【正文】 單位（萬㎡）0%20%40%60%80%100%120%新開工面積 竣工面積 施工面積開工面積增幅 竣工面積增幅 施工面積增幅圖表：長沙市商品房預(yù)售面積增長研究 長沙市商品房預(yù)售面積變化分析圖（0 6 0 8 年上半年）7 5 1 . 49 3 7 . 4 95 6 1 . 9 76 5 6 . 6 57 9 5 . 7 24 8 1 . 4 62 8 . 6 2 %2 2 . 1 0 %5 6 . 9 6 %4 2 . 8 0 %1 2 . 8 1 %5 8 . 2 5 %0100200300400500600700800900100006 07 0 8 年上半年單位（萬㎡）0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅 住宅批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅歸納以上數(shù)據(jù)及變化并進(jìn)行對比分 析 :三年來，長沙房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，開工面積和竣工面積增幅較大，供給面積亦向上攀升。 (詳見 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表 ) ⑶、 08 年上半年商品房施工面積約 3800 萬 m2，其中新開工面積約1040 萬 m2，竣工面積約 320 萬 m2，同比分別增長約 44%、 102%、 9%；上半年，全市商 品房累計批準(zhǔn)預(yù)售 萬 m2，同比增長 %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬 m2，同比增長 %。 (詳見 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表 ) ⑵、 07年全年商品房施工面積約 3100萬㎡，其中新開工面積約 1100萬㎡，竣工面積約 530 萬㎡， 同比分別增長約 25%、 19%、 4%。 長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)與供給情況研究 ⑴、 06 年全年商品房施工面積約 2600 萬㎡，其中新開工面積約 900萬㎡，竣工面積約 500 萬㎡， 同比分別增長 42%、 29%、 24%。 長沙房地產(chǎn)投資分析圖（0608年上半年）0200400600單位（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產(chǎn)投資金額增長率房地產(chǎn)投資金額300 420 195增長率 17% 40% 30%20xx 年 20xx 年20xx 年上半年 數(shù)據(jù)來源于：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)（鼎嘉企劃整理） 從上表看出， 06— 07 年投資增幅較大，達(dá)到同比增長 40%,房地產(chǎn)市場處于上升狀態(tài)， 07 年的房地產(chǎn)投資又主要集中在下半年，“瘋狂的樓市”催生出瘋狂開發(fā)投資， 06— 07 年中頻現(xiàn)“地王”的現(xiàn)象，北辰實(shí)業(yè)更以 92 億天價奪得新河三角洲地塊 ,刷新“中國地王”歷史記錄。 07 年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 420 億，同比增長約 40%，占全市固定資產(chǎn)投資 27%以上。 二、長沙房地產(chǎn)市場整體供求變化 長沙房地產(chǎn)市場投資情況研究（ 0608 年上半年） 06 年全年完成房地產(chǎn)開 發(fā)投資近 300 億，同比增長約 17%，占全市固定資產(chǎn)投資 26%以上。盡管長沙房地產(chǎn)市場已于 97年正式起步，但自 97年至 20xx 年漫長的 8 年時 間內(nèi)，長沙的房地產(chǎn)市場相對處于低水平運(yùn)營階段，國字號房企占據(jù)了房地產(chǎn)市場的大半江山，無論是開發(fā)力度、開發(fā)理念等均處于房地產(chǎn)開發(fā)的下游階段，進(jìn)入 04 年以后，隨著國家城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，長沙房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)得到了長足發(fā)展進(jìn)步；外地地產(chǎn)巨頭亦紛紛搶灘長沙，各路諸侯以大投入、大手筆將長沙房地產(chǎn)市場推向了大盤化、品質(zhì)化時代，房地產(chǎn)市場呈供銷兩旺的喜人態(tài)勢，市場形勢不斷看漲，投資與投機(jī)性需求對于房價的拉升亦起了推波助瀾的作用，經(jīng)過 0 0 07 年三年時間，長沙房地產(chǎn)供給和價格已在 08年初達(dá)到了新的峰 值，房地產(chǎn)市場的行業(yè)性風(fēng)險亦同步飆升，國家不斷出臺宏觀調(diào)控政策以平穩(wěn)地產(chǎn)市場以保持其健康發(fā)展。 期間可劃分為三個階段： 199720xx 年為平穩(wěn)發(fā)展期； 20xx20xx年為發(fā)展增速期；進(jìn)入 20xx 年，則進(jìn)入高峰調(diào)整期。 調(diào)整前： 調(diào)整后： 第二節(jié) 長 沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 一、 長沙市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段 ] 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自有其固有發(fā)展規(guī)律。戶籍人口則從 萬人（ 07 年末）減少至 53 萬左右，不但少于長沙所轄其他三縣市，也少于長沙市岳麓區(qū)，和雨花區(qū)戶籍人口相仿。岳麓區(qū)面積由 平方千米擴(kuò)大為 平方千米，幾乎達(dá)到了原長沙市區(qū)面積的總和，一躍取代開福區(qū)成為長沙市面積最大的市轄區(qū)；戶籍人口由 萬（ 07 年末）上升至約 61 萬，取代雨花區(qū)成為長沙市戶籍人口最多的市轄區(qū)。行政區(qū)劃調(diào)整首先展開： １）望城縣坪塘、含浦、蓮花、雨敞坪四鎮(zhèn)劃歸岳麓區(qū) ２）雷鋒鎮(zhèn)由望城縣委托長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 管理（名義上保留在望城縣境內(nèi)，實(shí)際劃入長沙高新區(qū)范圍，長沙高新區(qū)是市直管國家級高新區(qū)） ３）望城縣行政中心遷至星城鎮(zhèn)同心村、竹山坡村。 市區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造不斷完善，道路、高樓、配套都向著國內(nèi)一線城市甚至國際水平發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 由于城市化步伐加快，市區(qū)規(guī)模逐漸加大，二環(huán)線已不再是城市的邊緣，三環(huán)建設(shè)已熱火 朝天的展開。 這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，無疑呈現(xiàn)了一個好的基本面。 08 年，國家批準(zhǔn)長株潭城市群進(jìn)行“兩型社會”建設(shè)，這對長沙來說無疑是一個新的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入已達(dá) 7987 元，增加 1504 元，增長 %。 08 年，盡管世界金融危機(jī)已對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，并逐步波及到內(nèi)陸，但長沙 1— 9 月三大收入依然實(shí)現(xiàn)同步增長： GDP 總值達(dá)到 億元，增速 15%，幾乎相當(dāng)于 07 全年的 GDP 總值。 07 年在 06 年的基礎(chǔ)上再度大幅增長， GDP 總值達(dá)到 2190 億元，增幅達(dá) 21%。 06 年，全市全年實(shí)現(xiàn) GDP1790． 66億元，同比增長 14． 8%，連續(xù)5 年增速超過 %。在具體的數(shù)據(jù)取樣中，我們采?。悍吭垂┬璀h(huán)節(jié)數(shù)據(jù)主以房產(chǎn)管理局發(fā)布的為準(zhǔn)；由于房產(chǎn)管理局發(fā)布權(quán)威 數(shù)據(jù)的投資開發(fā)環(huán)節(jié)主要是采用政府統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)分析的統(tǒng)一性，投資開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)亦以統(tǒng)計局為準(zhǔn)，對于長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》發(fā)布的相應(yīng)數(shù)據(jù)只作為本報告的有關(guān)數(shù)據(jù)的補(bǔ)充。 同時，我們對 0608 年的關(guān)于國家出臺的對于房地產(chǎn)市場的主要相關(guān)政策也進(jìn)行了歸納分析，結(jié)合以上市場分析，力求提高一個比較完整的地產(chǎn)市場參考預(yù)判依據(jù)。通過整理、分辨、援引本報告研究所需的相應(yīng)數(shù)據(jù)資料，并對各數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，研究這幾年間各參考因素的數(shù)據(jù)發(fā)展變化，從而對長沙市及岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行預(yù)判。 前 言 本報告主要針對目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、重點(diǎn)研究長沙市（ 20xx 年20xx 年上半年）供求發(fā)展變化、消費(fèi)群體消費(fèi)心理發(fā)展變化、價格走勢變化、競爭發(fā)展變化、政策導(dǎo)向等變化發(fā)展，并以調(diào)查項目周邊競爭樓盤及選取幾個大型樓盤的的營銷狀況，分析長沙房地產(chǎn) — 大河西先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展趨勢，期望從中獲得啟示，以指導(dǎo)實(shí)踐。 [20xx 年 — 20xx 年上半年 ] 長沙樓市發(fā)展研究報告 長沙 XX 企業(yè)策劃有限公司 20xx 年 11 月 編撰 權(quán)責(zé)說明：本報告僅為內(nèi)部溝通交流及市場動態(tài)研究參考所用，報告內(nèi)容不涉及任何開發(fā)商及任何項目機(jī)密。本報告包含信息及策略不構(gòu)成任何投資或買賣的 建議，僅作為發(fā)展商及項目運(yùn)營 決策參考。 本報告資料來源及分析研究方法說明 在編撰 報告時，一方面我們通過摘錄長沙市相關(guān)權(quán)威部門發(fā)布的各種權(quán)威刊物內(nèi)的數(shù)據(jù)，主要如：長沙市房產(chǎn)管理局、長沙市房產(chǎn)研究中心主編發(fā)布的權(quán)威刊物的數(shù)據(jù)；市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)》發(fā)布的相應(yīng)數(shù)據(jù)及其他有關(guān)權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這里不做詳盡說明。另一方面，我們通過對微觀的個體樓盤進(jìn)行市場調(diào)查，包括 個體性訪談等研究方法，通過展現(xiàn)典型樓盤的營銷發(fā)展現(xiàn)狀以及獲取房地產(chǎn)利益相關(guān)者對于樓市的判斷，以期望從微觀個體的表現(xiàn)獲得某些參考。 ☆☆ 必須說明 :以上各權(quán)威部門由于自身的取樣數(shù)據(jù)與統(tǒng)計方法不同而導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果各不相同，有些數(shù)據(jù)還相差較大，給研究工作造成了很大的麻煩。 目 錄 第一部分 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析……………………… 第一節(jié) 長沙市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化【 20xx20xx】 …………………………………二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 …………………………………………第二節(jié) 長沙 市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究……………………………………一、長沙市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段 ] …………二、長沙房地產(chǎn)市場整體供求變化 ………………………………………… 長沙房地產(chǎn)市場投資情況研究（ 0608 年上半年） …………………… 長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)與供給情況研究 ………………………………… 長沙房地產(chǎn)市場銷售情況 ……………………………………………… 長沙市房地產(chǎn)供求變化研究 …………………………………………… 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對比分析 ……………………… 長沙 市商品房價格變化研究 …………………………………………… 長沙市商品房銷售金額及對比分析 …………………………………… 顧客消費(fèi)心理變化研究 …………………………………………………三、國家與長沙市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策研究 (20xx 年至今 ) …………… 第二部分 岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析……………………第一節(jié) 岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽………………………………一、岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概覽（ 20xx 年 20xx 年上半年） …………………… 二、岳麓區(qū) —— 大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 ………………… 第二 節(jié) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究……………………………………… 一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述 ………………………………………………二、岳麓區(qū) 0608 年整體供求情況及其變化 ……………………………… 0608 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)對比分析 ……………………… 0608 年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析 ……………………………… 0608 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對比分析 ……………………… 0608 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積情況對比分析 ……………………… 0608 年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分 析 ……………… 0608 年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析 …………………… . 綜合小結(jié) ………………………………………………………………… 三、 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場整體價格變化 …………………………… 第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢研究… 第一節(jié) 區(qū)域代表性競爭樓盤營銷現(xiàn)狀……………………………………第二節(jié)、部分代表性大盤營銷開發(fā)狀況及小結(jié)……………………………第四部分、長沙房地產(chǎn)市場整體市場表現(xiàn)及預(yù)判………………………… 第一部分 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā) 展走勢分析 第一節(jié) 長沙市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽 一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化【 20xx20xx】 長沙經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，是全國經(jīng)濟(jì)增速較快省會城市之一。這一增長幅度比全國快了 個百分點(diǎn)，比全省快了 個百分點(diǎn)，在全國 26 個省會城市中排第 11 位，而增速則排名第 10 位。三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到了 、 、 億元，幅度分別為 %、 %和 %。長沙市城市人均可支配收入已達(dá) 13959 元，同比增加 1669 元，漲幅 %。 三年來，長沙經(jīng)濟(jì)始終保持 14%以上高增長速度，已成為中部城市重要經(jīng)濟(jì)增長極， 省會城市中經(jīng)濟(jì)排名也不斷向上爬升，已連續(xù)多年保持全省“經(jīng) 濟(jì)第一市”榮譽(yù)。在沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移與兩型社會建設(shè)的機(jī)遇下，長沙經(jīng)濟(jì)將會更快、更好地向前發(fā)展。 20xx～ 長沙 GDP 增長情況一覽表 年份 GDP 總值（億元） 增長（ %） 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 產(chǎn)業(yè)增長比例 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx年 % % % % 20xx年 2190 % % % 20xx年 19月 2092． 9 15% % % % [以上數(shù)據(jù)來源于長沙市統(tǒng)計局發(fā)布公報 ] 二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 近年來，長沙經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市格局不斷變化。融城及“３＋５”城市群的建設(shè)，“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃，讓長沙城的疆域不斷地擴(kuò)大。 3. 融城建設(shè)和兩型社會 長株潭融城是湖南早已提出的城市發(fā)展規(guī)劃， 08 年國家特批作為“兩型社會”建設(shè)，并確定將長沙市岳麓區(qū)和望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整合為大河西，以作為“