【正文】 內(nèi)規(guī)劃成列陣式，全部南北朝向，通風(fēng)采光較好戶型方正，實用，采光較好，南北對流，一梯兩戶 市場抗性 小區(qū)周邊鄰公路和鐵路，噪音大 濱江麗園 售價 均價 1650 元 /㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)，伍家?guī)X 8—20 號 主力戶型 三房二廳 ㎡ — ㎡ 占 60% 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)是由 13 棟多層 6 層住宅及單體多層（一梯兩戶 6 層）組成分兩期，第二期約 180 戶 發(fā)展商 湖南新族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南金屬科技投資有限公司 工程進度 一期己是現(xiàn)房 銷售情況 一期己達 90% 推廣主題 用經(jīng)濟適用房的價格享受商品房的品質(zhì)和無限制購房 優(yōu)勢 項目臨近瀏陽河、撈刀河兩大河流，自然環(huán)境較好項目旁公交線路較多，交通方便 市場抗性 小區(qū)較小，生活配套設(shè)施較差小區(qū)景觀設(shè)計簡單項目離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場人員素質(zhì)較差，且人員太少 樓盤均價圖 總結(jié)： 此由圖可知樓盤，總體均價在 16502200 元 /平方米范圍內(nèi)，價位偏低，現(xiàn)開發(fā)樓盤大多在瀏陽河以北，此區(qū)域還正在整體開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，配套 設(shè)施還未完善，給人一種較偏僻的感覺，所以價位與其他地塊樓盤的價格有差別，但隨著政府北遷、市政府的 “一年一個樣，三年大變樣 ”的規(guī)劃和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，相信此區(qū)域的住宅市場和價格將會慢慢 “升溫 ” 。 住宅樓盤分析 金帆 開發(fā)區(qū)分金霞開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是政府重點扶持的項目，開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)為主?，F(xiàn)不少國內(nèi)外零售商紛紛在此圈地經(jīng)營，如麥德龍超市、廣大家俱城。 此板塊位置和景觀好，很受消費者的追捧，除濱湖嘉園和景秀江山去年 10 月開盤銷售周期不長銷售在 70%t 和 80％之外，其他樓盤銷售率均達到 90％以上。 大多數(shù)樓盤以墻磚做樓房的外立面，合理的色彩搭配給一種清新和活潑感覺。 主力戶型以 120 平方米的三房和 160 平方米的四房為主，少量 90 平方米的二房，沒有設(shè)計一房。 湖景、江景板塊住宅樓盤分析 咸 嘉新村 —嘉華苑 售價 起價 1980 元 / m2 均價 2300—2400 元 / m2 位置 咸嘉新村 主力戶型 五房 156 m2—187 m2 共 215 套 規(guī)劃形態(tài) 由 7 棟 14 層、 15 層小高層組成，點陣式分布框架結(jié)構(gòu) 發(fā)展商 長沙咸嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 現(xiàn)房 銷售情況 90% 共 306 戶 推廣主題 人文城市綠洲 心靈棲居藝境、典藏歲月嘉華 優(yōu)勢 開發(fā)時間早，現(xiàn)生活配套成熟樓距寬、戶型采光好、交通方便 市場抗性 地段偏，戶型最小都 131 m2，選擇性少 濱湖嘉園 售價 起價 2300 元 /㎡均價 2800 元 /㎡ 位置 長沙市車站北路湖南民俗村東側(cè) 主力戶型 兩房兩廳 ㎡ —105 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤規(guī)劃 9 棟， 9 層帶電梯房，列陣排列去年 11 月 28 日開工臨街住宅底商，一、二層商業(yè)用途，一層 萬元起，二層 3000多起，內(nèi)街 4500 元 /㎡ 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 70％總戶數(shù) 467 戶 推廣主題 優(yōu)勢 南北朝向，可望瀏陽河、民俗村風(fēng)景，交通便利 市場抗性 小學(xué)、中學(xué)離小區(qū)較遠(yuǎn) 沁園春 售價 均價 2800 元每平方米 位置 銀盆西路 208 號 主力戶型 160168 ㎡四房占 100％ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 18 層 24 層高層住宅、 6 棟江景別墅半圍合組成 發(fā)展商 工程進度 己交樓 銷售情況 90％ 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房，望江江景 市場抗性 價格高 景秀江山 售價 均價 2650 元每平方米 位置 榮灣鎮(zhèn) 主力戶型 84144 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 7 棟小高層， 3 棟高層 發(fā)展商 工程進度 期樓 銷售情況 80％ 推廣主題 20 萬平米都市生態(tài)美景大社區(qū) 優(yōu)勢 交通便利，望江景 市場抗性 現(xiàn)己停工 江岸錦城 新華聯(lián)家園 售價 起價 2880 元 /㎡均價 3300 元 /㎡一口價 2600 元 /㎡ 位置 車站北路王府花園對面 主力戶型 三室 144 ㎡、 ㎡、 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 240 個地下停車位，人車分流框架結(jié)構(gòu)銀行 7 成 20 年按揭，產(chǎn)權(quán) 50 年 發(fā)展商 湖南新華聯(lián)置業(yè)有限公司 工程進度 現(xiàn)樓 銷售情況 98%，除二套五室 ㎡沒售出外，其余己全部銷售完 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，整體規(guī)劃較好戶型四正，通風(fēng)采光好每戶每年有 60天供暖氣、熱水發(fā)展商在長沙己樹立自己的品牌樓盤緊鄰兩個湖，年嘉湖（烈士公園內(nèi)）、躍進湖，景觀靚 市場抗性 戶型大，分?jǐn)偯娣e多，生活成本高，如電梯 費 30 元 /月，熱水、暖氣等 夢澤園 售價 別墅 6000 多元 /㎡小高層 4300 元 /㎡起 位置 長沙市車站北路 289 號 主力戶型 聯(lián)排別墅 200多㎡ —400 多㎡ 共 116 套小高層三房 共 144戶高層二房 共 208 套 規(guī)劃形態(tài) 別墅四聯(lián)排 16 棟，雙聯(lián)排 25 棟，獨立獨墅 2 棟小高層一梯兩戶高層兩梯六戶 發(fā)展商 湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 最后一期準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 90%多 共 788 戶 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰烈士公園及烈士公園大型觀景湖交通四通八達，便利戶型四正，南北朝向樓盤整體規(guī)劃合理，樓間距較寬物管 好 市場抗性 戶型最小 103 ㎡，偏大一期作為別墅，二期作為小高層和高層，三期準(zhǔn)備建辦公樓，規(guī)劃有些亂 總結(jié) 此板塊均價由 2400 元～ 4300 元不等，價格相差較大，但與其它省會城市同等環(huán)境景觀的樓盤相比較價格偏低，相信由于湖景、江景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤還會有價格升值的空間。 樓盤外立多以玻璃和墻磚為主，顏色選用較成穩(wěn)的色調(diào)。 戶型設(shè)計大小由樓盤由所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和 90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。 三、各板塊住宅樓盤分析 中心市區(qū)住宅樓盤分析 左岸春天 售價 均價 2800 元 /㎡ 位置 四方坪麥德龍北側(cè)左岸春天會所 主力戶型 三房 115 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)分二期開發(fā)，一期聯(lián)排五棟七層至十層，一梯兩戶，多層組成二期小高層，一梯三戶、四戶、六戶， 11 層框剪結(jié)構(gòu)，層高 3 米 發(fā)展商 長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 未封頂 銷售情況 一期 98% 共 1107 戶 推廣主題 法式尊邸，人文世家，左岸春天 2 期，全面升級版 優(yōu)勢 小區(qū)綠化、景觀做得有品味物管好分?jǐn)偯娣e少，戶型還可以 市場抗性 周邊全是一些經(jīng)濟適用房，生活配套不成熟 BOBO 國際 售價 平均價 3200—3300 元 /㎡ 位置 解放西路 主力戶型 一房一廳 ㎡ — ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 塔樓，共 30 層， 8 層以上商住樓，框剪結(jié)構(gòu) 1—4 層商業(yè)裙樓， 5 層文化會所， 6—9 層為住所（面積在 48 ㎡ —112 ㎡） 30 層獨設(shè)頂級 VIP 會所一層層高 米，面積 1200 ㎡以上二至四層層高 米，單層面積 1400 ㎡以 上 發(fā)展商 湖南龍港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 打地基 銷售情況 40% 共 538 戶 推廣主題 全城矚目，都心 TOP 級純小戶型氣質(zhì)居所 優(yōu)勢 住處城市都心，地段優(yōu)唯一 270o 景觀窗落地玻璃采光好 市場抗性 商住樓如?。悍繘]有陽臺，曬衣不好，廚房采用開放式油煙大商：面積小，每間實用面積 45 ㎡ —60 ㎡左右， 50 年產(chǎn)權(quán) 嘉盛 現(xiàn)主 要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等。雖然湘江美景的不可再生性和唯一性，但從江景樓盤銷售情況來看長沙市消費者反映一般。均價由2400 元至 4300 元不等。如圍咸嘉湖而建的咸嘉新村、圍烈士公園、年嘉湖、躍進湖而建的夢澤園、四季花城、新華聯(lián)家園等，圍世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙樂園等，此板塊依山伴水倍受追棒，開發(fā) 的面積較大、檔次較高，屬高檔樓盤。 湖景公園板塊?，F(xiàn)時在開發(fā)銷售的樓盤有江濱玫瑰園、華銀園、美林景園、北國風(fēng)光、西街花園、香堤雅境、美林景園、惠澤園等大批優(yōu)秀樓盤，均價由 1650 元至 2800 元不等。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。 普通市區(qū)。信息大廈、城市之星等，均價約 2800 元～ 3300元。天扶華庭、嘉盛 因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。 （二）長沙的住宅板塊的分布 根據(jù)目前長沙市住宅樓盤分布和開發(fā)的情況，可把長沙市房地產(chǎn)市場分為 5 大板塊：其中包括中心市區(qū)、江景、湖景板塊、普通市區(qū)以及別墅板塊 中心市區(qū)，主要是以湘江以東，伍家?guī)X已南，車站路以西，南二環(huán)線以北的區(qū)域。而在全國許多其它省會城市，房地產(chǎn)開發(fā)的觸角早就到了二環(huán)以外，昆明市 2002 年就已經(jīng)規(guī)定二環(huán)內(nèi)只拆不建。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年一季度全市共辦理二手房交易 2665 戶，成交面積 萬㎡，此兩項數(shù)據(jù)分別比去年增長 ％和 ％。同時， 2020 年一季度商品房成交面積為 萬㎡，其中期房成交 萬㎡，在我們調(diào)查的 30 個在售樓盤中，大多數(shù)樓盤銷售率達到 70％以上，市場容量不斷擴大，需求旺盛。對此，為減少經(jīng)濟適用房對商品房開發(fā)的沖擊，從 2020 年下半年開始，長沙即暫停對經(jīng)濟適用住房小區(qū)項目審批，并要求已批待建的住房建設(shè)量按 5 年時間逐步安排，同時停止各 類名目的福利房建設(shè)，今年經(jīng)濟適用房的上市量將大幅減少，另外再加上今年鋼材、水泥等原材料大幅漲價，所以說今年商品房價格的上漲已成定局?，F(xiàn)在在售的經(jīng)濟適用房有如四方小區(qū)、東 方新城、德政園、仁和家園等，其銷售價格從 1000/㎡元至 2000/㎡元不等，但這些經(jīng)濟適用房小區(qū)所處的位置離中心市區(qū)比較近，有的甚至比有些商品房小區(qū)（如北國風(fēng)光、陽光100 等）還要近，而且其小區(qū)園林、社區(qū)配套、交通條件等各方面因素與其他商品房小區(qū)不相上下，因而經(jīng)濟適用房成了大部分長沙市民購房的首選。交通和通訊消費增長 %，教育文化娛樂服務(wù)消費增長 %，醫(yī)療保健消費教務(wù)長 %，設(shè)備用品及服務(wù)居住呈下降趨勢，分別下降%、 % （如圖二） 2020 年長沙市居民家庭收入與支出 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 比上年同期增長 % 調(diào)查戶數(shù) 戶 400 平均每戶家庭人口數(shù) 人 人均可支 配收入 元 人均家庭總收入 元 人均借貸收入 元 人均消費性支出 元 二、長沙住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀 （一）長沙的住宅開發(fā)的特點 價格偏低 根據(jù)統(tǒng)計，長沙市區(qū)人均住房面積為 ㎡， 2020 年的住宅商品房成交均價為 2436 元 /㎡ ,在全國各省會城市中排行第 30 位，但人均消費行支出卻排行第 13 位。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。 16%，同比上升 2。 06： 1。 83 萬人，農(nóng)業(yè)人口 395。 1%。 2020年長沙市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，剔除物價因素實際增長 %，按銷售單位所在地分，長沙市的消費品零售額 億元，同比增長 %，所占比重為 %，縣及縣以下的消費品零售額 億元，同比增長%，所占比重為 %，按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，同比增長 %，餐館業(yè)零售額 億元，同比增長 %，其他行業(yè)零售額 億元，同比增長 %，商品交易市場大型化已經(jīng)成為新的 趨勢，全年億元以上市場 24 家，實現(xiàn)商品成交額 億元，同比增長 % 人口與人民生活 人口數(shù)量平穩(wěn)增長，年末總?cè)丝?601。% 商品房銷售面積 萬㎡ 325． 82 40． 38 住宅銷售額 萬元 521766 52． 31 2020 年長沙固定資產(chǎn)分析 2 月份止，累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提升 %，固定資產(chǎn)投資總額為 ，同比增長 %在固定資產(chǎn)投資總額中，基建投資同比增長 %，更新改造投資高速增長，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，商品房銷售面積同比增長 %，商品房銷售形勢繼續(xù)看好。長沙市住宅市場調(diào)查分析報告 一、長沙宏觀經(jīng)濟形勢分析 2020 年長沙房地產(chǎn)市場主要指標(biāo) 2020 年長沙市完成地產(chǎn)投資 億元，同時增長 ，所占比重為 %，其中住宅投資 億元，同比增長 %，更新改造投資 億元，同比增長 %，所占比重為 %，基本建設(shè)和更新改造投資新開工項目規(guī)模擴大，新開工項目 832 個，同比增長%，其中 500 萬元以上的新開工項目 669 個，占全部施工項目個數(shù)的 %。 如圖（一） 2020 年 1～ 12 月商品房建設(shè)與銷售 指標(biāo)名稱