【正文】 的進(jìn)一步發(fā)展，生活配套日趨完善，花木地區(qū)作為浦東新區(qū)行政、文化中心的作用將日益彰顯，受此影響，花木地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)日漸活躍。區(qū)域的形象早已有了很大的改觀。區(qū)域內(nèi)沒(méi)有支撐中高檔住宅價(jià)格的先決條件。其余產(chǎn)品的售價(jià)均集中在2900—3500元/平方米這個(gè)區(qū)間。五、發(fā)展趨勢(shì)如無(wú)大手筆的市政規(guī)劃及配套設(shè)施建設(shè)，目前的環(huán)境不能有明顯的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)受到很大的制約，如今的現(xiàn)狀不會(huì)有較大的改變。一期由5幢多層和6幢小高層組成, 一房面積在產(chǎn)品配套：完善的智能生活安保服務(wù)，設(shè)安防系統(tǒng)、社區(qū)文化、家政等。[今天花園]地理位置：上海閔行貴都路209弄發(fā)展商：上海貴都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司類 型： 多層、小高層基地面積：7萬(wàn)平方米建筑面積： 容積率：電 話：64588989[——產(chǎn)品分析——]小區(qū)周邊超市、銀行、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館等配套設(shè)施完善，地鐵一號(hào)線、內(nèi)外環(huán)線、滬杭及莘松高速公路環(huán)繞周邊.產(chǎn)品配套：距規(guī)劃中的輕軌銀都路站僅200米，周邊公交環(huán)伺，社區(qū)內(nèi)便利店、銀行、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。[——產(chǎn)品分析——]由于緊臨滬閔路，噪音對(duì)該案有一定的影響，同時(shí)滬閔路高架所造成的灰塵、廢氣，對(duì)部分樓房的景觀產(chǎn)生一定的影響。房型面積[萬(wàn)科假日風(fēng)景] 地理位置：上海閔行畹町路113號(hào)(春申路口)發(fā)展商：萬(wàn)科城市花園發(fā)展有限公司類 型： 別墅、多層基地面積：60萬(wàn)平方米建筑面積： 55萬(wàn)平方米容積率：電 話：54385500[——產(chǎn)品分析——]最近推出全裝修疊加式別墅銷售。價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍40006000元/平方米，成交均價(jià)5000元/平方米。地理位置：位于徐家匯商圈，虹橋路128號(hào)。產(chǎn)品規(guī)劃：，由2幢16層小高層，2幢7層多層和3幢疊加別墅組成。價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍16000 22000元/平方米，成交均價(jià)18000元/平方米。[尊園] 地 址： 上海市徐家匯漕溪北路45號(hào)開(kāi)發(fā)商： 上海吉發(fā)投資有限公司占地面積： 12426平方米建筑面積： 54900平方米電 話： 64281111 [產(chǎn)品規(guī)劃]在寸土寸金的地段上綠化率達(dá)到35%也是可圈可點(diǎn)的。產(chǎn)品配套：在物業(yè)管理及會(huì)所設(shè)施上，提供了較為完備的各種服務(wù)和休閑設(shè)施，體現(xiàn)了一個(gè)較高檔次的產(chǎn)品應(yīng)有的服務(wù)及設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。去化分析：銷售情況總體良好，約70%的產(chǎn)品已完成去化。產(chǎn)品規(guī)劃：，建筑面積7萬(wàn)多平方米，一期由六棟高層組成，綠化率30%。價(jià)格分析：成交均價(jià)13000元/平方米。地理位置：本案位于本溪路、鐵嶺路路口。房型設(shè)計(jì)符合人性化的原則，但也沒(méi)有過(guò)人之處。產(chǎn)品配套：由于地處控江路商業(yè)街旁，在生活設(shè)施方面主要依靠控江路商業(yè)街的設(shè)施，智能社區(qū)。地理位置：本案位于衡浜路、寶山路口。[明楊豪苑] 地理位置： 歐陽(yáng)路218號(hào) 發(fā)展商： 上海美家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司類 型： 小高層、高層基地面積： 10000平方米建筑面積： 容積率： 電 話： 56665999[——產(chǎn)品分析——]產(chǎn)品規(guī)劃：兩房面積101118平米，三房面積1415面積較大；造成總價(jià)過(guò)高，B幢三房采光不佳，房型較差。價(jià)格分析：售價(jià)5000－6700元/平方米，略高于區(qū)域均價(jià)，從預(yù)約情況來(lái)看，去化相當(dāng)不錯(cuò)，客戶對(duì)于地段的認(rèn)同減少了對(duì)于價(jià)格的抗性。產(chǎn)品規(guī)劃：房型較為合理，一期主推兩房?jī)蓮d產(chǎn)品，面積8100、101118平米，三房面積有1213152平米，小區(qū)的綠化率在地區(qū)物業(yè)中較高。且離多倫路文化名人街都相當(dāng)?shù)慕?500平方米全能會(huì)所。在莘梅地區(qū)，沿地鐵1號(hào)線兩側(cè)3公里內(nèi)，以“地鐵房”為賣點(diǎn)的樓盤數(shù)不勝數(shù)，再遠(yuǎn)一點(diǎn)的，配上幾輛“小區(qū)中巴”駁送。據(jù)此，我們可以想象，一旦延伸段全線通車后，地鐵2號(hào)線的客流就像一只杠鈴，一頭是長(zhǎng)寧，一頭是浦東，每天上下班將會(huì)出現(xiàn)何種盛況?！》?jī)r(jià)應(yīng)留空間　　上海軌道交通沿線樓盤的開(kāi)發(fā)在未來(lái)幾年內(nèi)將面臨一個(gè)很大的開(kāi)發(fā)空間。記者隨機(jī)調(diào)查顯示，許多愿意選擇在軌道交通沿線購(gòu)房的市民比較能接受的房?jī)r(jià)是：中心城區(qū)最好在5000－6000元／平方米，市郊沿線3000－4000元／平方米。叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目在申博成功，加入世貿(mào)等利好的宏觀環(huán)境影響下，上海市的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段，城市建設(shè)的加快又直接帶動(dòng)了整個(gè)城市交通發(fā)展的速度，其中最引人注目的就是城市軌道交通的規(guī)劃以及開(kāi)通，不僅會(huì)對(duì)上海的城市景觀及人口分布產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，而且對(duì)上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也起著非常重要的作用。 （見(jiàn)下表）A、 軌道購(gòu)房者需求的戶型面積表 廳室面積一房二房一衛(wèi)二房二衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)或以上總計(jì)60平米及以下3%2%————5%61—80平米2%%————%81—90平米—%1%———%91—100平米1%%3%2%—%101—120平米1%%%3%2%—31.%121—140平米———3%2%1%6%140平米以上1%—2%3%1%1%8%總計(jì)8%%%11%5%2%100%說(shuō)明：另外，調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，選擇居住遠(yuǎn)離市區(qū)的購(gòu)房者的理想面積在101－120平米之間，％；而選擇居住在近鄰市區(qū)的軌道置業(yè)者的理想面積相對(duì)較小，主要以81－90平米和101120平米為主。數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)2040萬(wàn)，單價(jià)25003000元/平米是最受購(gòu)房者歡迎的房子。B、喜歡不同單價(jià)的購(gòu)房者比例 說(shuō)明：選擇單價(jià)在5000元/平米以下的購(gòu)房者占了86％，其中又以2500－3000元平米的居多，占了27％。 5000元以上 ％的人選擇了單價(jià)在4000元以上的房子，％的人對(duì)單價(jià)在5000元以上的房子需求較大。 B、期望的首付款 說(shuō)明：從首付款的額度來(lái)看，5萬(wàn)以下的占了13％，5－％，其中又以9－10萬(wàn)居多，占了42％。一、嚴(yán)防增值利益被提前透支十余年前臺(tái)北地區(qū)的軌道交通（臺(tái)灣稱為“捷運(yùn)系統(tǒng)”），其規(guī)劃曝光到施工及陸續(xù)完工的狀況，兩者運(yùn)作模式極其類似；當(dāng)時(shí)臺(tái)北的房地產(chǎn)業(yè)者，也是大肆歌頌捷運(yùn)的便利性，及其沿線房?jī)r(jià)的增值潛力，誘使不明究竟的消費(fèi)者，一窩蜂的投入所謂“捷運(yùn)住宅”的搶購(gòu)行列，其結(jié)果是對(duì)軌道交通依賴程度頗高的兩端郊區(qū)，樓市景氣持平甚至下挫時(shí)，因無(wú)足夠利好支持，均變成了房?jī)r(jià)套牢的重災(zāi)區(qū)。但一號(hào)線系上海地區(qū)破天荒、首先投入運(yùn)營(yíng)的地鐵，擁有天時(shí)地利，理所自然成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)堪稱集三千寵愛(ài)于一身，從而產(chǎn)生“莘莊房市效應(yīng)”；惟于不久的未來(lái)，總計(jì)有十條捷運(yùn)線將先后完工啟用，在末端車站倍增的情況，否則該區(qū)域房市價(jià)位的崩盤，也將指日可待。三、軌道交通只塞人不塞車如此說(shuō)來(lái)，好象否定或輕視了軌道交通對(duì)房市的正面效益，其實(shí)不然；軌道交通的鏈結(jié)，將徹底改善長(zhǎng)期以來(lái)市民對(duì)時(shí)空距離的認(rèn)知，房市版圖勢(shì)必重整，房屋的價(jià)格判斷方式，已有所改變，更將大幅度改變市民的生活習(xí)慣。其周邊的商業(yè)設(shè)施的持續(xù)發(fā)展，也功不可沒(méi)。也有不少業(yè)績(jī)?cè)敢狻耙酝度氤杀炯雍侠砝麧?rùn)”的平實(shí)價(jià)位出售房屋，將日后軌道交通的增值利益反饋給購(gòu)房者，但就整體行業(yè)來(lái)看其所占比例終究不高。 五、家庭收入及家庭構(gòu)成A、 軌道置業(yè)者的家庭構(gòu)成B、軌道置業(yè)者的個(gè)人月收入 說(shuō)明：到底在城市軌道交通沿線置業(yè)的消費(fèi)者有哪些特征呢？本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中等收入的兩口和三口之家是鐵軌置業(yè)者的主體。 如下圖，％的購(gòu)房者期望的月還款在1000－3000元之間，其中又以1000－1999元居多，％。 說(shuō)明：同時(shí)，選擇是否臨近市區(qū)也對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買單價(jià)產(chǎn)生較大影響，選擇在臨近市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購(gòu)房者對(duì)單價(jià)較高的房子也有比較高的承受能力，而選擇在遠(yuǎn)離市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購(gòu)房者相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)低單價(jià)的房子需求較大。 低價(jià)位住宅永遠(yuǎn)是市場(chǎng)需求的主力。％。 那么欲在這些軌道交通附近置業(yè)的購(gòu)房者是傾向于選擇郊區(qū)住宅，還是傾向于選擇臨近市區(qū)的住宅呢？欲在軌道交通附近置業(yè)的購(gòu)房者中有僅6成左右的會(huì)選擇在遠(yuǎn)離城區(qū)的地方購(gòu)買房子。房?jī)r(jià)實(shí)際出售時(shí)最好是5500至5600元／平方米?！　≤壍澜煌ú粌H將緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過(guò)度密集的人口，而且極大地拉近了城郊與市中心的距離，增強(qiáng)了購(gòu)房者的心理接受感。貳、軌道交通沿線房?jī)r(jià)有待平民化上海房地產(chǎn)未來(lái)的亮點(diǎn)在哪里？目前軌道交通沿線250個(gè)樓盤項(xiàng)目熱銷，有著各種線路命名和識(shí)別色的軌道交通座標(biāo)成了購(gòu)房者的聚焦點(diǎn)。 然而，地鐵2號(hào)線中山公園以西延伸段目前正在再現(xiàn)90年代末莘閔地區(qū)“大干快上”的情景，僅僅是天山路一段，現(xiàn)在開(kāi)量就達(dá)到據(jù)稱“可以居住40萬(wàn)人”的規(guī)模。如果不對(duì)地鐵沿線住宅開(kāi)發(fā)實(shí)行總量調(diào)控的話，也不可能解決問(wèn)題。 90年代中期，地鐵1號(hào)線開(kāi)通后，隨著“地鐵經(jīng)濟(jì)”的升溫，梅隴、莘閔地區(qū)迅速地開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”。 現(xiàn)在，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，那就是軌道交通造到哪里，與此同時(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)也熱到那里，很多軌道交通沿線的物業(yè)都密密麻麻軌道交通雖然方便了人們的出行，但沿線的物業(yè)也要限量開(kāi)發(fā)。價(jià)格分析： 售價(jià)5500－7500元/平方米，價(jià)格頗高，地段優(yōu)勢(shì)明顯。1500平方米主題水景。產(chǎn)品配套：地處四平路繁華地段，魯迅公園、和平公園環(huán)伺左右，輕松享有鮮氧與自然。地理位置：臨近四平路；交通以現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，上下班不是很方便，等M8號(hào)線建設(shè)完成以后會(huì)有較大的改善，四平路商業(yè)、生活設(shè)施齊全。產(chǎn)品配套： 小區(qū)周圍有較為方便的生活設(shè)施，本案配備有自己的會(huì)所設(shè)施，配套較為全面。周邊為生活老區(qū)，形象較為破舊，生活設(shè)施齊全。價(jià)格分析： 均價(jià)4800－7000元/平方米，是區(qū)域中最高售價(jià)。自然景觀較為出色。去化分析：目前接受預(yù)訂。產(chǎn)品配套：完善的智能生活安保服務(wù)，設(shè)小區(qū)安防系統(tǒng)、社區(qū)文化、家政、商務(wù)等。地理位置：該小區(qū)地處徐家匯繁華商業(yè)中心，交通便利，正對(duì)徐匯中心綠地。價(jià)格分析：現(xiàn)售價(jià)10000—15000元/平方米，均價(jià)12500元/平方米，高與徐匯區(qū)整個(gè)區(qū)域價(jià)格，但就地段來(lái)說(shuō)還是符合整體市場(chǎng)的。整體規(guī)劃水平較高。去化分析：地理位置較好，規(guī)劃也比較齊全，去化成績(jī)不錯(cuò)，為75%以上。房型設(shè)計(jì)合理.由于位于繁華地段交通比較擁擠，出行不便。去化分析：該產(chǎn)品的多層已經(jīng)基本銷售完成 。 產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總建筑面積44502平方米，小區(qū)規(guī)劃較合理，9棟多層，3棟小高層錯(cuò)落有致，大比例的綠化率，采集江南園林精粹，小橋流水明凈動(dòng)人。周邊銀行、超市、商城、大賣場(chǎng)、影視城等生活配套設(shè)施比較完善。價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)范圍37004600元/平方米，平均價(jià)格4150元/平方米二房約94平方米，三房約126平方米。 [好世鳳凰城]地理位置：上海閔行都市路3588號(hào)發(fā)展商：上海好世置業(yè)有限公司類 型： 別墅基地面積：21方米建筑面積: 18方米容積率：電 話：54151255 [——產(chǎn)品分析——]產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地7多萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)了以熱帶雨林為主題的旱地噴泉和棕櫚林。價(jià)格分析：起價(jià)：4200元/平方米，均價(jià)：4400元/平方米小區(qū)綠化率達(dá)到37%左右，周邊是大型居住區(qū)，配套設(shè)施較好。平方米、三房面積在平方米、二房面積在地理位置：本案位于春申路，近莘奉路,距莘莊地鐵1KM，依托地鐵一號(hào)線和莘莊立交橋的優(yōu)勢(shì),出行較為便捷.整個(gè)市場(chǎng)還處于一個(gè)成長(zhǎng)發(fā)展階段。主力峰值在3500元/平方米。區(qū)域推案量小、去化緩慢，區(qū)域中、低價(jià)位的樓盤目前占據(jù)了樓市主導(dǎo)地位。跟隨部分新盤的上市，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)花木地區(qū)的樓市會(huì)逐步走好，將會(huì)出現(xiàn)新一輪的銷售熱潮。特別值得一提的是緊靠龍陽(yáng)路地鐵站出口的萬(wàn)邦都市花園依靠無(wú)可比擬的交通條件，高水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的保證，在沒(méi)有過(guò)多廣告宣傳的支持下，一經(jīng)面市就受到了消費(fèi)的追捧，取得了驕人的業(yè)績(jī)，1—3期產(chǎn)品迅速的完成去化。首先，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)都采用了大開(kāi)間設(shè)計(jì)，結(jié)合大型落地玻璃幕墻，利用雙陽(yáng)臺(tái)多面采光，取景。周邊各案中，大唐盛世及浦東世紀(jì)花園都邀請(qǐng)著名的景觀設(shè)計(jì)公司精心打造。樓盤整體品質(zhì)上升則是房?jī)r(jià)上升的內(nèi)因。50006000元/平米開(kāi)始占據(jù)更大比例。周邊樓盤的賣點(diǎn)多為地鐵二號(hào)線及世紀(jì)公園，兩者相比較后者又是重中之重。