【文章內(nèi)容簡介】 年產(chǎn)權(quán) 雍景園 售價(jià) 起價(jià) 2480 元 /㎡均價(jià) 3100 元 /㎡ 位置 車站北路雍景園銷售處（展覽館路與湘湖路交匯處） 主力戶型 三房 116—137 ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)由 29 座小高層及多層住宅和少量沿街獨(dú)立門面組成小區(qū)規(guī)劃組團(tuán)式和列陣式，臨街住宅底商現(xiàn)建好的商鋪多經(jīng)營餐飲框架結(jié)構(gòu)，中國銀行 7 成 20 年按揭最后一塊用地正在建綜合樓 發(fā)展商 長沙益銓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓（一期己交樓 ） 銷售情況 90% 共 607 戶 推廣主題 優(yōu)勢 交通便利，地理位置優(yōu)，配套完善戶型四正，采光好南北朝向，通風(fēng)優(yōu) 市場抗性 戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)不好，陽臺全是封閉式，內(nèi)陽臺由于現(xiàn)一層商鋪多是做餐飲，油煙大，噪音大住宅 50 年產(chǎn)權(quán) 濱江家園 總結(jié) 住宅樓盤的開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。樓盤成片開發(fā)。各樓盤住宅小區(qū)外部環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價(jià)格反差不是很大，在我們抽取的 7 個(gè)樓盤樣本中，均價(jià)范圍從 25003300 元 /平方米，從樓盤均價(jià)可知，價(jià)格與發(fā)展商的實(shí)力、推廣水平 無關(guān)，樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)部的配套才是消費(fèi)者比較關(guān)注的問題。 此板塊戶型的主力戶型是三房。香堤雅境和西街花園 120 平方米左右的三室廳占 75%和 70％，這說明長沙市的消費(fèi)者對此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是 76105 平方米的二房二廳，占 50％；瑞豐家園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者，故戶型設(shè)計(jì)成大戶型，瑞豐家園最小的 140 平方米三室二廳和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。 各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績相當(dāng)，銷售率大多在 70％左右較平均。這說明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。 l 岳麓區(qū) 在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。 有：湘許嘉園、雄海花園、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚?xiàng)髑?、德潤春、陽?100 國際新城、銀晟花園等。均價(jià)在 1730 元～ 2480 元。 住宅樓盤分析 湘許嘉園 雄?；▓@二期 售價(jià) 起價(jià) 2098 元 / m2 均價(jià) 2480 元 / m2 位置 長沙市岳麓區(qū)桐梓坡路 123 號 主力戶型 三室 123 m2—136 m2 約占 65% 規(guī)劃形態(tài) 由 8 棟多層和小高層隊(duì)列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層 15 層，一棟綜合用樓錯(cuò)層、復(fù)式、平層一梯三至四戶 發(fā)展商 湖南省宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 未封頂 銷售情況 一期售完二期 30%—40% 推廣主題 打造 “都市小康 ”新概念 優(yōu)勢 樓盤對面就是中南大學(xué)、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟 市場抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房 桔洲新苑 售價(jià) 起價(jià) 1198 元 / m2 均價(jià) 1465 元 / m2 位置 觀沙嶺石嶺塘 主力戶 型 規(guī)劃形態(tài) 6 層共 25 棟，多層，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)適用房 發(fā)展商 長沙桔洲移民開發(fā)建設(shè)有限公司 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房 共 1300 戶 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價(jià)格平 市場抗性 安居房 楓林綠洲 售價(jià) 均價(jià) 1730 元 /m2 位置 岳麓區(qū)觀沙嶺 主力戶型 二室一廳 57 m285 m2 占 60% 規(guī)劃形態(tài) 共 47 棟，南北朝向， 6 棟多層，外圍有商鋪列隊(duì)式排列，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)型生態(tài)小區(qū)，磚混結(jié)構(gòu) 發(fā)展商 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)湖南財(cái)信投資控股有限公 司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 第一期 100% 共 1302 戶生態(tài)小區(qū) 推廣主題 優(yōu)勢 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便 市場抗性 沒有樣板房 悅峰園 愛晚?xiàng)髑? 德潤春 陽光 100 國際新城 銀晟花園 總結(jié) 岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟。由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價(jià)格定位還是較保守。住宅樓盤均價(jià)在 1730 元～ 2480 元范圍內(nèi)。 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。（還要再寫） 此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達(dá)到 85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費(fèi)都對岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。 l 省政府新區(qū)板塊 （簡介） 住宅樓盤分析 華麗家族 售價(jià) 位置 書院南路 215 號 主力戶型 72129 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 6 棟 6 層多層和 3 棟小高層組成 發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 華銀園 白沙花園 售價(jià) 2350 元 /㎡，一次性付款 97 折 位置 芙蓉路與赤嶺 路交匯處 主力戶型 42～ 165 ㎡，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主 規(guī)劃形態(tài) 前三期 17 棟多層住宅，第四期 3 棟小高層住宅 發(fā)展商 天心區(qū)城建開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨， 10 月份推出第四期 推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū) 優(yōu)勢 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺四米架空底層 市場抗性 湘銀嘉園 售價(jià) 均價(jià) 2600 元 /㎡ 位置 長沙市芙蓉路赤嶺路口 主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi) ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟高層 發(fā)展 商 長沙長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 星語林 名園 售價(jià) 起價(jià) 1760 元 /㎡均價(jià) 2100 元 /㎡ 位置 韶山路 168 號（友誼路口） 主力戶型 二室 85 ㎡ 三室 135 ㎡ 四室 155 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 共 10 棟 12 層高，一梯兩戶列隊(duì)式排列 發(fā)展商 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 80%，共 1200 戶 推廣主題 優(yōu)勢 戶型以 46 ㎡的一房一廳至 270 ㎡的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺大交通方便戶型設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 市場 抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房 山水庭院 售價(jià) 起價(jià) 1890 元 /㎡ 位置 湖南長沙市井奎路環(huán)保學(xué)校對面 主力戶型 三房 120 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 10 棟小高層和多層組成，一梯兩戶 11 層高 4 棟小高層 7層 6 棟小高層 發(fā)展商 湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 打地基 銷售情況 大約 60% 第一期共 383 戶 推廣主題 長沙首席新庭院生活社區(qū) 優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型方正周邊學(xué)校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內(nèi)園景設(shè)計(jì)人性化交通便利 市場抗性 2020 年才交樓，時(shí)間太長，沒有樣板房 總結(jié) 此 板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個(gè)住宅樓盤在小面積開發(fā)。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實(shí)施。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望 態(tài)度。目前各樓盤的銷售率80%左右。 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。 別墅住宅分析 住宅樓盤分析 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 公園 11 號 售價(jià) 起價(jià) 7000 元 /㎡ 位置 車站北路 333 號 主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶 規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)， 44 房， 4 層高 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 40% 推廣主題 優(yōu)勢 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低 市場抗性 價(jià)格高，陽臺小 水云間 售價(jià) 均價(jià) 3600 元 位置 人民東路東側(cè)近瀏陽河大橋 主力戶型 共 167 戶， 204282 ㎡復(fù)式 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅 發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 未封頂 銷售情況 100％ 推廣主題 長沙城區(qū)首個(gè)純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所 優(yōu)勢 整體規(guī)劃合理，高檔，價(jià)格不高 市場抗性 因價(jià)格因素，業(yè)主檔次將會偏低檔 西江庭園 售價(jià) 位置 河西岳麓山下 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14 棟板式多層建筑 發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 66％ 推廣主題 人性化、健康型理想居家空間 優(yōu)勢 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯(cuò)落有致、景觀開揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院 市場抗性 櫻之谷 售價(jià) 位置 長沙市體育新城 ?白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅 184 戶 發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長沙市體育新城旁性價(jià)比最高的原生態(tài)別墅小區(qū) 優(yōu)勢 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大 自然的資源做最有效的結(jié)合 市場抗性 總結(jié)： 名稱 奧美城 左岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 均價(jià) 2800 元／㎡ 2800 元 /㎡ 位置 勞動(dòng)西路 293 號 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路 215 號 規(guī)劃形態(tài) 塔樓 30 層底商 第一期帶電梯多層、第二 15 期層小高層 6棟 6 層多層 3 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77158 76300 ㎡ 主力總價(jià) 37 萬 33 萬 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二 2020 期年上半年 銷售日期 98％ 2002 年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒有園景，沒有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場抗性 沒有園景，沒有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價(jià)圖 2） 價(jià)格分析 3） 戶型格局配比 此板塊的戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。處在其他地段的樓盤以 90 平方米左右的二房和 130 平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計(jì)很受長沙從商人士的喜 愛。 4） 營銷簡析 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西 1） 典型樓盤分析 名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城 均價(jià) 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 1890 元／㎡ 2500 元／㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X 820 號 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路 478 號 韶山路 168 號 勞動(dòng)?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469 號 規(guī)劃形態(tài) 13 棟 6 層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13 棟 11 層兵營式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式 1217 層小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 120