【文章內(nèi)容簡介】 米內(nèi)分別有板芙中心市場、四海酒店、四海商業(yè)廣場、板芙文化廣場等，旁邊就有幾間超市百貨店，周邊生活配套不錯。成交價高出原起拍價的一倍說明該地塊具有相當?shù)耐顿Y潛力。216。 在6月25日下午舉行的石岐區(qū)岐港公路側(cè)“鴨利沙”商住地塊拍賣會,因為無人參與競拍而最終以流拍收場。業(yè)內(nèi)人士認為,樓面價在1200元/平方米左右,加上建安成本、稅收,即使以底價競得,屆時開發(fā)商也要賣6000元以上才有利可圖。“鴨利沙”商住地塊是由五塊土地捆綁組成，流拍的主要原因是該地塊目前不被發(fā)展商認同，雖然地塊未來是定位高端的臨江水景盤，但受迫于地塊統(tǒng)一規(guī)劃利用性差、周邊沒有任何配套支持、同片區(qū)內(nèi)有大信新家園及日華坊的中低檔樓盤價格限制等因素，假如按這樣的價格拿地開發(fā)并以高端盤的姿態(tài)在該片區(qū)內(nèi)什么配套都跟不上的情況下入市，該項目最終被孤立化。(3)價格（上月份數(shù)據(jù)）（注：以上圖表數(shù)據(jù)均來源中山國土局）l 5月份仍屬于新“國十條”政策實施后的第二個正常月份，無論是土地供應(yīng)還是土地成交市場都變得相當保守。%，%，受政策影響，5月份土地成交市場仍很疲軟，可以說5月是新政策下的一個重要市場運作調(diào)整重要節(jié)點時期，土地成交放量下跌都在意料之中。土地的用途結(jié)構(gòu)組成當中，成交量最多的是2~5畝的小型商住用地，上規(guī)模較優(yōu)質(zhì)的商住地塊在5月份未能流入市場。l 由于5月份成交的地塊當中，多數(shù)以小型私人商住用地為主，新成交的工業(yè)地塊也不多，這就導致5月的成交單價環(huán)比大幅提升近500元/平方，成交單價也是歷來最高。二級市場（上月份數(shù)據(jù)）（1）商品房銷售A、銷量l 5月全市24個鎮(zhèn)區(qū)商品房共成交3619套，環(huán)比大幅減少2869套，%，同比亦同樣大幅下降2498套，%。l 可以看出5月的商品房成交市場無論是環(huán)比抑或是同比均超過5成以上的跌幅，造成此原因，很大程度上是因為從4月中開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整新政下的一種買賣雙方理性回歸僵持觀望的局面，特別的是5月乃傳統(tǒng)的黃金樓市時期，成交量沒有因為節(jié)假日銷售旺期的到來而同比增長，相反的是可以看出5月份的成交量已經(jīng)回歸到2008年同期水平。B、均價l 5月份的商品房成交單價與成交量一樣雙雙下跌，5月份成交單價環(huán)比下降94元/平方，%，同比增加942元/平方，%。l 雖然成交量大幅度跳水5成多，但對成交價格的影響不大。5月份正是新策出臺的滿月時期，對價格影響雖然有一定的沖擊影響，但受迫于無論是中山城區(qū)樓盤還是鎮(zhèn)區(qū)的新推盤都把價格定位得很有把握，價穩(wěn)現(xiàn)象在這時期內(nèi)很突出，一大部分是歸功于中山樓市的特殊性。價格小量下跌只不過在新策出臺的打擊下偶遇5月傳統(tǒng)旺季而造成的各發(fā)展商大打促銷戰(zhàn)而導致，價格變動波幅也在正常范圍內(nèi)，何況作為有實力的發(fā)展商而言，主動調(diào)低價格是一種硬傷。（2）住宅銷量A、城區(qū)l 5月城區(qū)住宅出現(xiàn)量價齊跌的局面。，銷售量同比下跌37300平方米，%。價格則下調(diào)至5913元/平方，同比下降775元/平方，%。l 5月份城區(qū)住宅出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象較突出的原因是部分新推的高端盤經(jīng)受不住新策的打壓而自動調(diào)低成交單價造成的，如西區(qū)的濱江一號、白朗峰，南區(qū)在5月新推的米蘭陽光等。而且5月是銷售旺季，很多發(fā)展商促銷力度明顯比首季度要強很多，部分樓盤還大量推出特價單位、低折扣優(yōu)惠來迎合市場。B、鎮(zhèn)區(qū)l 5月鎮(zhèn)區(qū)住宅出現(xiàn)價穩(wěn)量跌的局面。鎮(zhèn)區(qū)總共銷售3萬平方，%。價格則下調(diào)至5013元/平方，同比下降90元/平方，%。l 鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)以上的樓市情況，主要是各鎮(zhèn)區(qū)的平均成交價格一直很穩(wěn)定，沒有像城區(qū)樓市那樣競爭激烈，各鎮(zhèn)區(qū)的樓盤在促銷力度、價格優(yōu)惠上比城區(qū)來得保守。出現(xiàn)量跌近5成的現(xiàn)象是受中山南部的三鄉(xiāng)、坦洲這類主要依靠異地顧客來支撐市場的鎮(zhèn)區(qū)在新“國十條”下異地購房門檻的提高而導致成交量急劇下降的原因。（3）存貨量分析（本月數(shù)據(jù)）A、本月新推區(qū)域新項目1*12*12*23*13*24*25*2復(fù)式其它別墅商鋪合計坦洲錦繡陽光花園12期64122615207海倫花園4843223116東區(qū)遠洋城462066遠洋城232043遠洋城3838中山中環(huán)廣場5252映翠豪庭27225297東鳳佛奧陽光花園34119153佛奧陽光花園345134119沙溪雅居樂世紀新城3期592592漢基花園116165562594456寶嘉上筑花園54271495康橋翠苑商住小區(qū)203310467康橋翠苑商住小區(qū)1051465南區(qū)萬科城市風景花園21128149萬科城市風景花園3290122南朗錦繡海灣城4期39206267西區(qū)濱江公館2828朗城家園14382981橫欄金月灣商住小區(qū)4040神灣凝星名都3期1638660火炬區(qū)百合家園12141162港口中信凱旋藍岸花園二期（北區(qū)）4747東升朗晴名門園116926196合計335169487116142535005099382493318216。 6月全市有19個樓盤共推出24個產(chǎn)品，其中萬科城市風景分別在6月124日分別推出友樺苑組團新產(chǎn)品，遠洋城也分別在6月1125日陸續(xù)推出9~13幢以三房、四房產(chǎn)品為主的產(chǎn)品，25日推出的是建筑面積在440~610平方之間的珍藏別墅。216。 6月新批上市總套數(shù)3318套，比5月猛一下子增加1451套，其中住宅新批3069套。216。 新品供應(yīng)量仍然趨向于供不應(yīng)求的狀態(tài)。新批戶型中，三房產(chǎn)品占據(jù)絕大部分的比例，%，其次一、二、四產(chǎn)品的供應(yīng)在本月基本持平。另外在新批的產(chǎn)品當中，商業(yè)產(chǎn)品的供應(yīng)力度也適量提高，%，不僅有傳統(tǒng)的商鋪出售外，中山中環(huán)廣場也在本月推出了52席寫字樓產(chǎn)品。B、銷售登記備案a、 總體情況房屋用途累計成交套數(shù)累計成交面積其它6車庫225商業(yè)397住宅1854住宅(別墅)3住宅(車房)1住宅(車位)29合計2515l 產(chǎn)品類型方面，住宅產(chǎn)品作為商品房交易市場的火車頭一直領(lǐng)跑著帶動附屬的商業(yè)、別墅、車位的交易。6月份，住宅產(chǎn)品累計成交1854套，與上月相比減少556套，環(huán)比降幅也達到23%，銷售成交量仍然疲軟。，從新策出臺至6月底也有一段市場適應(yīng)調(diào)整過渡期，6月初中央政府更明確二套房的界定標準，異地購房也松綁，再經(jīng)過5月份的成交量大幅度跳水后，沿續(xù)下來的住宅供求關(guān)系已接近探底水平，開發(fā)商與購房者之間的買賣過程更多的是市場觀望狀態(tài)。l 由于新策的影響，很多開發(fā)商也開始考慮從商業(yè)的途徑進行另一條銷路。在6月的新批產(chǎn)品當中，%，住宅市場的日漸萎縮也導致商業(yè)產(chǎn)品受投資客的熱捧(如大信旗下樓盤的商鋪聯(lián)展銷售)，6月份商業(yè)產(chǎn)品累計成交397套，與上月相比增加165套，%，商業(yè)產(chǎn)品在6月也漸漸從配角轉(zhuǎn)換成主角位置，%。受此良好銷售影響，全市本月也加推301套進入市場，相信接下來的盛夏季節(jié)里商業(yè)產(chǎn)品的銷售量將節(jié)節(jié)高升。l 6月份商品房共累計成交2515套，比上月減少276套，%；累計成交面積達到28萬平方，同比降低4%。b、分類情況l 6月的成交量比上月還低4%，只成交了2515套。本月沙溪鎮(zhèn)仍然是最活躍的成交區(qū)域，達到了352套，其次東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、三鄉(xiāng)、坦洲仍然是商品房交易活躍地帶。沙溪鎮(zhèn)的銷量占總成交量的14%，而東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)這３個城區(qū)銷量之和也占總成交量26%，南部的三鄉(xiāng)、%。從上表可以看出，北部的一些鎮(zhèn)區(qū)也出現(xiàn)成交量上漲的趨勢，如黃圃、南頭鎮(zhèn)，特別是南頭鎮(zhèn)，在該區(qū)域市場本來就小及市道較差的情況下也累計成交超100多套，推動其成交上升的源頭是在本月新推的雅翠華庭新項目，開盤當天就成功銷售8成以上。雅翠華庭的顧客多數(shù)是以異地購房為主，有不少在順德家電廠企工作的外來人員在該盤上置業(yè)，部分也有一些佛山、廣州客購買，受眾的原因除了價格因素外，還相當一部分因素是靠南頭鎮(zhèn)具有突出的交通優(yōu)勢，無論是自住或投資都很具有升值潛力。l 住宅庫存方面，本月新批3017套產(chǎn)品，但同時消化1857套住宅產(chǎn)品，住宅庫存量仍在不斷推高。區(qū)域存量方面，坦洲鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍坐穩(wěn)頭三把位置，其中坦洲、沙溪鎮(zhèn)的庫存量均超過3000套，三鄉(xiāng)、東區(qū)的庫存也在2000套以上，其余鎮(zhèn)區(qū)庫存量不多。全市24個鎮(zhèn)區(qū)當中，阜沙鎮(zhèn)的庫存量最低，只為148套，在土地交易市場里，6月也頻出阜沙鎮(zhèn)的新批住宅用地，結(jié)合本月熱點新聞——廣珠二期開通也帶旺該區(qū)域三產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，阜沙房地產(chǎn)發(fā)展升溫將勢不可擋。C、存量分析（注：以上各圖表數(shù)據(jù)均來源中山國土局）l 戶型方面，三房戶型的比例仍然占據(jù)主流位置，本月存貨量增加1541套，消化約650套，存貨量雖然有提高，但本月庫存卻占總量的比例42%，與上月減少1%。二房戶型庫存方面，在本月也增加656套，同時消化約420套，庫存量占總量比例22%，與上月也同樣減少1%。l 二、三房戶型加起占商品房市場“蛋糕”的64%，屬于是快速消費產(chǎn)品。一房占比本月提升至14%(上月僅6%)，說明一房戶型的公寓型產(chǎn)品也陸續(xù)在市場鋪開，公寓型雖然在實用性上比不上二、三房產(chǎn)品，但其總價低、具有靈活的投資潛力等優(yōu)勢，在當前市道下還是不錯另類的解決住房與投資問題的產(chǎn)品。三級市場（上月數(shù)據(jù)）（數(shù)據(jù)來源：中山國土局）l ，而銷售均價方面，由于春節(jié)假期導致客流的減少，加上部分一手市場的客源截擊，二手市場自然會采取低價策略來吸引消費者，因此樓價較上月有所下滑，均價僅為1735元/m2，%。l 而銷售均價方面，整體二手市場成交仍疲軟。5月二手市場銷售均價為1938元/m2，%。l 由于5月是購房者觀望態(tài)度最高的時期，不少打算在一手市場里購房的顧客也將目光轉(zhuǎn)移到二手市場。雖然二手市場的活躍程度再也沒有出現(xiàn)首季度的全線飄紅狀態(tài)，但是一手與二手市場的銷售均價差達到3000多元/平方，對于急需自住購房的這類顧客群體還是存在一定的市場空間。二手市場雖然同樣受新政策影響，但影響作用有限。 樓市動態(tài)及簡評(1)城區(qū)主要樓盤銷售動態(tài)區(qū)域樓盤名稱主推戶型樓盤活動價格石岐區(qū)大信海岸家園心怡灣組團的90m2兩房、107144m2三房推出的最高優(yōu)惠達15萬6700富逸臻園320m2的中央樓王單位內(nèi)部優(yōu)惠單位8400天明豪庭88300㎡三房~五房98折優(yōu)惠6500西區(qū)大信新家園95~125㎡F區(qū)一