【文章內(nèi)容簡介】 織領導能力、能獨立處理問題；尤其處理突發(fā)事件的能力較強；工作經(jīng)驗豐富，有帶領全隊維護好 公寓 安全及業(yè)主、 商戶 生活秩序的能力；懂得治安、防火專業(yè)知識，了解相關法律法規(guī)；具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關系的能力；業(yè)主、 商戶 反映良好。 (十 )安全 管理 部領班：高中或中專以上文化程度，年齡 30 歲以下，身高 以上， 2年以上本職工作經(jīng)驗，有法制觀念，持有 保安員資格證。忠于職守、機警勇敢、處事果斷、反應迅速、遵紀守法、為人誠實、團結(jié)同事、熱愛本職工作，盡職盡責，敢于同壞人壞事作斗爭。具有一定組織領導能力；熟練掌握消防知識及其他相關業(yè)務；身體強壯，有較好的獨立處理問題的能力。 (十一 )監(jiān)控員：高中以上學歷，從事監(jiān)控工作 1 年以上，熟悉監(jiān)控系統(tǒng)性能及相關的理論。遵守公司各項規(guī)章制度，品行優(yōu)良、作風正派、為人誠實、有良好的職業(yè)道德、團結(jié)同事、熱愛本職工作、盡職盡責、任勞任怨、服從領導和工作安排，工作認真仔細。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握和運用監(jiān)控系統(tǒng)；判斷準確、 處事果斷；具有一定的監(jiān)控設施維護技術。 (十二 )安 管 員：高中以上學歷，年齡 30歲以下，身高 以上，從事本職工作2年以上，熟悉物業(yè)管理的相關理論知識，了解物業(yè)管理工作流程，遵守公司各項規(guī)章制度。品行優(yōu)良、作風正派、為人誠實，有良好的職業(yè)道德 ,團結(jié)同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領導、聽從指揮、工作認真、吃苦耐勞、堅持原則。具備處理突發(fā) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 事件的能力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察細致、判斷準確、反應靈敏。 (十三 )保潔組領班 ：中專以上學歷，年齡 45 歲以下，從事服務工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關的園 林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情，盡職盡責。有較強的組織領導能力、能獨立處理問題；工作經(jīng)驗豐富、有帶領本部員工維護好 公寓 環(huán)境及業(yè)主 /商戶 生活秩序的能力；具有與市政園林、市容環(huán)保部門的協(xié)調(diào)能力；業(yè)主、 商戶 反映良好。 (十四 )保潔員：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事服務工作一年以上經(jīng)驗，熟悉有關的保潔知識；忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、認真負責、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的專業(yè)技能；業(yè)主、商戶 反映良好。 (十五 )園藝工：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事園藝工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護管理的知識和技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、 商戶 反映良好。 三、各部門主要職責 (一 )客戶 服務中心 處理管理處日常事務，負責客戶的接待和接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理，加強與業(yè)主的溝通及緊急事項，負責社區(qū)的業(yè)主、設施設備運行記 錄等檔案資料的管理工作；負責開展多種經(jīng)營，提供人性化、個性化有償服務項目；負責社區(qū)居委會及政府職能、文化部門的溝通，定期及不定期開展 公寓 的社區(qū)文化活動。 (二 )維修 部 負責 公寓 房屋建筑本體、公共設備設施的維修與養(yǎng)護，使各類設施設備處以良好狀態(tài)，確保各類設施設備的正常運行，滿足業(yè)主的生活需求。對專業(yè)性強或特種設備的維保工作聘請具有資質(zhì)的單位進行維保，建立設施設備的臺賬，并有運行記錄。對商戶 的急修不過夜，零星小修三日內(nèi)完成。定期對排污系統(tǒng)予以疏通，對二次供水的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 水池、水箱按規(guī)定要求進行清洗、消毒，建立健全房屋及重 要設施設備的維修、保養(yǎng)檔案。 (三 )安全 管理 部 協(xié)助公安機關做好 公寓 治安防范、消防工作，加強設施設備及消防器材的管理。熟悉 公寓 環(huán)境，熟悉 公寓 業(yè)主情況，負責監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動，維持 公寓 內(nèi)的正常生活秩序。人車分流，機動車按規(guī)定定點有序停放，保證道路及進出車道暢通。對突發(fā)事件有應急處理預案。 (四 )綜合部 負責出納、財務，督促保潔班長和園藝人員的工作狀態(tài)， 負責 公寓 環(huán)境清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設施養(yǎng)護與監(jiān)管，加強環(huán)保知識的宣傳，美化 公寓 環(huán)境 。 第七章 常規(guī)管理及服務內(nèi)容 一、 配合銷售前期介入 管理階段 君天 物業(yè)在與 博雅公寓 合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。 君天 物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。 (一 )博雅公寓 開盤期 (或開盤前 )，物業(yè)管理工作將投入運行， 君天 派出安管員 、保潔、綠化人員進駐 公寓 ，項目主管定期進行日常管理及檢查 (具體進駐時間由房地產(chǎn)公司確定 )。 安 全管理 、保潔、綠化人員由 君天 在下屬各管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認 可，同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。 安管 員負責 協(xié)助 售樓處、示范單位 公寓 大門等崗位的 形象 工作，同時負責客戶看樓的相關接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、 公寓 的清潔、綠化工作。 現(xiàn)場主管負責物業(yè)管理相關事務的日常管理及協(xié)調(diào)工作。 君天 定期派出培訓專家從操作、實務、禮儀、服務規(guī)范、細節(jié)精細化 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 等方面對上述人員進行培訓。 目的： 博雅公寓 的定位，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關注。憑借客戶多年來對 君天 物業(yè)的認同，通過物業(yè)管理人員在銷售 期間的介入，以高水平的專業(yè)服務給客戶以極大信心，并以 君天 良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務。“賣樓先賣服務”將使物業(yè)管理成為 博雅公寓 的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。 (二 )銷售配合 １、協(xié)助制作整個 公寓 的標識系統(tǒng)、導向系統(tǒng)，樹立 公寓 尊貴形象。 ２、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。 ３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據(jù)此進行改進。 根據(jù) 博雅公寓 實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。 二、移交接管階段 (一 )移交接管 的主要工作 君天 物業(yè)公司本著對建設單位、業(yè)主負責的態(tài)度，將對房屋的建筑、房屋的附屬設施、結(jié)構(gòu)、設施設備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房地產(chǎn)公司責成相關單位限期整改，維護建設單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 熟悉 公寓 內(nèi)建筑、設施設備的情況，如各種管線及管道的走向，各類設備的性能、技術指標，操作規(guī)范等，為做好交接工作奠定基礎。 各種竣工圖紙、技術資料、設施設備的合格證書 (保修書 )的收集整理，待整體項目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時一并移交。 對前期工程尚未完成遺留的問題協(xié)同建設單 位做好善后工作，將有關問題分類分項備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作，維護建設單位的利益。 (二 )接管準備工作 編制人員工作計劃，根據(jù)工程進展適時招聘各類人員。按照 君天 模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進行上崗前培訓，將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進行培訓，培訓后進行考核，擇優(yōu)錄取。 各類主要技術人員的培訓。由 公司 有針對性的進行專業(yè)技術培訓，為今后的設 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 備正常運行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術保障。 結(jié)合 博雅公寓 的實際情況，擬將進一步修改各類公共性的管理文件，細化各項管理制度和工 作流程，形成切實可行的管理方案，嚴格按照各項操作規(guī)程進行操作。 加強各項對外工作的聯(lián)絡，如消防、 公安 、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務、物價及物業(yè)管理主管部門、街道居委 會 等政府相關職能部門建立良好的工作關系，為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 各種物質(zhì)的準備。編制物質(zhì)采購計劃，辦公設施設備、辦公用品、 安全管理 器材、設備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝，印制各類文件、表格等。 各類指示標牌的落實：全面導入 君天 CIS 標識系統(tǒng)如主入口平面導視圖 、各類禁行標識、停車場指示牌及綠化公益性標識等。 完善 公 寓 的消防設施、消防器材，在相應重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。 進場后我公司將高質(zhì)量的做好 博雅公寓 各 門廳 大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保 君天 物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立 君天 物業(yè)良好的公眾形象。 三、物業(yè)常規(guī)管理階段 (一 )房屋建筑外觀規(guī)范管理 在 公寓 宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務院 379 號令《物業(yè)管理條例》及 公寓 管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度； 嚴格執(zhí)行建設部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及 公寓 《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關約定的條款； 加強檢查和 巡視 力度，防 止損壞房屋外墻外貌，發(fā)現(xiàn)問題及時堅決制止和限期恢復原狀，確保 公寓 原有建筑風格，使建筑外觀完好、整潔、美觀； 樓宇維修時管理處工作人員應到現(xiàn)場指導和施工監(jiān)督，確保樓宇維修質(zhì)量； 收集資料，建立物業(yè)資料檔案，管理完善、隨時可查。 (二 )設施設備管理 公寓 公用設施設備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運行，與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關。 公寓 內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安 全 管理部監(jiān)控中心負責操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設備均由維修部負責其日常運行與管理，并嚴格按照設施設備操作規(guī)程進行操作。 上述系統(tǒng) 、設備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，除特種設備應由具 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 有相應資質(zhì)的保養(yǎng)單位進行保養(yǎng)，其它設備均由維修部負責進行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設備的中修、大修由建設單位承擔保修責任，保修期滿后設備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告，經(jīng)管理處核準后報請長沙市房管局或 公寓 業(yè)主委員會批準，由維修資金支付。 公寓 內(nèi)所有設施設備應建立齊全的設施設備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設施設備保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設備運行記錄，管理人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī) 范。設備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設備所需匹配各專業(yè)技術人員持證上崗，消防設施設備完好無損，隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風的緊急狀態(tài)下，有應急預案防護措施。 市政公用設施的管理， 公寓 配套的二次供水、供電、通訊、照明等設施設備齊全運行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明顯交通標識?；S池、窖井、污水、雨水排放暢通。 報修管理。 24 小時受理業(yè)主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率 98%以上，質(zhì)量合格率 100%，建立報修服務回訪制度，并有回訪 記錄。 (三 )安全與消防管理。 針對 博雅公寓 的安全與消防管理， 君天 物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的積累，制定出如下安全與消防管理措施： 安全管理 (1)協(xié)助公安機關維護 公寓 安全與秩序，實施 24 小時安防值班制度及巡邏制度，統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語、文明值勤； (2)實行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護體系，機動與定時巡邏的模式保障 公寓 安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項制度齊全、 安全管理 措施落實； (3)重點加強對外來流動人員的管理，對進出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法，對裝修人員采 取辦理臨時出入證管理，并對他們的活動范圍進行一定的限制。對可疑陌生人員采取重點監(jiān)控或跟蹤的手段，必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 公寓 盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設有明顯標識并采取防范措施，主出入口 兩邊 交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象； (4)對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應急情況，有應急處理預案，保障公寓 內(nèi)無重大治安刑事案件、交通事故和火災事故； (5)公寓 內(nèi)若有重大活動，如： 促銷 會、大型文藝匯演，安管部門應有 安全管理 方案，保證活動安全順利開展； 公寓 安管人 員定時上門對裝修人員進行驗證，對無證人員請其到管理處補辦手續(xù)或禮貌將他們請出 公寓 ； (6)為保護 公寓 業(yè)主、使用人的財物安全，對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制，業(yè)主、 商戶 大件物品的搬出必須向管理處申報，所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。 消防管理 (1)安全部協(xié)助消防部門負責 公寓 消防安全防范工作， 維修 部負責消防設施設備的日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理，管理處主任為 公寓 消防安全第一責任人，安管部主管為 公寓 消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、 安管 員、綠化保潔人員均為 公寓 義務消 防隊員； (2)安管 員在每日的巡邏期間，發(fā)現(xiàn)消防設施設備存有隱患的應向主管領導匯報，并將信息及時反饋維修部，應及時予以整改與修復； (3)建立齊全的消防責任制，管理處成員組成的義務消防隊員，平時接受消防技能和防火知識的培訓，加