【正文】 塊會逐漸在城市化進(jìn)程中付出水面，比如：該板塊。只有把該板塊率先打造成具備“最適宜人居的生態(tài)居住走廊——CLD 中央居住區(qū)” ，才能使得整體板塊傾向性購買。(3) 關(guān)于未來房地產(chǎn)板塊競爭未來 35 年長沙房地產(chǎn)的競爭進(jìn)入板塊競爭階段：從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)板塊所依托的是城市板塊的拉動，城市分片區(qū)發(fā)展的格局和特征也決定了地產(chǎn)板塊的格局和特征。而來自消費(fèi)終端調(diào)查卻表明，% 消費(fèi)者所能承受的價(jià)位為 15002022 元/ 平方米。高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 31%，為市場異化區(qū)域，說明市場相對不成熟，未來開發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類別墅和市中心區(qū)小高層，未來集中在獨(dú)立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 18%，市場未來集中放量，市場化力量與非市場力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。城市化拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間：根據(jù)長沙市政府的總體規(guī)劃，到 2022 年，要使長沙市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口從現(xiàn)有的 180 萬增加至 350 萬，城市化水平將達(dá)到 60%，而當(dāng)前長沙市區(qū)人均建筑面積僅為 22 平米左右，距離小康居住水平還很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間巨大。(2) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)判土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來持續(xù)投入城市建設(shè)的長沙市政府，日益認(rèn)識到經(jīng)營城市的意義，開始提出“限量供應(yīng)土地”，并由土地儲備中心開始收購散落在各級區(qū)政府手中沒有進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動的大盤角逐中，板塊競爭更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競爭的風(fēng)險(xiǎn)加大。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(1) 總體評述當(dāng)前長沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣環(huán)境階段” ，房地產(chǎn)市場伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動正面臨著全新的洗牌。因此，本案所在的該板塊的戰(zhàn)略價(jià)值是：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)） ”，連接城市的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈） ，扮演CLD 中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)” 。(3) 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇根據(jù)長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，可以預(yù)見：東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。(2) 長沙城市的未來發(fā)展趨勢以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，未來 5 年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局。長沙是中南地區(qū)能級不斷上升的重要中心城市。本案的基地優(yōu)勢十分突出，比鬧市區(qū)的樓盤更生態(tài)，比郊區(qū)的樓盤更都市，能打造成為長沙最適合人居的田園都市。2022 年是長沙房地產(chǎn)的調(diào)整年，2022 年將是長沙房地產(chǎn)的洗牌年，2022 年將是一場前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。在大長沙新格局下，長沙房地產(chǎn)正在進(jìn)入大盤時(shí)代。： ；:； 群：長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報(bào)告總 目 錄第一章 總體結(jié)論 ..........................................................................................................................3一、 總體結(jié)論 ...................................................................................................................3二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 ...................................................................................................3第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 ......................................................................................3一、 長沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢評估 ...................................................................................3二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 ...............................................................................3三、 長沙城市文化對本案的影響 ...................................................................................3四、 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇 ...............................................................................3第三章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢研究 ......................................................................................3一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 ...........................................................................................3二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競爭態(tài)勢評估 ...................................................................................3三、 消費(fèi)需求態(tài)勢 ...........................................................................................................3四、 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新 ...................................................................3第四章 基地分析 ........................................................................................................................3一、 ..................................................................................................................項(xiàng)目所處大區(qū)位分析 3二、 ..................................................................................................................地塊與周邊關(guān)系分析 3三、 ...............................................................................................................................地塊內(nèi)部分析 3四、 ..................................................................................................................................................小結(jié) 3五、 ...........................................................................................................................基地的戰(zhàn)略選擇 3第一章 總體結(jié)論一、總體結(jié)論經(jīng)過近三個(gè)月時(shí)間的調(diào)查研究，我們對本案的發(fā)展態(tài)勢的基本判斷是：長沙作為典型的單核型中心城市、消費(fèi)城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)進(jìn)入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長沙的新格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開發(fā)，正躬逢其盛，潛力與價(jià)值不應(yīng)等閑視之。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭終于開始；東南西北幾大板塊各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何與競爭對手差異化，如何與同一板塊項(xiàng)目合縱連橫，形成獨(dú)特的戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢，是生死攸關(guān)的命題。二、態(tài)勢分析結(jié)論概述關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能(1) 長沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識超前的典型消費(fèi)型城市。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來巨大的房地產(chǎn)市場需求，同時(shí)降低市場風(fēng)險(xiǎn)。未來 15 年內(nèi)，長沙城市將重點(diǎn)沿湘江、319 國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城；對商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來人口導(dǎo)入量為 67 萬人，約新增 300 萬平方米建筑面積的開發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。隨著房地產(chǎn)商品化、市場化進(jìn)程的加快，市場格局發(fā)生重大變化：中端市場開始真正發(fā)力，中高端市場迎來新的發(fā)展機(jī)遇。真實(shí)的消費(fèi)市場開始在市場化進(jìn)程中顯現(xiàn)，隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，市場開始細(xì)分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。但存量的開發(fā)在未來 35 年將集中釋放，加上政府將取消非市場化因素的利好使得房價(jià)上升到較理想的空間，所以這一時(shí)間段的地產(chǎn)供應(yīng)將會相對充分。市場去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場化集中放量，成為主導(dǎo)，市場化為 8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。中高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 43%，為絕對主力。而樓市調(diào)查表明，長沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。激烈的中端市場競爭呼喚大眾精品、高性價(jià)比樓盤。未來 35 年城市化分片發(fā)展時(shí)序?yàn)椋褐行钠?? 岳麓片 ? 新井片 ? 星馬片 ? 新世紀(jì)片 ? 撈霞片；在此背景下大盤的集中開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進(jìn)區(qū)域的成熟，主要競爭的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競爭首先取決于板塊的勝出，首先實(shí)現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認(rèn)同和購買（有可能實(shí)現(xiàn) 10%以上的份額） ，其次才是板塊內(nèi)各樓盤之間的市場份額瓜分。(4) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)判產(chǎn)品品質(zhì)時(shí)代到來：初級階段的產(chǎn)品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來 35 年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期。產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房兩廳將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過渡階段的表現(xiàn)） 。休閑(6) 關(guān)于對目標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)判根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)模（約 100 萬方總建面，導(dǎo)入約 萬戶，計(jì) 萬人） 、市場年吸納量（房地產(chǎn)市場的真實(shí)消費(fèi)需求空間約 500 萬方/年，非市場化去化約 2025%，未來 3 年年預(yù)計(jì)年需求空間為 500520 萬方，非市場化去化約 2030%） 、最佳銷售樓盤年傾向性購買量（12 萬方）等綜合因素評估，該地塊項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。在大片區(qū)背景下該板塊將承接來自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來自商貿(mào)區(qū)和星馬新城的人流，次重點(diǎn)吸引來自撈霞組團(tuán)的人流。基于此：競爭項(xiàng)目組團(tuán)人群可能成為本項(xiàng)目的頭羊型購買者，成為輿論領(lǐng)袖；高校組團(tuán)的未來項(xiàng)目可能會對本案形成競爭；馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場；該地段、月島公園的建設(shè)/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民將成為本案的重要購買者。(8) 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新超越競爭法則：開發(fā)商要超越競爭，必須實(shí)現(xiàn)差異化競爭，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn)品。設(shè)立全新標(biāo)桿——超越大盤開發(fā)；鋪設(shè)全新跑道——實(shí)施城市主題聚居區(qū)開發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購買；建設(shè)長沙新地標(biāo)——鄰里中心瀟湘會館原生態(tài)山地森林公園。通過開發(fā)模式的創(chuàng)新化解和降低市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，強(qiáng)化整體社區(qū)的競爭力，使得當(dāng)前和后來的競爭者首先在開發(fā)模式上無法超越。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運(yùn)動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。(2) 開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇面臨來自需求、競爭、資源和能力四大問題和機(jī)會，開發(fā)商開發(fā)該地塊和后續(xù)項(xiàng)目將如何應(yīng)對？長沙現(xiàn)有的最高開發(fā)模式——大盤開發(fā)模式不能給出答案，也無法達(dá)成企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。戰(zhàn)略選擇：城市（綜合性）不動產(chǎn)開發(fā)——立足城市未來需求，打造具有“都市的、生態(tài)的、生活的”鮮明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間。開發(fā)理念：立足于產(chǎn)業(yè)區(qū)和中心城區(qū)的需求，以“新