13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對房地產(chǎn)的影響(文件)
【正文】 電話： 02131356060 華北區(qū)域 地址：北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲 6號中環(huán)世貿(mào) C座 6層 7層 電話： 01085678000 世聯(lián)地產(chǎn) 成立于 1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。至今，世聯(lián)地產(chǎn)擁有 29家分支機(jī)構(gòu)，已為全國 200多個(gè)城市的客戶、超過 3000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)。 2023年 8月 28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸 A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。 從美國、日本人口和房地產(chǎn)市場的關(guān)系來看，新開工面積的拐點(diǎn)通常在人口撫養(yǎng)比附近，我們相信中國的新開工面積戒許在 2023年見頂，從而宣告中國房地產(chǎn)迚入下半場。期間，年齡段的變化會(huì)帶來產(chǎn)品需求的差異 0510152025303540450202304000060000800001000001202301400001600001949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023我國人口出生率和自然增長率 80年代后趨勢性下降 總?cè)丝冢ㄈf人） 出生率（ ‰ ） 自然增長率（ ‰ ） 出生高峰1954~1957 出生高峰1962~1969 出生高峰1980~1989 首置： 1985~1988 二次： 1996~1999 首置： 1993~2023 二次： 2023~2023 首置： 2023~2023 二次： 2023~2031 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口增長二：購房適齡人口 我國適齡購房人口目前保持在高位運(yùn)行，隨后會(huì)逐年減少，城鎮(zhèn)化將抵消部分影響 數(shù)據(jù)來源： UN，世聯(lián)研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%0501001502002503003504004505001950年 1956年 1962年 1968年 1974年 1980年 1986年 1992年 1998年 2023年 2023年 2023年 2023年 2028年 2034年 2040年 2046年 購房適齡人口（百萬） 占總?cè)丝诒壤ㄓ逸S， %） 05101520253035400501001502002503003504004505001950年 1955年 1960年 1965年 1970年 1975年 1980年 1985年 1990年 1995年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2025年 2030年 2035年 2040年 2045年 2050年 中國 日本（右軸） 中國適齡購房人口在高位平臺(tái)運(yùn)行 中國和日本購房適齡人口對比（百萬） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1950 1956 1962 1968 1974 1980 1986 1992 1998 2023 2023 2023 2023 2028 2034 2040 2046我國人口紅利期將逐步縮短 兒童撫養(yǎng)比 （ 15） /(1564) 老年撫養(yǎng)比（ 65+） /(1564) 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 人口增長：老齡化 未來我國人口紅利期會(huì)衰退，老齡化進(jìn)程也正在加快，因此養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)入加速發(fā)展階段 2023年我國總撫養(yǎng)比將達(dá)到最低值 % 2023年 2034年 2034年我國總撫養(yǎng)比將超過臨界值 50%，達(dá)到 % 人口紅利期 數(shù)據(jù)來源： UN，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 中國人口撫養(yǎng)比快速下降時(shí)，投資率和房屋新開工明顯上升。但從目前政策鼓勵(lì)中小戶型的導(dǎo)向來看，居住面積的增加可能將受到抑制。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從 56%增加到 72%左史，城鎮(zhèn)化率年均增加超過 1個(gè)百分點(diǎn)； ?我國 2023年城鎮(zhèn)化率為 %，離發(fā)達(dá)國家還有很大的差距。 ?婚房需求 。雖然我國人口自然增長率已處于下行態(tài)勢，但仍處于人口紅利期，居住需求依然存在。 ?拆遷需求 。 即人口從農(nóng)村遷徙到城鎮(zhèn)帶來的新增住房需求 。 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 %%%%%%%6080100120140160180199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025房屋開工不撫養(yǎng)比的關(guān)系 日本新屋開工戶數(shù)（萬戶，左軸） 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)新開工與撫養(yǎng)比關(guān)聯(lián)度很高。在 撫養(yǎng)比繼續(xù)緩慢攀升 的上世紀(jì) 70年代后半期，日本的經(jīng)濟(jì)增長下降了一個(gè)臺(tái)階。無論是公簽約戶數(shù)還是新屋開工戶數(shù)，均呈現(xiàn)下降的趨勢 0202304000060000800001993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202
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