的區(qū)域。附近又有虹口三中心小學(xué)，行知藝術(shù)學(xué)院，具有較濃的文華氣息。價(jià)格分析： 售價(jià)4800－6000元/平方米，是區(qū)域中最高售價(jià)。產(chǎn)品規(guī)劃：該案純小高層社區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)較之本區(qū)同等類(lèi)型物業(yè)品品質(zhì)較高，與同地區(qū)產(chǎn)品相比，在綠化、景觀等方面做的較為出色。產(chǎn)品配套：下沉式會(huì)所，室內(nèi)室外雙游泳池設(shè)計(jì)，醫(yī)療保健、休閑運(yùn)動(dòng)VIP服務(wù)管理，產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地60多萬(wàn)平方米，保留9300平方米原生水面和林木，規(guī)劃7000平方米的郊野公園。去化分析：，去化率為40%[東苑綠世界 三期] 地理位置： 滬閔路6780號(hào) 發(fā)展商： 東苑房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司代理商： 自售 價(jià) 格： 4100—4900元/M2 類(lèi) 型： 多層 小高層 基地面積： 平方米 建筑面積： 44502平方米 電 話： 54132525 房型為二房二廳、三房二廳，面積為96176平方米，綠化率為42%。二、價(jià)格帶除了交通優(yōu)勢(shì)外，在自然環(huán)境、生活配套等方面可以說(shuō)是比較糟糕的，特別區(qū)域周邊多為貨場(chǎng)，來(lái)往的大型載重車(chē)輛眾多，所帶來(lái)的噪音污染、空氣污染給環(huán)境帶來(lái)較大的影響。為求將小區(qū)設(shè)計(jì)為“公園借景、小區(qū)內(nèi)景、景觀互融”的形式。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間區(qū)域的開(kāi)發(fā)量及去化量將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，供求關(guān)系保持平衡。壹、地鐵一號(hào)線（閔行地區(qū)）一、歷史沿革閔行房產(chǎn)已走過(guò)了10年發(fā)展歷程，它以動(dòng)遷房起步，以地鐵房走紅，以蓮浦花苑、東苑新世界等新型小區(qū)提升了公寓住宅的品質(zhì)，以櫻園、君臨天下等花園住宅引發(fā)了新一輪的別墅熱……在這兩年的樓市火爆中，我們不得不對(duì)軌道交通的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的巨大的影響而感嘆。對(duì)于未來(lái)徐家匯景園、徐虹華庭及明輝苑的業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以更加方便地?fù)Q乘其他線路軌道交通，屆時(shí)將在凱旋路宜山路建成垂直換乘站。有了迅捷來(lái)往的軌道交通，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程將得以加快。一、對(duì)人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響松江工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚著幾百家中外企業(yè)，幾乎各個(gè)企業(yè)都有自己的上下班班車(chē)，早晨進(jìn)市區(qū)把管理人員接進(jìn)來(lái)，下午把他們送回去。叁、軌道所帶來(lái)的效應(yīng)預(yù)測(cè)“軌道效應(yīng)”早已體現(xiàn)在上海樓市中。不過(guò)，如果是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合市政項(xiàng)目，能夠大幅度提升某個(gè)區(qū)域的整體環(huán)境、周邊情況就不一樣了。輕軌明珠線也有類(lèi)似的輻射效應(yīng)。所以，近郊的大規(guī)模中等價(jià)，將大大牽制市中心小規(guī)模高價(jià)格?！　鹘y(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，尤其是越?lái)越多的浦西居民將不再視去浦東為“畏途”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好首先看它的產(chǎn)品，產(chǎn)品包括住宅本身，同時(shí)包括住宅小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和設(shè)施，包括住宅小區(qū)外部的環(huán)境和設(shè)施，輕軌交通是它周?chē)h(huán)境和設(shè)施的一部分，這部分是很重要的。道路交通只是輔助的，主要用于向軌道交通系統(tǒng)集散客流。 四、城市的形態(tài)對(duì)軌道交通的影響中國(guó)的城市交通面臨的問(wèn)題是－－城市化進(jìn)程速度加快；機(jī)動(dòng)車(chē)量飛速的增長(zhǎng)。未來(lái)軌道交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)專(zhuān)家論證已初步確定：將由11條地鐵、7條高架輕軌和3條郊區(qū)軌道線路組成。2000年12月26日。為解決交通梗阻，上海市政府于1983年重提建設(shè)地鐵方案。1990年1月，地鐵一號(hào)線首期工程開(kāi)工。2000年12月“明珠線”通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。到2005年，借助軌道交通，上海中心城區(qū)內(nèi)任意兩點(diǎn)間的公交出行時(shí)間將控制在45分鐘內(nèi)。一個(gè)城市是什么樣子，很關(guān)鍵的就取決于交通的規(guī)劃及交通的模式.城市是一個(gè)什么樣的形態(tài)？我們認(rèn)為有三種形態(tài):216。有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行。R4線(申松線)楓涇《松江七寶曹寶路宜山路徐家匯》肇家浜路徐家匯路張楊路世紀(jì)大道楊高路金橋長(zhǎng)興島崇明R4a線至青浦市區(qū)地鐵 線路名規(guī)劃路線M1線外高橋凌橋新江灣城凇滬路五角場(chǎng)四平路海寧路河南路復(fù)興路淮海西路原鐵路徐虹支線動(dòng)物園M2線巨峰路復(fù)興島長(zhǎng)陽(yáng)路長(zhǎng)治路天潼路(R1漢中路站)泰興路茂名路陜西路大木橋路鐵路南浦站龍華漕河涇M3線(明珠線)《寶鋼果園同濟(jì)路逸仙路江灣鎮(zhèn)南站》M4線(明珠二期)《寶山路宜山路》M5線金沙江路曹家渡長(zhǎng)壽路(R1漢中路站)恒豐路石門(mén)路威海路黃陂路博文路滬南路M6線銅川路曹楊路武寧路靜安寺華山路長(zhǎng)樂(lè)路金陵路淮海路陸家咀浦東大道金楊路金橋向東M7線《陳太路滬太路志丹路鎮(zhèn)平路常德路靜安寺華山路常熟路衡山路東安路》鐵路南浦站成山路錦銹路(R2龍陽(yáng)路站)M8線(楊浦線)《開(kāi)魯路中原路營(yíng)口路控江路大連路虹口足球場(chǎng)中山北路西藏路上南路》外環(huán)線 輕軌 線路名規(guī)劃路線L1線西站真北路虹梅路漕河涇南站桂林南路L2線祁連山路武威路西站交通路嵐皋路新村路志丹路廣中路虹口足球場(chǎng)L3線西站真金路大場(chǎng)場(chǎng)中路江楊南路任德路武川路政民路國(guó)和路嫩江路L4線外高橋三林L5線共和新路張廟長(zhǎng)江西路長(zhǎng)江南路何家灣路國(guó)權(quán)北路江浦路民生路(R2龍陽(yáng)路站)周康這也是項(xiàng)目能不能做得好的一個(gè)方面。這表明，市政規(guī)劃、大型公用設(shè)施對(duì)樓市的作用將從單純的刺激拉動(dòng)變?yōu)榇碳づc平衡相輔相成?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，軌道交通建設(shè)的大規(guī)模鋪開(kāi)，并不是簡(jiǎn)單地拖動(dòng)房產(chǎn)熱銷(xiāo)，更意味著上海人的生活方式將徹底改變。彭浦地區(qū)，原是上海人眼中遙遠(yuǎn)的地方，房?jī)r(jià)每平方在2500元左右，可是地鐵即將來(lái)到的消息，使3000元以下的房?jī)r(jià)成為過(guò)去，現(xiàn)在三泉路每平方的房?jī)r(jià)大約在31004000元左右。由11條地鐵和7條輕軌組成的上海城市軌道交通網(wǎng)是《上海市城市總體規(guī)劃》的重要組成部分。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)什么樣的前景呢？專(zhuān)家預(yù)測(cè)，上海的房產(chǎn)行情也將隨著交通血脈的暢通，迎來(lái)新一輪大發(fā)展。住宅小區(qū)如果說(shuō)能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內(nèi)還可以考慮。應(yīng)該說(shuō)公寓房的市場(chǎng)接受能力還看好，但別墅則可能遭受阻力。據(jù)此可見(jiàn)3000元/平方米的低價(jià)住宅已逐漸淡出區(qū)域的樓市，區(qū)域樓市已基本完成了一次中檔品質(zhì)樓盤(pán)與低價(jià)樓盤(pán)的更替過(guò)程。如此大的漲副引起了人們對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。四、去化情況目前該區(qū)域上半年銷(xiāo)售的大盤(pán)：大唐盛世花園、萬(wàn)邦城市花園等已基本完成銷(xiāo)售，尤其是大唐盛世花園。其余產(chǎn)品的售價(jià)均集中在2900—3500元/平方米這個(gè)區(qū)間。價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍40006000元/平方米，成交均價(jià)5000元/平方米。[尊園] 地 址： 上海市徐家匯漕溪北路45號(hào)開(kāi)發(fā)商： 上海吉發(fā)投資有限公司占地面積： 12426平方米建筑面積： 54900平方米電 話： 64281111 [產(chǎn)品規(guī)劃]產(chǎn)品規(guī)劃：，建筑面積7萬(wàn)多平方米，一期由六棟高層組成，綠化率30%。產(chǎn)品配套：由于地處控江路商業(yè)街旁，在生活設(shè)施方面主要依靠控江路商業(yè)街的設(shè)施，智能社區(qū)。產(chǎn)品規(guī)劃：兩房面積101118平米，三房面積1415面積較大；造成總價(jià)過(guò)高，B幢三房采光不佳，房型較差。1500平方米全能會(huì)所。叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目在申博成功，加入世貿(mào)等利好的宏觀環(huán)境影響下，上海市的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段，城市建設(shè)的加快又直接帶動(dòng)了整個(gè)城市交通發(fā)展的速度，其中最引人注目的就是城市軌道交通的規(guī)劃以及開(kāi)通，不僅會(huì)對(duì)上海的城市景觀及人口分布產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，而且對(duì)上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也起著非常重要的作用。 5000元以上 但一號(hào)線系上海地區(qū)破天荒、首先投入運(yùn)營(yíng)的地鐵，擁有天時(shí)地利，理所自然成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)堪稱(chēng)集三千寵愛(ài)于一身，從而產(chǎn)生“莘莊房市效應(yīng)”；惟于不久的未來(lái)，總計(jì)有十條捷運(yùn)線將先后完工啟用，在末端車(chē)站倍增的情況，否則該區(qū)域房市價(jià)位的崩盤(pán)，也將指日可待。 五、家庭收入及家庭構(gòu)成A、 軌道置業(yè)者的家庭構(gòu)成B、軌道置業(yè)者的個(gè)人月收入 說(shuō)明：到底在城市軌道交通沿線置業(yè)的消費(fèi)者有哪些特征呢？本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中等收入的兩口和三口之家是鐵軌置業(yè)者的主體。％。　　軌道交通不僅將緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過(guò)度密集的人口，而且極大地拉近了城郊與市中心的距離，增強(qiáng)了購(gòu)房者的心理接受感。 90年代中期，地鐵1號(hào)線開(kāi)通后，隨著“地鐵經(jīng)濟(jì)”的升溫，梅隴、莘閔地區(qū)迅速地開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”。產(chǎn)品配套：地處四平路繁華地段，魯迅公園、和平公園環(huán)伺左右，輕松享有鮮氧與自然。價(jià)格分析：現(xiàn)售價(jià)10000—15000元/平方米，均價(jià)12500元/平方米，高與徐匯區(qū)整個(gè)區(qū)域價(jià)格，但就地段來(lái)說(shuō)還是符合整體市場(chǎng)的。房型設(shè)計(jì)合理.價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍37004600元/平方米，平均價(jià)格4150元/平方米產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地7多萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)了以熱帶雨林為主題的旱地噴泉和棕櫚林。平方米、二房面積在區(qū)域推案量小、去化緩慢，區(qū)域中、低價(jià)位的樓盤(pán)目前占據(jù)了樓市主導(dǎo)地位。周邊各案中，大唐盛世及浦東世紀(jì)花園都邀請(qǐng)著名的景觀設(shè)計(jì)公司精心打造。但莘閔輕軌馬上就要通車(chē)，滬閔路高架二期工程全線開(kāi)工，滬青平告訴公路也將投入運(yùn)行，閔行三大綠地項(xiàng)目正式運(yùn)行等等利好消息會(huì)在區(qū)域內(nèi)掀起新的一輪開(kāi)發(fā)的熱潮。房產(chǎn)篇引 言軌道交通在上海發(fā)展至今對(duì)沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目究竟產(chǎn)生了什么影響，其對(duì)樓市的影響有多大？為更加準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的脈搏，在下文我們對(duì)目前軌道交通沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。 　　徐家匯站 作為商業(yè)中心，9號(hào)線對(duì)其交通狀況只能說(shuō)是錦上添花，作用主要是緩解郊區(qū)人流進(jìn)入市中心對(duì)地面交通所帶來(lái)的壓力。去年以來(lái)，上海市區(qū)、廣東、浙江等地的20多家房地產(chǎn)商爭(zhēng)相落戶(hù)泗涇，土地批租價(jià)格迅速上升一倍多。事實(shí)上，潛在商機(jī)隨著9號(hào)線的上馬在即，漸漸浮現(xiàn)出來(lái)。由于軌道交通有別于一般交通工具，具備便利、經(jīng)濟(jì)、時(shí)間可控制的不可代替性，未來(lái)一旦上海十條軌道交通以十字架環(huán)連接，形成緊密路網(wǎng)，四通八達(dá)，將不可避免的打破長(zhǎng)期以來(lái)市民對(duì)時(shí)空距離的判斷與認(rèn)知。　　類(lèi)似的，其它大型市政項(xiàng)目周邊的物業(yè)也是這種情況。閔行莘莊也在短短幾年內(nèi)成長(zhǎng)為上海最成規(guī)模住宅區(qū)。整體看來(lái)，跑規(guī)模的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于跑價(jià)格的，多頭開(kāi)工的軌道交通對(duì)樓市的平抑平衡作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于刺激作用。一、軌道改寫(xiě)“地段”概念　　隨著上海未來(lái)幾年軌道交通的快速發(fā)展，無(wú)疑將對(duì)申城樓市傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也改變著人們對(duì)地域價(jià)值的觀念，在今后的十多年里這種改變將越來(lái)越明顯，這在某種程度上也可以說(shuō)軌道交通改變了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。住宅小區(qū)周?chē)h(huán)境和設(shè)施，包括地段、空氣質(zhì)量，包括交通，這個(gè)交通和軌道交通有聯(lián)系，商業(yè)和生活配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、服務(wù)水平和教育設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量等等。R1a線(莘閔線)《江川路閔行莘莊》隨著大城市的人口的增長(zhǎng)，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問(wèn)題，最好的最佳的看來(lái)莫過(guò)于軌道交通了。此外，上海的高速公路網(wǎng)屆時(shí)可達(dá)到650公里，從而形成一個(gè)以軌道交通為骨干、公共汽（電）車(chē)為基礎(chǔ)、出租汽車(chē)為補(bǔ)充的一體化公共交通體系。軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架包括棗呈“十字”形的地鐵一號(hào)線和地鐵二號(hào)線；呈“環(huán)狀”的軌道交通明珠線，初步形成“十字加環(huán)”的格局。地鐵二號(hào)線溝通浦江兩岸，這將大大提高開(kāi)發(fā)浦東地區(qū)的質(zhì)量。80年代以后，上海城市發(fā)展規(guī)模和速度快速提高，中心城區(qū)向周邊延伸，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的興起和發(fā)展，寶山、閔行、金山、嘉定、松江先后劃入城區(qū)范圍，這些變化對(duì)調(diào)整城市布局、合理分布產(chǎn)業(yè)、疏散中心城區(qū)工業(yè)及人口都起到了作用。經(jīng)過(guò)4年多艱苦施工，到1994年12月12日，工程完工進(jìn)入通車(chē)調(diào)試。首期工程從漕河涇至江灣鎮(zhèn)。2005年是上海軌道交通能力大幅度提升的又一個(gè)時(shí)刻———軌道交通的出行比率將占全市公共交通的25%，僅地鐵1號(hào)線北延伸、7號(hào)線、8號(hào)線和6號(hào)線4條線路就將使400萬(wàn)沿線居民出