【文章內(nèi)容簡介】 織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨立處理問題；尤其處理突發(fā)事件的能力較強；工作經(jīng)驗豐富，有帶領(lǐng)全隊維護(hù)好 公寓 安全及業(yè)主、 商戶 生活秩序的能力；懂得治安、防火專業(yè)知識，了解相關(guān)法律法規(guī)；具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關(guān)系的能力；業(yè)主、 商戶 反映良好。 (十 )安全 管理 部領(lǐng)班：高中或中專以上文化程度，年齡 30 歲以下，身高 以上， 2年以上本職工作經(jīng)驗，有法制觀念，持有 保安員資格證。忠于職守、機警勇敢、處事果斷、反應(yīng)迅速、遵紀(jì)守法、為人誠實、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作，盡職盡責(zé)，敢于同壞人壞事作斗爭。具有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力；熟練掌握消防知識及其他相關(guān)業(yè)務(wù)；身體強壯，有較好的獨立處理問題的能力。 (十一 )監(jiān)控員：高中以上學(xué)歷，從事監(jiān)控工作 1 年以上，熟悉監(jiān)控系統(tǒng)性能及相關(guān)的理論。遵守公司各項規(guī)章制度，品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實、有良好的職業(yè)道德、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作、盡職盡責(zé)、任勞任怨、服從領(lǐng)導(dǎo)和工作安排，工作認(rèn)真仔細(xì)。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握和運用監(jiān)控系統(tǒng)；判斷準(zhǔn)確、 處事果斷；具有一定的監(jiān)控設(shè)施維護(hù)技術(shù)。 (十二 )安 管 員：高中以上學(xué)歷，年齡 30歲以下，身高 以上，從事本職工作2年以上，熟悉物業(yè)管理的相關(guān)理論知識，了解物業(yè)管理工作流程，遵守公司各項規(guī)章制度。品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實，有良好的職業(yè)道德 ,團(tuán)結(jié)同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、工作認(rèn)真、吃苦耐勞、堅持原則。具備處理突發(fā) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 事件的能力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察細(xì)致、判斷準(zhǔn)確、反應(yīng)靈敏。 (十三 )保潔組領(lǐng)班 ：中專以上學(xué)歷，年齡 45 歲以下，從事服務(wù)工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的園 林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情，盡職盡責(zé)。有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨立處理問題；工作經(jīng)驗豐富、有帶領(lǐng)本部員工維護(hù)好 公寓 環(huán)境及業(yè)主 /商戶 生活秩序的能力；具有與市政園林、市容環(huán)保部門的協(xié)調(diào)能力；業(yè)主、 商戶 反映良好。 (十四 )保潔員：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事服務(wù)工作一年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的保潔知識；忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、盡職盡責(zé)。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的專業(yè)技能；業(yè)主、商戶 反映良好。 (十五 )園藝工：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事園藝工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、盡職盡責(zé)。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、 商戶 反映良好。 三、各部門主要職責(zé) (一 )客戶 服務(wù)中心 處理管理處日常事務(wù)，負(fù)責(zé)客戶的接待和接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理，加強與業(yè)主的溝通及緊急事項，負(fù)責(zé)社區(qū)的業(yè)主、設(shè)施設(shè)備運行記 錄等檔案資料的管理工作；負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營，提供人性化、個性化有償服務(wù)項目；負(fù)責(zé)社區(qū)居委會及政府職能、文化部門的溝通，定期及不定期開展 公寓 的社區(qū)文化活動。 (二 )維修 部 負(fù)責(zé) 公寓 房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，使各類設(shè)施設(shè)備處以良好狀態(tài)，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運行，滿足業(yè)主的生活需求。對專業(yè)性強或特種設(shè)備的維保工作聘請具有資質(zhì)的單位進(jìn)行維保，建立設(shè)施設(shè)備的臺賬，并有運行記錄。對商戶 的急修不過夜，零星小修三日內(nèi)完成。定期對排污系統(tǒng)予以疏通，對二次供水的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 水池、水箱按規(guī)定要求進(jìn)行清洗、消毒，建立健全房屋及重 要設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)檔案。 (三 )安全 管理 部 協(xié)助公安機關(guān)做好 公寓 治安防范、消防工作，加強設(shè)施設(shè)備及消防器材的管理。熟悉 公寓 環(huán)境，熟悉 公寓 業(yè)主情況，負(fù)責(zé)監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動，維持 公寓 內(nèi)的正常生活秩序。人車分流，機動車按規(guī)定定點有序停放，保證道路及進(jìn)出車道暢通。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。 (四 )綜合部 負(fù)責(zé)出納、財務(wù)，督促保潔班長和園藝人員的工作狀態(tài)， 負(fù)責(zé) 公寓 環(huán)境清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)與監(jiān)管，加強環(huán)保知識的宣傳，美化 公寓 環(huán)境 。 第七章 常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容 一、 配合銷售前期介入 管理階段 君天 物業(yè)在與 博雅公寓 合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。 君天 物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。 (一 )博雅公寓 開盤期 (或開盤前 )，物業(yè)管理工作將投入運行， 君天 派出安管員 、保潔、綠化人員進(jìn)駐 公寓 ，項目主管定期進(jìn)行日常管理及檢查 (具體進(jìn)駐時間由房地產(chǎn)公司確定 )。 安 全管理 、保潔、綠化人員由 君天 在下屬各管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認(rèn) 可，同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。 安管 員負(fù)責(zé) 協(xié)助 售樓處、示范單位 公寓 大門等崗位的 形象 工作，同時負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會所、 公寓 的清潔、綠化工作。 現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。 君天 定期派出培訓(xùn)專家從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細(xì)節(jié)精細(xì)化 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 等方面對上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。 目的： 博雅公寓 的定位，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對 君天 物業(yè)的認(rèn)同，通過物業(yè)管理人員在銷售 期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以 君天 良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為 博雅公寓 的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。 (二 )銷售配合 １、協(xié)助制作整個 公寓 的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立 公寓 尊貴形象。 ２、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。 ３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評價，據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。 根據(jù) 博雅公寓 實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。 二、移交接管階段 (一 )移交接管 的主要工作 君天 物業(yè)公司本著對建設(shè)單位、業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，將對房屋的建筑、房屋的附屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房地產(chǎn)公司責(zé)成相關(guān)單位限期整改，維護(hù)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 熟悉 公寓 內(nèi)建筑、設(shè)施設(shè)備的情況，如各種管線及管道的走向，各類設(shè)備的性能、技術(shù)指標(biāo)，操作規(guī)范等，為做好交接工作奠定基礎(chǔ)。 各種竣工圖紙、技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備的合格證書 (保修書 )的收集整理，待整體項目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時一并移交。 對前期工程尚未完成遺留的問題協(xié)同建設(shè)單 位做好善后工作，將有關(guān)問題分類分項備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作，維護(hù)建設(shè)單位的利益。 (二 )接管準(zhǔn)備工作 編制人員工作計劃，根據(jù)工程進(jìn)展適時招聘各類人員。按照 君天 模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進(jìn)行上崗前培訓(xùn)，將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行考核，擇優(yōu)錄取。 各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。由 公司 有針對性的進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，為今后的設(shè) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 備正常運行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術(shù)保障。 結(jié)合 博雅公寓 的實際情況，擬將進(jìn)一步修改各類公共性的管理文件，細(xì)化各項管理制度和工 作流程，形成切實可行的管理方案，嚴(yán)格按照各項操作規(guī)程進(jìn)行操作。 加強各項對外工作的聯(lián)絡(luò)，如消防、 公安 、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、物價及物業(yè)管理主管部門、街道居委 會 等政府相關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系，為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 各種物質(zhì)的準(zhǔn)備。編制物質(zhì)采購計劃，辦公設(shè)施設(shè)備、辦公用品、 安全管理 器材、設(shè)備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝，印制各類文件、表格等。 各類指示標(biāo)牌的落實：全面導(dǎo)入 君天 CIS 標(biāo)識系統(tǒng)如主入口平面導(dǎo)視圖 、各類禁行標(biāo)識、停車場指示牌及綠化公益性標(biāo)識等。 完善 公 寓 的消防設(shè)施、消防器材，在相應(yīng)重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。 進(jìn)場后我公司將高質(zhì)量的做好 博雅公寓 各 門廳 大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保 君天 物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立 君天 物業(yè)良好的公眾形象。 三、物業(yè)常規(guī)管理階段 (一 )房屋建筑外觀規(guī)范管理 在 公寓 宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務(wù)院 379 號令《物業(yè)管理條例》及 公寓 管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度； 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及 公寓 《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關(guān)約定的條款； 加強檢查和 巡視 力度，防 止損壞房屋外墻外貌，發(fā)現(xiàn)問題及時堅決制止和限期恢復(fù)原狀，確保 公寓 原有建筑風(fēng)格，使建筑外觀完好、整潔、美觀； 樓宇維修時管理處工作人員應(yīng)到現(xiàn)場指導(dǎo)和施工監(jiān)督，確保樓宇維修質(zhì)量； 收集資料，建立物業(yè)資料檔案，管理完善、隨時可查。 (二 )設(shè)施設(shè)備管理 公寓 公用設(shè)施設(shè)備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運行，與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關(guān)。 公寓 內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安 全 管理部監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)其日常運行與管理，并嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行操作。 上述系統(tǒng) 、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，除特種設(shè)備應(yīng)由具 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進(jìn)行保養(yǎng)，其它設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)進(jìn)行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期滿后設(shè)備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后報請長沙市房管局或 公寓 業(yè)主委員會批準(zhǔn)，由維修資金支付。 公寓 內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄，管理人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī) 范。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風(fēng)的緊急狀態(tài)下，有應(yīng)急預(yù)案防護(hù)措施。 市政公用設(shè)施的管理， 公寓 配套的二次供水、供電、通訊、照明等設(shè)施設(shè)備齊全運行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明顯交通標(biāo)識?；S池、窖井、污水、雨水排放暢通。 報修管理。 24 小時受理業(yè)主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率 98%以上，質(zhì)量合格率 100%，建立報修服務(wù)回訪制度，并有回訪 記錄。 (三 )安全與消防管理。 針對 博雅公寓 的安全與消防管理， 君天 物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的積累，制定出如下安全與消防管理措施： 安全管理 (1)協(xié)助公安機關(guān)維護(hù) 公寓 安全與秩序，實施 24 小時安防值班制度及巡邏制度，統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語、文明值勤； (2)實行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護(hù)體系，機動與定時巡邏的模式保障 公寓 安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項制度齊全、 安全管理 措施落實； (3)重點加強對外來流動人員的管理，對進(jìn)出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法，對裝修人員采 取辦理臨時出入證管理，并對他們的活動范圍進(jìn)行一定的限制。對可疑陌生人員采取重點監(jiān)控或跟蹤的手段，必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 公寓 盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識并采取防范措施，主出入口 兩邊 交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象； (4)對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應(yīng)急情況，有應(yīng)急處理預(yù)案，保障公寓 內(nèi)無重大治安刑事案件、交通事故和火災(zāi)事故； (5)公寓 內(nèi)若有重大活動，如： 促銷 會、大型文藝匯演，安管部門應(yīng)有 安全管理 方案，保證活動安全順利開展； 公寓 安管人 員定時上門對裝修人員進(jìn)行驗證，對無證人員請其到管理處補辦手續(xù)或禮貌將他們請出 公寓 ； (6)為保護(hù) 公寓 業(yè)主、使用人的財物安全，對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制，業(yè)主、 商戶 大件物品的搬出必須向管理處申報，所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。 消防管理 (1)安全部協(xié)助消防部門負(fù)責(zé) 公寓 消防安全防范工作， 維修 部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理，管理處主任為 公寓 消防安全第一責(zé)任人，安管部主管為 公寓 消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、 安管 員、綠化保潔人員均為 公寓 義務(wù)消 防隊員； (2)安管 員在每日的巡邏期間，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施設(shè)備存有隱患的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并將信息及時反饋維修部，應(yīng)及時予以整改與修復(fù)； (3)建立齊全的消防責(zé)任制，管理處成員組成的義務(wù)消防隊員，平時接受消防技能和防火知識的培訓(xùn)，加