【正文】 。取消由各區(qū)收取的教育配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) (在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)未繳納的 )、勞保基金、人防易地建設(shè)費(fèi)等報(bào)建費(fèi)推遲至辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶(hù)時(shí)收取。 這些“優(yōu)惠”對(duì)于普遍資金鏈緊張的房 地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是極大的“福音”，而更重要的是，它被當(dāng)?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)商認(rèn)為，這是政府在清楚地傳達(dá)一種政策導(dǎo)向，在大感“冬天已來(lái)”的整體不景氣環(huán)境下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)商似乎是“寵兒“。 救市第四招：公積金貸款首付降為 20% 此外《意見(jiàn)》還給那些想利用公積金買(mǎi)房的長(zhǎng)沙市民帶來(lái)了好消息：購(gòu)買(mǎi)第一套商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例由 30%調(diào)整為 20%，貸款最長(zhǎng)期限由 20 年調(diào)整為 30 年。 這個(gè)政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)積極信號(hào)。此外長(zhǎng)沙住房公積金管理中心副主任蘇先啟稱(chēng)，長(zhǎng)沙市民到住房公積金管理中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù) ，在手續(xù)齊全的情況下，辦理住房公積金貸款， 10 個(gè)工作日辦結(jié)；辦理住房公積金支取， 1 個(gè)小時(shí)辦結(jié)；與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款合作協(xié)議， 5 個(gè)工作日完成。 小結(jié)： 06 年是國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)較多的一年，先后出臺(tái)的“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定下了基調(diào)，并從金融信貸、稅收、土地和建設(shè)方面制定了一系列配套政策。金融方面屢屢加息、稅收方面加強(qiáng)土地交易稅費(fèi)、土地增值稅和房地產(chǎn)商品房交易稅費(fèi)的管理、土地方面打擊囤地和炒地現(xiàn)象、 90/70 政策調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)外資限炒令限制外資炒房等。 從調(diào)控的目的看，防止投資 過(guò)快增長(zhǎng)、防止信貸投放過(guò)大以控制金融風(fēng)險(xiǎn) ， 保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展是０６年－０８年初房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的。 20xx 年，在 06 年調(diào)控基礎(chǔ)上，相關(guān)政府部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，主要從資金方面嚴(yán)格控制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)，特別是對(duì)二次置業(yè)的政策規(guī)定，嚴(yán)格控制與杜絕市場(chǎng)上投資投機(jī)炒房行為，以使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性與健康。至 07 年底，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，加上冰災(zāi)“封鎖”，房產(chǎn)交易日漸減少，看房客戶(hù)更 是足不出門(mén)，樓盤(pán)銷(xiāo)售中心“門(mén)可羅雀”，投資與投機(jī)炒作日漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱火暴現(xiàn)象有所逆轉(zhuǎn)。 至 20xx 年，一方面： 06 年和 07 年出臺(tái)的宏觀政策效果相繼得到顯現(xiàn)，國(guó)家對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體政策沒(méi)有變化 ，打擊囤地、炒地和從緊的貨幣政策仍未改變并在此基礎(chǔ)上更為細(xì)化和具體；市場(chǎng)上的過(guò)熱投資與投機(jī)行為得到規(guī)范；住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善，經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房、廉租住房的供給增多；房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高??房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)已得到改善。 另一方面，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)環(huán)境得到改善的同時(shí) ， 市場(chǎng)上也相繼呈 現(xiàn)之前“混亂”市場(chǎng)行為種下的“后果”： 房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，需求者購(gòu)買(mǎi)力難以支撐高房?jī)r(jià)；開(kāi)發(fā)成本不斷增加；融資困難，開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴(yán)重短缺；市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，銷(xiāo)售難行，降價(jià)風(fēng)波層出不窮；房子的質(zhì)量問(wèn)題喋喋不朽??消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的信心嚴(yán)重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。 即使中央與地方政府出臺(tái)“救市”政策、開(kāi)發(fā)商出臺(tái)讓利舉措，都難以讓市場(chǎng)立即恢復(fù)信心并輕易出手。 總體上來(lái)看， 200８年中央針對(duì)金融以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至以后更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展確定了明 確的政策取向。那就是堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位 ， 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 第二部分 岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢(shì)分析 第一節(jié) 岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽 一、岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概覽（ 20xx 年 20xx 年上半年） 20xx 年 20xx 年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)一致保持著高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出喜人的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 06 年 ,岳麓區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展 ,經(jīng)濟(jì)活力顯著提升 , GDP達(dá)到 億元 ,同比增長(zhǎng) %,增速位居長(zhǎng)沙五區(qū)之首。 20xx 年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng) ,GDP 達(dá)到 億元 ,全年生產(chǎn)總值增速超過(guò)全市水平 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 16 月，全區(qū)經(jīng)濟(jì)在二、三產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下，增長(zhǎng)繼續(xù)保持高速平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 年份 GDP 總值（億元） 增長(zhǎng)（ %） 產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元） 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比例 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx年 % 26630 538099 977286 4% % % 20xx年 % 30306 720461 1165373 % % % 08上半 ％ 18200 480300 647500 % % % 年 （長(zhǎng)沙市岳麓區(qū) 20xx 年、 20xx 年、 20xx 年 16 月國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告） 河西岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直相對(duì)比較靠后。隨著長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程的加快，向以文化與生態(tài)著稱(chēng)岳麓區(qū)在整個(gè)長(zhǎng)沙的地位越來(lái)越突出，這幾年岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛。市府西遷后，目前岳麓區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)更加完善，交通更加便捷，人文濃厚，生態(tài)良好，土地富裕，高科技產(chǎn)業(yè)與文教服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃實(shí)施，將更加助推岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足飛速發(fā)展。 二、岳麓區(qū) —— 大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢(shì)變化 20xx 年長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)正式進(jìn)入啟動(dòng)建設(shè)階段，標(biāo)志著岳麓區(qū)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)代。岳麓區(qū)也必將乘此東風(fēng)而進(jìn)入飛躍式的發(fā)展時(shí)期。 初步設(shè)想，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展將分三步走： 第 一 步 ， 起 步 階 段（ 20xx20xx 年），先導(dǎo)區(qū)骨架基本拉開(kāi)，起步區(qū)（包括雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、高新區(qū)部分區(qū)域，約１２０平方公里）主體功能區(qū)基本形成； 第二步，快速發(fā)展階段（ 20xx2020 年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成； 第三步，成熟發(fā)展階段（ 20212030 年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。 起步區(qū)規(guī)劃 先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃區(qū)為湘江以西，涉及 4 個(gè)區(qū)縣、 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用地總面積約為 1200 平方公里，其中核心區(qū)用地總面積約 570 平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積 230 平方公里。 產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 規(guī)劃“三縱四橫”的七條快速路，實(shí)現(xiàn)三路聯(lián)運(yùn)。 濱江發(fā)展帶規(guī)劃 將沿湘江西岸 8 個(gè)斷面塑造成富有特色的濱江發(fā)展帶。 綜合旅游規(guī)劃 強(qiáng)化山水洲城和文化優(yōu)勢(shì)，形成“兩軸四區(qū)”的旅游發(fā)展結(jié)構(gòu)。 近期重點(diǎn)規(guī)劃 梅溪湖周邊片區(qū)、岳麓山片區(qū)、坪塘片區(qū)、洋湖垸片區(qū)。 產(chǎn)業(yè)布局 內(nèi)容 三圈 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)圈層 岳麓區(qū)二環(huán)線(xiàn)內(nèi) 日常生活服務(wù)行業(yè) 高新技術(shù)發(fā)展圈層 麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū) 先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展圈層 望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū) 一帶 沿金洲大道、 319 國(guó)道產(chǎn)業(yè)拓展軸，以點(diǎn)軸發(fā)展模式，由東自西分別串聯(lián)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)等 一心 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū) 雷鋒鎮(zhèn)南 金融、信息、會(huì)議、商務(wù)、法律、中介等。 長(zhǎng)株 潭城市群“兩型社會(huì)”綜合改革試驗(yàn)先導(dǎo)區(qū)的設(shè)立，勢(shì)必將進(jìn)一步整合岳麓區(qū)資源并促其快速發(fā)展成為高新產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極，成為一個(gè)全新的“環(huán)境友好型與資源節(jié)約型” —— “兩型”新城。這將為岳麓區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述 長(zhǎng)期以來(lái)長(zhǎng)沙市的發(fā)展重心在河?xùn)|，河西岳麓區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以 20xx 年長(zhǎng)沙市政府遷至岳麓區(qū)為發(fā)展起步階段，主要發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、安置房。 20xx 年 20xx 年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期 ,這 一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展 ,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，人們對(duì)于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機(jī)匯聚了各方的投資資本 ,20xx年 到 20xx年 , 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來(lái)品質(zhì)大盤(pán)云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運(yùn)動(dòng)形成， 如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等 ,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)。 到０７年，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)達(dá)到 億元 ,同比增長(zhǎng) %,價(jià)格也從 0405 年的不到 20xx/平米一躍到目前的 4400 元 /平 米，可見(jiàn)發(fā)展速度之快。 事物總是辨證發(fā)展。迅猛的發(fā)展另一面，過(guò)熱的投資熱潮亦在岳麓區(qū)種下了虛擬的“泡沫” :20xx 年上半年，岳麓區(qū)的供銷(xiāo)比已近２：１，競(jìng)爭(zhēng)的激烈與殘酷可窺一斑。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)亦難逃此運(yùn)。 二、岳麓區(qū) 0608 年整體供求情況及其變化 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)對(duì)比分析 岳麓區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 476071 萬(wàn)元，占全市（ 億元） %； 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 672511 萬(wàn)元，占全市（ 億元） %。 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比 06 年增長(zhǎng) 196440 萬(wàn)元，岳麓區(qū)占全市比重增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較全市增長(zhǎng)速度略有趕超。 20xx 年 18 月，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 444525 萬(wàn)元，達(dá)到 20xx 年全年的 %、 20xx 年全年的%，預(yù)計(jì) 20xx 年岳麓區(qū)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額將與 20xx 年持平。 岳麓區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱度仍然不減，一個(gè)重要原因應(yīng)歸結(jié)于 0607 年過(guò)熱的行情 ,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) ,現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)階段。側(cè)面體現(xiàn)了在 20xx 年 區(qū)域土地市場(chǎng)過(guò)熱之后，區(qū)域積壓的開(kāi)發(fā)壓力在短期內(nèi)難以消減。 大河西先導(dǎo)區(qū)的確定也對(duì)岳麓區(qū)的投資增長(zhǎng)起到了很大的作用 . 476071672511444525010000020xx00300000400000500000600000700000單位(萬(wàn) 元)20xx 20xx 20 08 年1 8月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額（來(lái)自長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū)20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及《 20xx 年 18 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月度快報(bào)》） ２、 0608年岳麓區(qū)土地成交情況對(duì)比分析 050100150200250單位(萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年16月份0 6 0 8 年岳麓區(qū)土地成交情況 從岳麓區(qū)三年來(lái)土地成交情況來(lái)看， 20xx 年成交量最多，達(dá)到 萬(wàn)平米 ,這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性發(fā)展?fàn)顩r是分不開(kāi)的。 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴，使得許多開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資商均大規(guī)模的購(gòu)置土地 ：相對(duì)于其他區(qū)域，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢、量較少、土地存量較大，地價(jià)出讓相對(duì)較低，以而成為開(kāi)發(fā)商首先瞄準(zhǔn)的一塊投資寶地。但 自轉(zhuǎn)入 20xx 年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐漸發(fā)力 ,投資與投機(jī)性需求逐漸撤離市場(chǎng) ,先前的過(guò)熱導(dǎo)致供應(yīng)量過(guò)大 ,而市場(chǎng)消化進(jìn)度急驟減少，嚴(yán)重的供需失衡猶如當(dāng)頭一棒 ,各投資開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)置地謹(jǐn)慎投資， 以而引發(fā)在 20xx年的 16 月份，岳麓區(qū)土地成交面積驟減。 從今年的土地成交數(shù)據(jù)亦可側(cè)面分析到以上的 08 年 16 月的房地產(chǎn)投資一個(gè)主要部 分是從以往年份繼續(xù)投資追加形成的。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局網(wǎng)站） 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對(duì)比分析 02004006008001000單位(萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年18月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積 20xx 年，岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積為 萬(wàn)㎡，比 20xx 年增加 萬(wàn)平米，增長(zhǎng)了 %。其中，包括了歷史施工在建面積及當(dāng)年新增開(kāi)工面積。 可以預(yù)測(cè) ,08年的施工面積總體上將不亞于 07年 ,主要有兩方面原因 :一是原有項(xiàng)目的繼續(xù)施工 ,二是現(xiàn)有項(xiàng)目的新近開(kāi)工。土地增值稅及相關(guān)的土地政策促使大面積的土地囤積難以再現(xiàn)， 大 面積的項(xiàng)目施工，必然導(dǎo)致大規(guī)模的市場(chǎng)供應(yīng)，需求速度又沒(méi)有跟上，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新時(shí)代到來(lái)， 即房地產(chǎn)的現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代到來(lái)。一定的程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積情況對(duì)比分析 278050100150200250300350400單位( 萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年18月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積 20xx 年，岳麓區(qū)新增房地產(chǎn)竣工面積為 萬(wàn)㎡，相比 20xx 年增長(zhǎng)了 ㎡，增長(zhǎng)了 %。 可以預(yù)測(cè) ,由于 06 年與 07 的施工面積較大 ,到 08 年及 09 年 ,將有更大面積的房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近竣工 ,這也意味著 08 年與 09 年岳麓區(qū)市場(chǎng)上的房源放量增大，競(jìng)爭(zhēng)將十分的激烈。主要的競(jìng)爭(zhēng)層面更將是發(fā)生在現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房之間， 以往“炒樓花”似的營(yíng)銷(xiāo)將逐漸被市場(chǎng)邊緣化。 岳麓