【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品住宅成交均價(jià)最高，分別為 3944元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，分別為 3137 元 /㎡、 2996元 /㎡。 天心區(qū)、岳麓區(qū)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)已達(dá) 3500 元 /㎡上。 20xx 年上半年，全市商品房均價(jià)為 4410 元 /m2。 其中，商品住宅平均售價(jià)為 3978 元 /m2，商品房非住宅平均售價(jià)為6402 元 /m2。 分區(qū)來(lái)看， 今年上半年芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià) 最高，均價(jià)為 4766元 /m2；開(kāi)福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為 4203 元 /m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為 3786 元 /m 3474 元 /m2。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá) 4000 元 /m2 以上。 （ 2）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化研究 整個(gè)長(zhǎng)沙市均價(jià)從 06 年的 2991 元 /㎡，到 07 年的 3601 元 /㎡，直至 08 年上半年的 4410 元 /㎡，每年漲幅 600800 元 /平米，這是非常大的。 年份 商品房 其中：住宅 均價(jià)（元 /㎡） 同比 均價(jià) 同比 增長(zhǎng) 06 年 2991 % 2691 % 07 年 3601 % 3372 % 08 年上半年 4410 3978 % 從以上圖表來(lái)看， 060708 年初 ,價(jià)格大幅上揚(yáng) ,反映了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 08 年上半年基本已達(dá)到價(jià)格的高峰，依目前的市場(chǎng)形勢(shì) ,下半年價(jià)格將走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。 06 年價(jià)格在 05年的基礎(chǔ)上有所回落，（ 05年我市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為 3030 元 /平方米，其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為 2539 元 /平方米）主要原因是國(guó)家政策的 調(diào)整，出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)的抑制政策影響了市場(chǎng)銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)信心。進(jìn)入 07 年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常火爆也拉動(dòng)了價(jià)格的上升。 08 年上半年延續(xù)了 07 年的態(tài)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)和建安成本的上升等因素共同造成了價(jià)格的上升。 分區(qū)來(lái)看，近幾年來(lái)芙蓉區(qū)是長(zhǎng)沙均價(jià)最高的區(qū)，而岳麓區(qū)是長(zhǎng)沙均價(jià)最低的區(qū)。岳麓區(qū)由于開(kāi)發(fā)較晚，屬于較新的開(kāi)發(fā)區(qū)域，近年來(lái)由于國(guó)家和省政府規(guī)劃才成為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，地價(jià)等相關(guān)因素也是近幾年才有走高的趨勢(shì)，所以房地產(chǎn)均價(jià)相對(duì)于其他各區(qū)要低很多，也一直低于長(zhǎng)沙市整體均價(jià)。 ７、長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售金額及對(duì)比分析 長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售金額及增長(zhǎng)幅度柱狀圖（0 6 0 8 年上半年）1933061 4 1 . 5 414%59% 0 . 7 7 %05010015020025030035006 07 08年上半年單位（億元） 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%銷(xiāo)售金額同比增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 06 年銷(xiāo)售面積同比上升 %，銷(xiāo)售狀況較好，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)14%； 07 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)高峰期，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額，增長(zhǎng)幅度都相當(dāng)大； 進(jìn)入 08 年來(lái)，由于宏觀調(diào)控政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制作用開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅下跌，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額下降幅度達(dá)到 20%以上，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍無(wú)法從低迷中好轉(zhuǎn)。 顧客消費(fèi)心理變化研究 買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，漲時(shí)瘋狂購(gòu)買(mǎi)，跌時(shí)不到萬(wàn)不得已不出手。 房地產(chǎn)業(yè)是具有保 值增值功能的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)是可以滿足人民基本住房需求的大宗型產(chǎn)品。對(duì)于這樣的產(chǎn)品，消費(fèi)者的消費(fèi)心理自然與一般普通消費(fèi)品的消費(fèi)心理不同，但必須看到，這樣的消費(fèi)品，亦有其自身的消費(fèi)心理規(guī)律：那就是在為滿足居住需求消費(fèi)時(shí)是量力而行，而作為投資性的保值增值產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)則是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，漲時(shí)瘋狂購(gòu)買(mǎi)，跌時(shí)不到萬(wàn)不得已不出手。 相對(duì)而言，一般消費(fèi)群體在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，因投資需求而形成的購(gòu)買(mǎi)行為將超過(guò)對(duì)居住需求的滿足，從而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，消費(fèi)群體普遍看跌，出手更為謹(jǐn)慎，持幣待購(gòu)，觀望情緒濃厚。 20xx 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 供銷(xiāo)兩旺，受商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)看漲等因素帶動(dòng)，廣大住宅消費(fèi)群體因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致居住成本過(guò)高、買(mǎi)不起房等因素驅(qū)使，積蓄已久的剛性需求和改善型住房需求得到徹底的爆發(fā)，在房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，受利益的驅(qū)使投機(jī)性購(gòu)房的比例有所加大，于是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在理性與非理性消費(fèi)需求中大幅上升，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在繁榮的表象下潛伏。 進(jìn)入 20xx 年，延續(xù) 06 年火爆形勢(shì)， 07 年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然牛市，成交面積和成交套數(shù)在 06 年的基礎(chǔ)上均有較大增長(zhǎng)，廣大住宅消費(fèi)群體因擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)分上揚(yáng)，于是發(fā)起了瘋狂搶房浪潮，有錢(qián)買(mǎi)、沒(méi)錢(qián)的借錢(qián)買(mǎi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷 入“越漲越買(mǎi)”、“越買(mǎi)越漲”的購(gòu)房怪圈，非理性搶購(gòu)導(dǎo)致長(zhǎng)沙樓市短期供不應(yīng)求和價(jià)格直線上揚(yáng)，至 07 年底，國(guó)家頒布的一系列調(diào)控政策（特別是對(duì)二次置業(yè)的嚴(yán)控）的作用開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)需求急劇減少；時(shí)至 20xx 年初，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，消費(fèi)者對(duì)樓市的信心跌至谷底，觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重加劇，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，消費(fèi)者持幣待購(gòu)現(xiàn)。可以預(yù)見(jiàn)， 受消費(fèi)者對(duì)樓市信心不足的影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)第四季度的銷(xiāo)售形勢(shì)依然較為嚴(yán)峻。 三、國(guó)家與長(zhǎng)沙市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策研究 (20xx 年 至今 ) 20xx 年政府出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策方面： 20xx 年 5 月 17 日，在國(guó)務(wù)院常委會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng) “國(guó)六條 ”拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。 建設(shè)部等九部委隨后制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》即“國(guó)十五條”，提出了各項(xiàng)政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作了適當(dāng)調(diào)整。 進(jìn)入 7 月以來(lái)，建設(shè)部等部委聯(lián)合發(fā)布了多項(xiàng)通知，最主要的政策包括“ 90/70”和“外資限炒令”?！?90/70”政策規(guī)定明確了住房結(jié)構(gòu)比例，“外資限炒令” 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入。 稅務(wù)政策方面： 5 月 30 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，要求各級(jí)地方稅務(wù)局要嚴(yán)格執(zhí)行 20xx 年 6 月 1 日后的個(gè)人住房將購(gòu)買(mǎi)不足 5 年的住房對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅。 土地政策方面： 國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源局根據(jù)配合中央及各部委聯(lián)合精神，制定了配套土地宏觀調(diào)控政策，規(guī)范招標(biāo)拍賣(mài)的國(guó)有土地使用權(quán)的范圍，制定了《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，嚴(yán)禁以任何名義任何方式搞集資建房。 金融 信貸政策方面 ：中國(guó)人民銀行提高了貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步抑制投資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 7 月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了九項(xiàng)要求，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施。 11 月，財(cái)政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。 20xx 年政府出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策： 八月國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量 不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積控制在 60 平方米左右。 9 月七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在 60 平方米左右，住滿 5 年補(bǔ)齊相關(guān)價(jià)款后可獲完全產(chǎn)權(quán)，上市交易。 土地政策方面： 7 月國(guó)土資源和房屋管理局《出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序》，嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，同時(shí)，使拿地成本增加，控制開(kāi)發(fā)商囤積土地。 ２、 10 月國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。這一政策出臺(tái)不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 金融信貸政策方面： １、 20xx 年 111 月中央行連續(xù)上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率，最后一次調(diào)整后存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %，一年期存款基準(zhǔn)利率從 %提高到 %。 ２、 9 月中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，且首付比例和貸款利率應(yīng)根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。 20xx 年 政府出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策 綜合建設(shè)方面 ： 20xx 年 1 月 3 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》， 20xx 年 6 月底前，各省要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專(zhuān)題報(bào)告；要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和 90 平方米以下普通商品房的建設(shè)。在閑置土地處置上，首次提出要對(duì)閑置土地研究征繳增值地價(jià)。可以看出，繼續(xù)打擊“屯地、炒地”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。 10 月 22 日 :從 20xx 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花 稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時(shí) ,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 稅收方面： １、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》 —— 對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不 得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%；經(jīng)濟(jì)適用房維持 3%。 ２、《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 —— 首次明確醫(yī)院、學(xué)校職工住房占地和經(jīng)營(yíng)用地要按適用稅額繳稅，并調(diào)高了延續(xù) 20 年的舊標(biāo)準(zhǔn)。 金融信貸方面： 人民銀行在 20xx 年繼續(xù)大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這反映了國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力仍然較大、國(guó)家實(shí)施從緊貨幣政策的方針未變。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，銀根收縮客觀上將使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨更大的資金壓力。 從 20xx 年 9 月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從 20xx 年 9 月 25 日起，除工 商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1 個(gè)百分點(diǎn)。 10 月 9 日，央行再次降息。 10 月 15 日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)； 10 月 9 日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)。其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 20xx 年長(zhǎng)沙市 “救市”政策 救市第一招：全面推行貨幣補(bǔ)貼方式 7 月 22 日，長(zhǎng)沙市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》 )，其中對(duì)補(bǔ)貼方式做出了明確規(guī)定。 按照《意見(jiàn)》要求，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)適用住房將全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格的城市居民，在購(gòu)買(mǎi)普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金將直接進(jìn)入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。 此外《意見(jiàn)》還對(duì)廉租房和棚戶(hù)區(qū)的拆遷補(bǔ)貼作出了規(guī)定。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔的方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。棚戶(hù)區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征所得稅。被拆遷人購(gòu)置住宅的，其購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng) 于拆遷補(bǔ)償款的部分免征交易契稅。 長(zhǎng)沙有關(guān)部門(mén)在長(zhǎng)沙全面實(shí)施安居工程建設(shè)動(dòng)員大會(huì)上透露的消息是： 20xx年的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無(wú)房家庭每戶(hù) 8 萬(wàn)元，低收入住房困難家庭和棚戶(hù)區(qū)、片區(qū)改造等重點(diǎn)拆遷戶(hù)每戶(hù) 5 萬(wàn)元。有數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)最低收入家庭中，還有 11138 戶(hù)無(wú)房戶(hù)，人均 12 平方米以下的住房困難戶(hù)還有 5206 戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用住房積壓待購(gòu)戶(hù)約 萬(wàn)戶(hù)；棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線以?xún)?nèi)就有成片棚戶(hù)區(qū)5 萬(wàn)多戶(hù) 18 萬(wàn)余人，棚戶(hù)區(qū)總面積 899 萬(wàn)平方米。 從這些情況來(lái)看，如果貨幣補(bǔ)貼順利進(jìn)行，將有一大筆資金進(jìn)入長(zhǎng)沙 樓市。 救市第二招：下調(diào)二手房交易綜合稅 對(duì)于二手房交易綜合稅，《意見(jiàn)》規(guī)定將暫時(shí)從原來(lái)的 %下調(diào)至 %。對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，長(zhǎng)沙市政府制訂了“打包”的優(yōu)惠政策：在 20xx 年 12 月 31 日前出售二手商品房，并購(gòu)買(mǎi)普通商品房的，其二手商品房交易所交營(yíng)業(yè)稅由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼；簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)，實(shí)行一站式服務(wù)；推行買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。 在長(zhǎng)沙，很多從事二手賣(mài)中介的人都認(rèn)為過(guò)高的稅收限制了當(dāng)?shù)氐亩址拷灰住！兑庖?jiàn)》公布后，部分業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這可能將提前結(jié)束一些購(gòu)房者的觀望情緒，釋放一部分消費(fèi) 者的購(gòu)房欲望。 救市第三招：給房地產(chǎn)商解壓 除了制訂政策提高購(gòu)房者的信心外，長(zhǎng)沙市政策也給房地產(chǎn)商一系列的“好處”?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒(méi)有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)