【正文】 低，年出租凈收益為 500萬元，預(yù)計(jì)未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到 3年后市場回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá) 7 950萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6％。試求該舊辦公樓的價(jià)值。 三、基本公式 ? 采用市場比較法評估房地產(chǎn)的價(jià)格需要進(jìn)行 交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素 的修正。 (一 )搜集交易實(shí)例 ? 交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集） ? 交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么） 五、估價(jià)步驟 (二 ) 選取可比實(shí)例 (不少于 3個(gè) ) 區(qū)位相同或類似 用途相同 建筑結(jié)構(gòu)相同 權(quán)利性質(zhì)相同 交易類型吻合 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格 (三 ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （五個(gè)統(tǒng)一） 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵（計(jì)算公式） 建筑面積下的價(jià)格 =使用面積下的價(jià)格 使用面積 /建筑面積 使用面積下的價(jià)格 =建筑面積下的價(jià)格 建筑面積 /使用面積 統(tǒng)一面積單位 統(tǒng)一采用單價(jià) (四 )、進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。 交易日期修正的方法 一般采用百分率法進(jìn)行。 ? 定基價(jià)格指數(shù)是選擇某個(gè)固定時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 區(qū)域因素修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。 (七 )、進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素 是指能反映房地產(chǎn)本身的特征并對其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。 公式如下： 可比實(shí)例在其個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) =在估價(jià)對象個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格。 ? ① 待開發(fā)土地 ? ② 在建工程 ? ③ 可裝修改造或可改變用途的舊房 ? 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性 ? 取決于以下兩個(gè)測試： ? ① 是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳使用原則 ， 正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 （ 用途 、 規(guī)模 、 檔次等 ） 。 ⒉ 調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況 ， 主要包括以下 4個(gè)方面： ? ① 弄清土地的位置 ? ② 弄清土地的面積大小 、 形狀 、 平整情況 、地質(zhì)狀況 、 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度 ? ③ 弄清政府的規(guī)劃限制 ? ④ 弄清將擁有的土地權(quán)利 ? 四 、 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? ⒈ 確定擬開發(fā)場地的最高價(jià)格 ? ⒉ 確定開發(fā)項(xiàng)目的利潤 ? ⒊ 確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ― 開發(fā)成本 ― 管理費(fèi)用 （ ― 投資利息 ） ―銷售稅費(fèi) ― 開發(fā)利潤 ― 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ， 獲知該成片荒地的面積為 2平方公里 ， 適宜進(jìn)行“ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％ ；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ”熟地的單價(jià)為 800元 /㎡ ；開發(fā)期需要 3年 。 ? ＝ 800 2021000 60％＝ （億元） ? ＝ 2＝ 5（億元） ? ＝（ V＋ V 4％） [（ 1＋ 10％） 3 1]＋ 5 [（ 1＋ 10％） 1]＝ ＋ （億元） ? ＝ 6％＝ （億元） ? ＝（ V＋ V 4％＋ 5） 15％＝ ＋ （億元） ? ＝ V 4％ =（億元） ? ＝ － 5－（ ＋ ）－ －（ ＋ ）－ ? V＝ （億元） ? 故：荒地總價(jià)＝ （億元）荒地單價(jià)＝ （元／平方米） 2. 某舊廠房的土地面積 4000平方米，建筑面積 6000平方米。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的 70％；附近同檔次寫字樓每平方米可出租面積的年租金為 1000元，出租的成本和稅費(fèi)為年租金的 40％，資本化率為 8％。土地使用年限為 50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià) 800元／㎡。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元／㎡，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 25％。 2. 完成后總價(jià)值 ＝ t d n r r r a ) 1 ( 1 ) 1 ( 1 1 ? 180。 180。 ＝ （萬元） 3. 續(xù)建總費(fèi)用 ＝ 75 . 0 %) 13 1 ( % 60 12400 2300 ? 180。 ? 熟悉：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟、路線價(jià)估價(jià)法則、路線價(jià)修正體系內(nèi)容及要求。 與市場比較法異同 ? 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 —比較實(shí)例； ? 路線價(jià) —比較實(shí)例價(jià)格； ? 該街道其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚? 求得，這些修正 —房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 ? 不做 “ 交易情況修正 ” 和 “ 交易日期調(diào)整 ”的原因是： ? ① 求得的路線價(jià) —若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格； ? ② 求得的路線價(jià)所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 六、路線價(jià)法的基本公式 ? 一面臨街的矩形土地 ? 宗地 總價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 ? 其他土地： ? 宗地 總價(jià)＝ 路線價(jià) 深度百分率 其他條件修正率 宗地面積 ? 宗地 總價(jià)＝ 路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 177。 ? 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 ? 在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 ? 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。 四、 調(diào)查評估路線價(jià) ? 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。各有優(yōu)缺點(diǎn) ? 以土地單價(jià)、貨幣來表示路線價(jià)的情況 五、 制作價(jià)格修正率表 ? 價(jià)格修正率表有深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。 路線價(jià)深度修正法 ?四三二一法則：將 100英尺分成四等份 ， 每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為 40%、 30%、 20%、 10%。 ?哈柏法則：土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。 臨街深度 （英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨(dú)深度 價(jià)格修正率（ %） 40 30 20 10 9 8 7 6 累計(jì)深度 價(jià)格修正率（ %） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度 價(jià)格修正率（ %） 40 160 35 140 30 120 25 100 ? 其他宗地條件修正系數(shù)編制 ? 其他修正包括：寬度 、 寬深比 、 容積率 、 年期 、 朝向 、 地價(jià)分配率等修正 路線價(jià)估價(jià)法的應(yīng)用 一、利用路線價(jià)估價(jià)法評估宗地地價(jià)的一般程序 ? 確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段與路線價(jià) ? 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 ? 確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) ? 估算宗地地價(jià) 二、利用路線價(jià)估價(jià)法評估各類宗地地價(jià)的方法 不同宗地的計(jì)算方法、規(guī)則 ?臨街地： 7種情況 臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計(jì)算； 平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的； 正三角形的宗地：以其高度的 1/2為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算； 街廓縱深在 36M以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算； 宗地深度超過里地線者：以里地單價(jià)與臨街單價(jià)按面積比例平均計(jì)算。 ?美國采用的是累計(jì)深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。 ?霍夫曼法則： %、 %、 %、 %。 ? ? 深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價(jià)值也就愈低。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。 三、 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 ? 標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 ? 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。 ? 較長的繁華街道，將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 一、劃分路線價(jià)區(qū)段 ? 路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。 ? ? 路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃 (城鎮(zhèn)土地整理 )、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對大量土地進(jìn)行的估價(jià)。 ? ② 先對多個(gè) “ 比較實(shí)例價(jià)格 ” 進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行 “ 區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正 ” ；而不是先對 “ 比較實(shí)例價(jià)格 ” 進(jìn)行有關(guān)修正，然后再進(jìn)行綜合。 ? 二、路線價(jià)法的概念：依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種方法。＝ 1561 .32 （萬元） ? ＝ 8％＝ （萬元） ? ＝ V 3％＝ （萬元） ? ＝ － － － ? V＝ （萬元） ? 故： ? 在建工程總價(jià)＝ （萬元） ? 在建工程單價(jià)＝ 247。 180。故續(xù)建完成 后的總價(jià)值計(jì)算如下： 2 5 . 3 50 %) 13 1 ( 1 %) 9 1 ( 1 1 % 9 %) 25 1 ( % 85 7 . 0 12400 12 60 ? 180。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2021年 9月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為 9％，折現(xiàn)率為 13％ ,利潤率 15%）。至 2021年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50％的建設(shè)費(fèi)用。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為 8％）。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為 1000元 ∕ 平方米。 試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià) 。 三 、 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： ? ⒈ 步驟： ? ① 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ? ② 選擇最佳的開發(fā)利用方式 ? ③ 估計(jì)開發(fā)期和租售期 ? ④ 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? ⑤ 結(jié)算開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用 、 投資利息 、銷售稅費(fèi) 、 開發(fā)利潤及投資者購買開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 。 (八 )、求取比準(zhǔn)價(jià)格 進(jìn)行綜合修正 采用修正系數(shù)連乘形式 求取比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1）簡單算術(shù)平均數(shù)法 （ 2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法 （ 3）中位數(shù)法 （ 4）眾數(shù)法 選擇 10個(gè)以上的可比實(shí)例 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之三 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一 、 假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù) 定義：是求取估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值 ， 減去未來的正常開發(fā)成本 、 稅費(fèi)和利潤等 ， 以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 有關(guān)建筑物的包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。 公式如下： 可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) =在