【正文】 低，年出租凈收益為 500萬元，預計未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到 3年后市場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達 7 950萬元，銷售稅費為售價的 6％。試求該舊辦公樓的價值。 三、基本公式 ? 采用市場比較法評估房地產(chǎn)的價格需要進行 交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素 的修正。 (一 )搜集交易實例 ? 交易實例的搜集途徑（怎么搜集） ? 交易實例的搜集內(nèi)容（搜集什么） 五、估價步驟 (二 ) 選取可比實例 (不少于 3個 ) 區(qū)位相同或類似 用途相同 建筑結構相同 權利性質(zhì)相同 交易類型吻合 成交日期與估價時點相近 可比實例的成交價格為正常價格 (三 ) 建立價格可比基礎 （五個統(tǒng)一） 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵（計算公式） 建筑面積下的價格 =使用面積下的價格 使用面積 /建筑面積 使用面積下的價格 =建筑面積下的價格 建筑面積 /使用面積 統(tǒng)一面積單位 統(tǒng)一采用單價 (四 )、進行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。 交易日期修正的方法 一般采用百分率法進行。 ? 定基價格指數(shù)是選擇某個固定時期作為基期而編制的價格指數(shù)。 區(qū)域因素修正是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價格。 (七 )、進行個別因素修正 個別因素 是指能反映房地產(chǎn)本身的特征并對其價格產(chǎn)生影響的因素。 公式如下： 可比實例在其個別狀態(tài)下的價格 個別因素修正系數(shù) =在估價對象個別狀態(tài)下的價格。 ? ① 待開發(fā)土地 ? ② 在建工程 ? ③ 可裝修改造或可改變用途的舊房 ? 假設開發(fā)法估價結果的可靠性 ? 取決于以下兩個測試： ? ① 是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳使用原則 ， 正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 （ 用途 、 規(guī)模 、 檔次等 ） 。 ⒉ 調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況 ， 主要包括以下 4個方面： ? ① 弄清土地的位置 ? ② 弄清土地的面積大小 、 形狀 、 平整情況 、地質(zhì)狀況 、 基礎設施配套程度 ? ③ 弄清政府的規(guī)劃限制 ? ④ 弄清將擁有的土地權利 ? 四 、 假設開發(fā)法的其他用途 ? ⒈ 確定擬開發(fā)場地的最高價格 ? ⒉ 確定開發(fā)項目的利潤 ? ⒊ 確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用 假設開發(fā)法的基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ― 開發(fā)成本 ― 管理費用 （ ― 投資利息 ） ―銷售稅費 ― 開發(fā)利潤 ― 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 ， 獲知該成片荒地的面積為 2平方公里 ， 適宜進行“ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％ ；附近地區(qū)與之位置相當?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ”熟地的單價為 800元 /㎡ ；開發(fā)期需要 3年 。 ? ＝ 800 2021000 60％＝ （億元） ? ＝ 2＝ 5（億元） ? ＝（ V＋ V 4％） [（ 1＋ 10％） 3 1]＋ 5 [（ 1＋ 10％） 1]＝ ＋ （億元） ? ＝ 6％＝ （億元） ? ＝（ V＋ V 4％＋ 5） 15％＝ ＋ （億元） ? ＝ V 4％ =（億元） ? ＝ － 5－（ ＋ ）－ －（ ＋ ）－ ? V＝ （億元） ? 故：荒地總價＝ （億元）荒地單價＝ （元／平方米） 2. 某舊廠房的土地面積 4000平方米，建筑面積 6000平方米。估計該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的 70％；附近同檔次寫字樓每平方米可出租面積的年租金為 1000元，出租的成本和稅費為年租金的 40％，資本化率為 8％。土地使用年限為 50年，從開工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價 800元／㎡。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元／㎡，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運營費用為有效毛收入的 25％。 2. 完成后總價值 ＝ t d n r r r a ) 1 ( 1 ) 1 ( 1 1 ? 180。 180。 ＝ （萬元） 3. 續(xù)建總費用 ＝ 75 . 0 %) 13 1 ( % 60 12400 2300 ? 180。 ? 熟悉：路線價估價法的操作步驟、路線價估價法則、路線價修正體系內(nèi)容及要求。 與市場比較法異同 ? 標準臨街宗地 —比較實例； ? 路線價 —比較實例價格； ? 該街道其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚? 求得，這些修正 —房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 ? 不做 “ 交易情況修正 ” 和 “ 交易日期調(diào)整 ”的原因是： ? ① 求得的路線價 —若干標準臨街宗地的平均價格，已是正常價格； ? ② 求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他臨街土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。 六、路線價法的基本公式 ? 一面臨街的矩形土地 ? 宗地 總價＝路線價 深度百分率 宗地面積 ? 其他土地： ? 宗地 總價＝ 路線價 深度百分率 其他條件修正率 宗地面積 ? 宗地 總價＝ 路線價 深度百分率 宗地面積 177。 ? 在劃分路線價區(qū)段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。 ? 在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。 ? 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。 四、 調(diào)查評估路線價 ? 路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。各有優(yōu)缺點 ? 以土地單價、貨幣來表示路線價的情況 五、 制作價格修正率表 ? 價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。 路線價深度修正法 ?四三二一法則：將 100英尺分成四等份 ， 每一等份的價值占路線價的比例分別為 40%、 30%、 20%、 10%。 ?哈柏法則：土地的價值與其深度的平方根成正比。 臨街深度 （英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨深度 價格修正率（ %） 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度 價格修正率（ %） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度 價格修正率（ %） 40 160 35 140 30 120 25 100 ? 其他宗地條件修正系數(shù)編制 ? 其他修正包括：寬度 、 寬深比 、 容積率 、 年期 、 朝向 、 地價分配率等修正 路線價估價法的應用 一、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序 ? 確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價 ? 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 ? 確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) ? 估算宗地地價 二、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法 不同宗地的計算方法、規(guī)則 ?臨街地： 7種情況 臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算； 平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的； 正三角形的宗地：以其高度的 1/2為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計算； 街廓縱深在 36M以下者：以中間線分前后兩部分計算； 宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。 ?美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。 ?霍夫曼法則： %、 %、 %、 %。 ? ? 深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價值也就愈低。然后求這些標準宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術平均數(shù)或加權算術平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。 三、 選取標準宗地 ? 標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 ? 在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。 ? 較長的繁華街道，將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。 一、劃分路線價區(qū)段 ? 路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。 ? ? 路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃 (城鎮(zhèn)土地整理 )、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。 ? ② 先對多個 “ 比較實例價格 ” 進行綜合，然后再進行 “ 區(qū)域因素、個別因素等修正 ” ；而不是先對 “ 比較實例價格 ” 進行有關修正，然后再進行綜合。 ? 二、路線價法的概念：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種方法。＝ 1561 .32 （萬元） ? ＝ 8％＝ （萬元） ? ＝ V 3％＝ （萬元） ? ＝ － － － ? V＝ （萬元） ? 故： ? 在建工程總價＝ （萬元） ? 在建工程單價＝ 247。 180。故續(xù)建完成 后的總價值計算如下： 2 5 . 3 50 %) 13 1 ( 1 %) 9 1 ( 1 1 % 9 %) 25 1 ( % 85 7 . 0 12400 12 60 ? 180。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2021年 9月 1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為 9％，折現(xiàn)率為 13％ ,利潤率 15%）。至 2021年 9月 1日實際完成了主體結構，已投入 50％的建設費用。試利用上述資料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為 8％）。預計裝修改造期為一年，裝修改造費為 1000元 ∕ 平方米。 試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價和單價 。 三 、 假設開發(fā)法的操作步驟： ? ⒈ 步驟： ? ① 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ? ② 選擇最佳的開發(fā)利用方式 ? ③ 估計開發(fā)期和租售期 ? ④ 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ? ⑤ 結算開發(fā)成本 、 管理費用 、 投資利息 、銷售稅費 、 開發(fā)利潤及投資者購買開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 。 (八 )、求取比準價格 進行綜合修正 采用修正系數(shù)連乘形式 求取比準價格 （ 1）簡單算術平均數(shù)法 （ 2）加權算術平均數(shù)法 （ 3）中位數(shù)法 （ 4）眾數(shù)法 選擇 10個以上的可比實例 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之三 假設開發(fā)法 假設開發(fā)法的基本原理 一 、 假設開發(fā)法的概念和理論依據(jù) 定義：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值 ， 減去未來的正常開發(fā)成本 、 稅費和利潤等 ， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 有關建筑物的包括：新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結構、樓層、朝向等。 公式如下： 可比實例在其區(qū)域條件下的價格 區(qū)域因素修正系數(shù) =在