【正文】 單位 上年同期 本年比上年同期 177。 國內貿易 消費品市場平穩(wěn)增長。 76 萬人，同比增長 1。其中非農業(yè)人口 205。 93 萬人，年末男女性別比為 1。城市化率為 49。 26 個百分點。抽樣調查資料顯示， 2020 年長沙市居民人均可支配收 9933 元，同比增加 912 元，同比增長 %，剔除物價因素，實際增長 %，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪 收入 7148 元，增長 %，經營凈收入 329 元，增長 培，轉移性收入 2282 元增長 %，居民消費分類中，食品消費增長 %，衣著消費增長 %，雜項商品和服務消費增長 %。業(yè)內人士普遍認為長沙市的房價被 低估，這與長沙市在過去幾年中過度開發(fā)經濟適用房有關。因此，長沙的商品房的價格與長沙居民的經濟狀況不相符。 市場繁榮，供需兩旺，階梯消費已經形成 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年一季度全市批準預售的總建筑面積為 萬㎡，同比增長 ％，其中住宅的面積為 萬㎡，比去年同期增長％。與此同時， “以舊 換新、以小換大 ”階梯消費的方式不斷改善居住條件被越來越多的人采用，并由此帶來了二手房市場的蓬勃發(fā)展。 市區(qū)開發(fā)量較大，規(guī)模化的小區(qū)較少 由于前兩年市政府提出了 “一年一個樣，三年大變樣 ”的舊城改造目標，城市建設的重心主要是市內道路拓寬和棚戶區(qū)的拆遷改造，市區(qū)土地供應量較大，但規(guī)模普遍較小，有不少只是單體樓，質素相對來說也比較差，而前幾年規(guī)模較大的樓盤都是以經濟適用房的身份出 現(xiàn)的，如咸嘉新村、四方小區(qū)、德政園、金帆小區(qū)等。這種情況一方面說明政府急于改變城市面貌的決心，另一方面也說明長沙市住宅開發(fā)的水平和全國許多地方相比還存在一定差距。該區(qū)域由古至 今一直都是長沙市的城市中心，人口密集，商業(yè)實施密集，商業(yè)氣氛濃厚，有長沙唯一的商業(yè)步行街 ――黃興南路步行街、五一路商圈、東塘商圈、新世紀文化體育中心、火車站等各種商業(yè)、文娛、交通樞紐等重要設施?，F(xiàn)在正在開發(fā)銷售的商品房有中天廣場、新楚 奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如ＢＯＢＯ國際、五 一華府、藍色地標、蕊都 購買此板塊以來長沙從商人士和長沙公務員居多。該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠，多是近幾年政府新開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)時來說常住人口較少，但隨著長沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，及政府有意識地把城市中心的人口逐步引導往外遷移，將現(xiàn)時的城鄉(xiāng)結合部變成城市整體的一部分。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價便宜，拆遷成本低等因素，普遍來說規(guī)模比較大，而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省外和省內開發(fā)商， 各樓盤小區(qū)內的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主。另外，較多的經濟適用房也是位于該區(qū)域，對商品房的價格及銷售帶來很大的沖擊。是以市區(qū)幾個內湖和風景區(qū)相結合的地域。但與其它省會城市相比較樓盤價格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價格有升值的空間。 江景板塊：分布湘江和瀏陽河兩岸，河東的住宅樓盤有：歐陸經典、創(chuàng)遠景園等，河西的樓盤有：沁園春、江岸錦城景秀江山，均價由 2300 元～ 2800 元，總的來說江景樓盤現(xiàn)開發(fā)不多，河東的樓盤由于地屬市中心內，各方面配套完善因而價格比河西的高。 別墅板塊。此板塊一般位置離城區(qū)較遠，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。奧美城 售價 起價 2480 元 /㎡ 商鋪：起價 10000 元 /㎡均價 2800 元 /㎡ 均價15000 元 /㎡ 位置 長沙市勞動西路 293 號 主力戶型 沒有資料，尾盤，只剩三、四套 50 多㎡的一室一 廳 規(guī)劃形態(tài) 框剪結構，綜合用房 30 層，塔樓，兩座 發(fā)展商 湖南嘉盛房地產開發(fā)有限責任公司 工程進度 己封頂 銷售情況 99% 共 299 戶 推廣主題 享受城市文化中心之完美規(guī)劃 優(yōu)勢 地段好戶型一般但四正，采光好 市場抗性 新世紀回龍苑 售價 起價 3170 元 /㎡ 位置 芙蓉路與勞動西路交匯處本案現(xiàn)場 主力戶型 四房兩種戶型，分別是 ㎡ 、 ㎡ 占 100%平層 規(guī)劃形態(tài) 共 24 層，一至四層商業(yè)用途，塔樓，商角上三座商務樓共240 戶，兩梯四戶，框剪結構，綜合用房 發(fā)展商 長沙市第五屆全國城 市運動會工程建設指揮部長沙市體育產業(yè)開發(fā)有限公司 工程進度 己封頂 銷售情況 80% 推廣主題 入住新世紀，擁有新人生 優(yōu)勢 每戶有入戶小花園，兩梯四戶戶型方正，通風，采光好樓盤所處地段好，周邊生活配套成熟 市場抗性 緊鄰馬路，噪音大，戶型只有四房的選擇性小 三角星花園 森宇佳園 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 總結： 此板塊均價明顯比其它板塊高，價格均價約 2800 元～ 3300 元，相差不是很大，現(xiàn)在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū) 占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設施。處在其他地段的樓盤以 90 平方米左右的二房和 130 平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設計很受長沙從商人士的喜愛。此板塊位處中心區(qū)區(qū)處配套休閑、娛樂、教育方面較突出。 也正因為如此，樓盤規(guī)劃時將一線景觀以大面積戶型矮樓為主（別墅和多層），越往后樓越高（小高層和高層），這樣規(guī)劃較合理，既可將樓盤檔次提高又使樓盤可持續(xù)開發(fā)。這樣的設計將收入較高人群聚集在一起的同時也提高樓盤的檔次。由于各樓盤緊鄰公園和湖，在園林這方面沒花太多的心思，但小區(qū)內的配套設施卻較完善。 普通市區(qū)住宅樓盤分析 l 伍家?guī)X周邊 伍家?guī)X位于長沙以北，住宅主要分在兩個片區(qū)四方坪和開發(fā)區(qū)，政府在四方坪興建了大批的經濟適用 房，帶旺此地塊的人氣。左岸春天背靠瀏陽河以高檔的定位首位在此開發(fā)，帶動此地塊的開發(fā)熱潮。樓盤開發(fā)主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，相對其它區(qū)域房地產開發(fā)面積是較少的區(qū)域，規(guī)模也中等。江濱玫瑰園 售價 普通住宅均價 1800 元 /㎡聯(lián)體別墅 2200 元 /㎡ 位置 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 主力戶型 三房二廳 110 ㎡ —135 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 該項目一期由單身 公寓與商和務樓（在建）各一幢， 16 幢多層住宅，一幢聯(lián)體別墅（ 18 套），兩幢小高層（ 12 層）組成，共800 戶，分四期開發(fā) 發(fā)展商 長沙金海林置業(yè)有限公司、長沙金霞開發(fā)建設總公司 工程進度 一期 90%是現(xiàn)房 銷售情況 85% 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰開福區(qū)政府與撈刀河小區(qū)規(guī)模大，緊鄰長沙市南北交通動脈芙蓉路，交通方便小區(qū)內生活配套設施較齊全（有步行商業(yè)街，臨街商鋪） 市場抗性 小區(qū)第一期磚混結構，板式樓設計，內部景觀很普通，樓盤的外立面非常簡單，線條單一項目所在地屬長沙市開發(fā)區(qū)，離市中心較遠銷售現(xiàn)場人員素質較差， 現(xiàn)場氣氛不濃 順天 “北國風光 ”“濱江麗園 ”“江濱玫瑰園 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至 135平方米左右的四房二廳，主力戶型都是 120平方米左右的三房。由此可看出此板塊的戶型以 120 平 方米三房比較受買家的追捧。 此區(qū)域內的住宅項目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營銷推廣水平樓盤整體規(guī)劃卻一點比其它樓盤差。 此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。特別是正在建筑中的 “北國風光 ”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近 90%。 l 馬王堆周邊 此板塊依 托火車站和四通八達的交通，商業(yè)氣氛濃厚、人氣旺，有大型專業(yè)批發(fā)市場（馬王堆建材市場、三湘南湖大市場、高橋大市場、金蘋果大市場等）；還有新建成的體育館和兩大公園（烈士公園、民俗村），是交通、休閑、商業(yè)、運動主要集中地。均價在 2380 元～ 3100元每平方米范圍內。逸林園 王府花園 售價 起價 2480 元 /㎡均價 2900 元 /㎡ 位置 東站北路 228 號 主力戶型 三室 ㎡ ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 22 層高層，由 10 棟圍合式建筑成，三種戶型全設計成錯層開發(fā)商在香港和廣州做過樓盤，開發(fā)經驗成熟樓盤由 2001 年開始發(fā)售，現(xiàn)會所經營不錯， 7 層，來消費多是附近的公務員工行 7 成 20年按揭 發(fā)展商 湖南長沙華材房地產工發(fā)有限公司（中外合資） 工程進度 全現(xiàn)房 銷售情況 93% 共 1388 戶 推廣主題 優(yōu)勢 戶型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周邊生活配套成熟景觀均好，產權 70 年會所經營不錯 市場抗性 戶型大，選擇性少，全部內陽臺，一樓架空分攤面積多價位較高，樓盤從 2001 年開盤，銷售周期較長 仁和 樓盤成片開發(fā)。 此板塊戶型的主力戶型是三房。 各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績相當，銷售率大多在 70％左右較平均。 l 岳麓區(qū) 在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。 有：湘許嘉園、雄?；▓@、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚楓情、德潤春、陽光 100 國際新城、銀晟花園等。 住宅樓盤分析 湘許嘉園 雄?；▓@二期 售價 起價 2098 元 / m2 均價 2480 元 / m2 位置 長沙市岳麓區(qū)桐梓坡路 123 號 主力戶型 三室 123 m2—136 m2 約占 65% 規(guī)劃形態(tài) 由 8 棟多層和小高層隊列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層 15 層，一棟綜合用樓錯層、復式、平層一梯三至四戶 發(fā)展商 湖南省宇洋房地產開發(fā)有限公司 工程進度 未封頂 銷售情況 一期售完二期 30%—40% 推廣主題 打造 “都市小康 ”新概念 優(yōu)勢 樓盤對面就是中南大學、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟 市場抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房 桔洲新苑 售價 起價 1198 元 / m2 均價 1465 元 / m2 位置 觀沙嶺石嶺塘 主力戶 型 規(guī)劃形態(tài) 6 層共 25 棟，多層，一梯兩戶經濟適用房 發(fā)展商 長沙桔洲移民開發(fā)建設有限公司 工程進度 現(xiàn)樓 銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房 共 1300 戶 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價格平 市場抗性 安居房 楓林綠洲 售價 均價 1730 元 /m2 位置 岳麓區(qū)觀沙嶺 主力戶型 二室一廳 57 m285 m2 占 60% 規(guī)劃形態(tài) 共 47 棟，南北朝向， 6 棟多層，外圍有商鋪列隊式排列，一梯兩戶經濟型生態(tài)小區(qū)，磚混結構 發(fā)展商 創(chuàng)遠集團湖南財信投資控股有限公 司 工程進度 準現(xiàn)樓 銷售情況 第一期 100% 共 1302 戶生態(tài)小區(qū) 推廣主題 優(yōu)勢 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便 市場抗性 沒有樣板房 悅峰園 愛晚楓情 德潤春 陽光 100 國際新城 銀晟花園 總結 岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設施還不成熟。住宅樓盤均價在 1730 元～ 2480 元范圍內。（還要再寫） 此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達到 85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費都對岳麓區(qū)塊板前景的認同。名園 售價 起價 1760 元 /㎡均價 2100 元 /㎡ 位置 韶山路 168 號（友誼路口） 主力戶型 二室 85 ㎡ 三室 135 ㎡ 四室 155 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 共 10 棟 12 層高，一梯兩戶列隊式排列 發(fā)展商 長沙創(chuàng)普房地產開發(fā)有限公司 工程進度 準現(xiàn)樓 銷售情況 80%，共 1200 戶 推廣主題 優(yōu)勢 戶型以 46 ㎡的一房一廳至 270 ㎡的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺大交通方便戶型設計合理，浪費面積少 市場 抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房 山水庭院 售價 起價 1890 元 /㎡ 位置 湖南長沙市井奎路環(huán)保學校對面 主力戶型 三房 120 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 10 棟小高層和多層組成，一梯兩戶 11 層高 4 棟小高層 7層 6 棟小高層 發(fā)展商 湖南永泰房地產開發(fā)有限公司 工程進度 打地基 銷售情況 大約 60% 第一期共 383 戶 推廣主題 長沙首席新庭院生活社區(qū) 優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型方正周邊學校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內園景設計人性化交通便利 市場抗性 2020 年才交樓，時間太長，沒有樣板房 總結 此 板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經濟適用房小區(qū)建成，帶動此區(qū)域房地產開發(fā)，現(xiàn)己有幾個住宅樓盤在小面積開發(fā)。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施