【正文】 比最大區(qū)域，:1。然而到2008年上半年，：1，：1，剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，進(jìn)一步證實了今年商品房銷售市場的嚴(yán)峻性。：1，：1，供銷亦呈現(xiàn)基本平衡。需求群體在看跌市場，購買信心嚴(yán)重受挫。市場開始遇冷。2008年上半年長沙商品房銷售面積一覽：數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)(4).0608年上半年長沙房地產(chǎn)商品房銷售面積變化分析表一: 0608年上半年長沙房地產(chǎn)商品房銷售面積變化對比分析 通過各年度銷售面積同比數(shù)據(jù)分析得出,消費群體的購房傾向主要集中在下半年。同時銷售金額達(dá)306億元,同比增長59%.2007年長沙商品房銷售面積一覽：項目板塊商品房住宅銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)(3).，%；，%，%。銷售金額193億元，與去年同期相比增長14%。 分區(qū)來看，雨花區(qū)是當(dāng)之無愧的供給冠軍，每年批準(zhǔn)預(yù)售面積都是全市最多的，其次為天心區(qū)，再次為岳麓區(qū)。如下:圖表：長沙0608年上半年房地產(chǎn)開發(fā)情況對比柱狀圖圖表：長沙市商品房預(yù)售面積增長研究歸納以上數(shù)據(jù)及變化并進(jìn)行對比分析:三年來，長沙房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，開工面積和竣工面積增幅較大，供給面積亦向上攀升。(詳見2007年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)⑶、08年上半年商品房施工面積約3800萬m2，其中新開工面積約1040萬m2，竣工面積約320萬m2，同比分別增長約44%、102%、9%；上半年， 萬m2，%；，%。(詳見2006年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)⑵、07年全年商品房施工面積約3100萬㎡，其中新開工面積約1100萬㎡，竣工面積約530萬㎡，同比分別增長約25%、19%、4%。長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)與供給情況研究⑴、06年全年商品房施工面積約2600萬㎡，其中新開工面積約900萬㎡，竣工面積約500萬㎡，同比分別增長42%、29%、24%。 數(shù)據(jù)來源于：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)（鼎嘉企劃整理）從上表看出，06—07年投資增幅較大，達(dá)到同比增長40%,房地產(chǎn)市場處于上升狀態(tài)，07年的房地產(chǎn)投資又主要集中在下半年，“瘋狂的樓市”催生出瘋狂開發(fā)投資，06—07年中頻現(xiàn)“地王”的現(xiàn)象，北辰實業(yè)更以92億天價奪得新河三角洲地塊,刷新“中國地王”歷史記錄。07年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約420億，同比增長約40%，占全市固定資產(chǎn)投資27%以上。二、長沙房地產(chǎn)市場整體供求變化長沙房地產(chǎn)市場投資情況研究（0608年上半年）06年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近300億，同比增長約17%，占全市固定資產(chǎn)投資26%以上。盡管長沙房地產(chǎn)市場已于97年正式起步，但自97年至2004年漫長的8年時間內(nèi)，長沙的房地產(chǎn)市場相對處于低水平運營階段，國字號房企占據(jù)了房地產(chǎn)市場的大半江山，無論是開發(fā)力度、開發(fā)理念等均處于房地產(chǎn)開發(fā)的下游階段，進(jìn)入04年以后，隨著國家城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，長沙房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)得到了長足發(fā)展進(jìn)步；外地地產(chǎn)巨頭亦紛紛搶灘長沙，各路諸侯以大投入、大手筆將長沙房地產(chǎn)市場推向了大盤化、品質(zhì)化時代，房地產(chǎn)市場呈供銷兩旺的喜人態(tài)勢，市場形勢不斷看漲，投資與投機性需求對于房價的拉升亦起了推波助瀾的作用，經(jīng)過0007年三年時間，長沙房地產(chǎn)供給和價格已在08年初達(dá)到了新的峰值，房地產(chǎn)市場的行業(yè)性風(fēng)險亦同步飆升，國家不斷出臺宏觀調(diào)控政策以平穩(wěn)地產(chǎn)市場以保持其健康發(fā)展。期間可劃分為三個階段：19972004年為平穩(wěn)發(fā)展期；20052007年為發(fā)展增速期；進(jìn)入2008年，則進(jìn)入高峰調(diào)整期。第二節(jié)　長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究一、 長沙市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段] 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自有其固有發(fā)展規(guī)律。（07年末）減少至53萬左右，不但少于長沙所轄其他三縣市，也少于長沙市岳麓區(qū)，和雨花區(qū)戶籍人口相仿。幾乎達(dá)到了原長沙市區(qū)面積的總和，一躍取代開福區(qū)成為長沙市面積最大的市轄區(qū)；（07年末）上升至約61萬，取代雨花區(qū)成為長沙市戶籍人口最多的市轄區(qū)。行政區(qū)劃調(diào)整首先展開：１）望城縣坪塘、含浦、蓮花、雨敞坪四鎮(zhèn)劃歸岳麓區(qū)２）雷鋒鎮(zhèn)由望城縣委托長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理（名義上保留在望城縣境內(nèi)，實際劃入長沙高新區(qū)范圍，長沙高新區(qū)是市直管國家級高新區(qū)）３）望城縣行政中心遷至星城鎮(zhèn)同心村、竹山坡村。市區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造不斷完善，道路、高樓、配套都向著國內(nèi)一線城市甚至國際水平發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：由于城市化步伐加快，市區(qū)規(guī)模逐漸加大，二環(huán)線已不再是城市的邊緣，三環(huán)建設(shè)已熱火朝天的展開。這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，無疑呈現(xiàn)了一個好的基本面。08年，國家批準(zhǔn)長株潭城市群進(jìn)行“兩型社會”建設(shè)，這對長沙來說無疑是一個新的經(jīng)濟機遇。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入已達(dá)7987元，增加1504元，%。08年，盡管世界金融危機已對全球經(jīng)濟產(chǎn)生影響，并逐步波及到內(nèi)陸，但長沙1—9月三大收入依然實現(xiàn)同步增長：，增速15%，幾乎相當(dāng)于07全年的GDP總值。07年在06年的基礎(chǔ)上再度大幅增長，GDP總值達(dá)到2190億元，增幅達(dá)21%。06年，全市全年實現(xiàn)GDP1790．66億元，同比增長14．8%，%。在具體的數(shù)據(jù)取樣中，我們采取：房源供需環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)主以房產(chǎn)管理局發(fā)布的為準(zhǔn)；由于房產(chǎn)管理局發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)的投資開發(fā)環(huán)節(jié)主要是采用政府統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)分析的統(tǒng)一性，投資開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)亦以統(tǒng)計局為準(zhǔn)，對于長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》發(fā)布的相應(yīng)數(shù)據(jù)只作為本報告的有關(guān)數(shù)據(jù)的補充。 同時，我們對0608年的關(guān)于國家出臺的對于房地產(chǎn)市場的主要相關(guān)政策也進(jìn)行了歸納分析，結(jié)合以上市場分析，力求提高一個比較完整的地產(chǎn)市場參考預(yù)判依據(jù)。通過整理、分辨、援引本報告研究所需的相應(yīng)數(shù)據(jù)資料，并對各數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，研究這幾年間各參考因素的數(shù)據(jù)發(fā)展變化，從而對長沙市及岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行預(yù)判。長沙XX企業(yè)策劃有限公司 2008年11月 編撰前 言本報告主要針對目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、重點研究長沙市（2006年2008年上半年）供求發(fā)展變化、消費群體消費心理發(fā)展變化、價格走勢變化、競爭發(fā)展變化、政策導(dǎo)向等變化發(fā)展，并以調(diào)查項目周邊競爭樓盤及選取幾個大型樓盤的的營銷狀況，分析長沙房地產(chǎn)—大河西先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展趨勢，期望從中獲得啟示，以指導(dǎo)實踐。[2006年—2008年上半年]長沙樓市發(fā)展研究報告權(quán)責(zé)說明：本報告僅為內(nèi)部溝通交流及市場動態(tài)研究參考所用，報告內(nèi)容不涉及任何開發(fā)商及任何項目機密。本報告包含信息及策略不構(gòu)成任何投資或買賣的建議，僅作為發(fā)展商及項目運營決策參考。 本報告資料來源及分析研究方法說明 在編撰報告時，一方面我們通過摘錄長沙市相關(guān)權(quán)威部門發(fā)布的各種權(quán)威刊物內(nèi)的數(shù)據(jù)，主要如：長沙市房產(chǎn)管理局、長沙市房產(chǎn)研究中心主編發(fā)布的權(quán)威刊物的數(shù)據(jù)；市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》發(fā)布的相應(yīng)數(shù)據(jù)及其他有關(guān)權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這里不做詳盡說明。另一方面，我們通過對微觀的個體樓盤進(jìn)行市場調(diào)查，包括個體性訪談等研究方法，通過展現(xiàn)典型樓盤的營銷發(fā)展現(xiàn)狀以及獲取房地產(chǎn)利益相關(guān)者對于樓市的判斷，以期望從微觀個體的表現(xiàn)獲得某些參考?！睢畋仨氄f明:以上各權(quán)威部門由于自身的取樣數(shù)據(jù)與統(tǒng)計方法不同而導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果各不相同，有些數(shù)據(jù)還相差較大，給研究工作造成了很大的麻煩。目 錄第一部分 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析………………………第一節(jié)　長沙市經(jīng)濟與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、長沙市經(jīng)濟發(fā)展變化【20062008】…………………………………二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化…………………………………………第二節(jié)　長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究……………………………………一、長沙市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段] …………二、長沙房地產(chǎn)市場整體供求變化…………………………………………長沙房地產(chǎn)市場投資情況研究（0608年上半年）……………………長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)與供給情況研究…………………………………長沙房地產(chǎn)市場銷售情況………………………………………………長沙市房地產(chǎn)供求變化研究……………………………………………長沙市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對比分析………………………長沙市商品房價格變化研究……………………………………………長沙市商品房銷售金額及對比分析……………………………………顧客消費心理變化研究…………………………………………………三、國家與長沙市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策研究(2006年至今) ……………第二部分　岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析……………………第一節(jié)　岳麓區(qū)經(jīng)濟與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、岳麓區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概覽（2006年2008年上半年）……………………二、岳麓區(qū)——大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化…………………第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究………………………………………一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述………………………………………………二、岳麓區(qū)0608年整體供求情況及其變化………………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)對比分析………………………0608年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析………………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對比分析………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積情況對比分析………………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析…………………….綜合小結(jié)…………………………………………………………………三、0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場整體價格變化……………………………第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢研究…第一節(jié) 區(qū)域代表性競爭樓盤營銷現(xiàn)狀……………………………………第二節(jié)、部分代表性大盤營銷開發(fā)狀況及小結(jié)……………………………第四部分、長沙房地產(chǎn)市場整體市場表現(xiàn)及預(yù)判…………………………第一部分 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析第一節(jié)　長沙市經(jīng)濟與城市發(fā)展宏觀概覽一、長沙市經(jīng)濟發(fā)展變化【20062008】長沙經(jīng)濟近年來發(fā)展迅速，是全國經(jīng)濟增速較快省會城市之一。在全國26個省會城市中排第11位，而增速則排名第10位。、%、%%。長沙市城市人均可支配收入已達(dá)13959元，同比增加1669元，%。三年來，長沙經(jīng)濟始終保持14%以上高增長速度，已成為中部城市重要經(jīng)濟增長極，省會城市中經(jīng)濟排名也不斷向上爬升，已連續(xù)多年保持全省“經(jīng)濟第一市”榮譽。在沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移與兩型社會建設(shè)的機遇下，長沙經(jīng)濟將會更快、更好地向前發(fā)展。2006～年份GDP總值（億元）增長（%）產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)增長比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年%%%%2007年2190%%%2008年19月 2092．915%%%%[以上數(shù)據(jù)來源于長沙市統(tǒng)計局發(fā)布公報]二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化近年來，長沙經(jīng)濟高速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市格局不斷變化。融城及“３＋５”城市群的建設(shè)，“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃，讓長沙城的疆域不斷地擴大。3. 融城建設(shè)和兩型社會長株潭融城是湖南早已提出的城市發(fā)展規(guī)劃， 08年國家特批作為“兩型社會”建設(shè)，并確定將長沙市岳麓區(qū)和望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整合為大河西，以作為“兩型社會”建設(shè)先導(dǎo)示范區(qū)。經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，（07年末）上升至約237萬左右。面積已經(jīng)小于長沙市區(qū)。調(diào)整前：調(diào)整后： 面積擴充，人口增加，長株潭融城及“兩型社會”的建設(shè)，必將使長沙匯聚更多的人流、物流、資金流與信息流，商機與各種勞動機會大副增長，長沙的城市建設(shè)將日新月異。長沙房地產(chǎn)發(fā)展從1997年算起，到現(xiàn)在已約十年，基本形成了其十年的發(fā)展規(guī)律。從1997年開始，隨著中國住房改革制度的正式實施，長沙房地產(chǎn)市場真正具備了一個行業(yè)的發(fā)展屬性，拉開了大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。至07年底，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險加大的跡象，廣、深、瀘、京等大城市房地產(chǎn)泡沫開始破滅，全國地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下，長沙亦未能幸免，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場形勢在08年盡情顯現(xiàn)，商品房供過于求，成交面積和套數(shù)、都嚴(yán)重下滑，各開發(fā)項目不同程度地變相降價，中央與各地已出臺了相應(yīng)“救市”政策，全國地產(chǎn)步入了新的調(diào)整期。長沙房地產(chǎn)開發(fā)開始高增速向前發(fā)展。08年上半年完成投資195億，同比增長約30%，占全市固定資產(chǎn)投資27%上。而到08年，從08年上半年數(shù)據(jù)可以看出，由房地產(chǎn)市場的不景氣，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資上升幅度已不如去年那樣高漲。同年，㎡，%；㎡，%。㎡，%；㎡，%。(詳見2008年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)以上各年度商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)詳述如下:2006年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表：項目板塊商品房商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳