【導(dǎo)讀】告內(nèi)容不涉及任何開發(fā)商及任何項(xiàng)目機(jī)密。本報(bào)告包含信息及策略。不構(gòu)成任何投資或買賣的建議，僅作為發(fā)展商及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策參考。區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，期望從中獲得啟示，以指導(dǎo)實(shí)踐。長(zhǎng)沙市及岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行預(yù)判。另一方面，我們通過(guò)對(duì)微觀的個(gè)體樓盤。同，有些數(shù)據(jù)還相差較大，給研究工作造成了很大的麻煩。統(tǒng)》發(fā)布的相應(yīng)數(shù)據(jù)只作為本報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)的補(bǔ)充。第一部分長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢(shì)分析………………………第三部分區(qū)域性代表樓盤目前營(yíng)銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢(shì)研究…長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展迅速，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速較快省會(huì)城市之一。5年增速超過(guò)%。億元，增速15%，幾乎相當(dāng)于07全年的GDP總值。支配收入已達(dá)13959元，同比增加1669元，漲幅%。均現(xiàn)金收入已達(dá)7987元，增加1504元，增長(zhǎng)%。持全省“經(jīng)濟(jì)第一市”榮譽(yù)。08年，國(guó)家批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群進(jìn)行“兩

　　

【正文】 區(qū)目前的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即可以證明以上預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。 特別是在目前消費(fèi)者普遍地對(duì)未來(lái)預(yù)期不好的情況下，依然是“樓花”的樓盤必將很難如以往那樣輕而易舉地取得消費(fèi)群體的信任， “樓花”樓盤的營(yíng)銷將面臨艱難的攻堅(jiān)戰(zhàn)。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比分析 06 年岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡， 07 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡， 07 年較之 06 年出現(xiàn)供給量減少的情況。 20xx 年 16 月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)年度總供給量將超過(guò)前兩年。三個(gè)時(shí)段內(nèi)，住宅分別占批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積的 %、 %、%。岳麓區(qū)，山水靈秀，人文濃厚，以“生態(tài)、宜居”著稱，商品住宅面積占商品房面積絕大 部分比列理所當(dāng)然。 050100150200單位(萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年16月0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 出現(xiàn) 07年較之 06年批準(zhǔn)預(yù)售量減少的情況，頗難理解。 按照０７年的行情，應(yīng)該有更多的商品房放量市場(chǎng)才對(duì)，其實(shí)如果從通常的營(yíng)銷策略上即可分析得到： 在投資型購(gòu)房熱潮的同時(shí)，０７年中出現(xiàn)比較多的項(xiàng)目進(jìn)行控盤銷售，岳麓區(qū)的房地產(chǎn)亦然，為追求銷售價(jià)格的上漲，很多的項(xiàng)目進(jìn)行了房源的捂盤銷售。 許多的項(xiàng)目一起捂盤銷售，形式上形成房源的緊張局面，從而推高房?jī)r(jià)的上漲。 07 年房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲固然還有其他原因 ,而從批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)據(jù)分析后將使情形更加 清晰明朗。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》、《 20xx 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對(duì)比分析 06年與 07年岳麓區(qū)商品房銷售面積分別達(dá)到 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡， 07 年較 06 年增幅僅為 %。 20xx 年上半年，岳麓區(qū)商品房銷售面積為 萬(wàn)平米，以半年度銷售乘 2 來(lái)對(duì)比前兩年銷售，銷售量已較大幅度出現(xiàn)下降。與第５點(diǎn)批準(zhǔn)預(yù)售量比較， 06 年供銷比微超1:1,07 年已低于 1： 1，整體上 07 年岳麓區(qū)出現(xiàn)供 不應(yīng)求的局面，這在日漲的房?jī)r(jià)已得到表現(xiàn)。到 08 年 ,供銷比猛然超過(guò) 2:1，市場(chǎng)形勢(shì)突然變化， 讓許多開發(fā)企業(yè)措手不及，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售慘淡，降價(jià)嗎，何去何從？ 050100150200單位(萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年16月0 6 0 8 年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積商品房銷售面積住宅銷售面積 至今，房地產(chǎn)“救市”呼聲日益高漲， 08 年下半年長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)了系列救市政策，采取了如區(qū)域房交會(huì)、經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼、降低交易稅等救市行動(dòng)以促進(jìn)銷售。 ０６年與０７年的熱銷，各開發(fā)企業(yè)“理性”地通過(guò)捂盤控盤以提高價(jià)格，而當(dāng)過(guò)熱的投資與投機(jī)需求一旦撤去，則包括原來(lái)控盤的房源將一并涌向市場(chǎng)，導(dǎo)致供 需的嚴(yán)重失衡。日降的房?jī)r(jià)，已造成消費(fèi)者信心由此大跌，難以恢復(fù)。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》、《 20xx 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》） 為更直觀說(shuō)明問(wèn)題，抽選以上重要數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析小結(jié)如下： 年度 土地成交面積（萬(wàn)㎡） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)㎡） 房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)㎡） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)㎡） 住宅批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)㎡） 商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 住宅銷售面積（萬(wàn)㎡） 20xx 476071 278 20xx 672511 20xx （ 16月） 444525（ 18月） — — （ 16月） （ 16月） （ 16月） （ 16月） （以上開發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) —— 長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 小結(jié)： 通過(guò)對(duì)比岳麓區(qū) 0608 年期間的土地成交情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、商品房及 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房及住宅銷售面積等數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，可更加清晰地看到岳麓區(qū)這幾年的市場(chǎng)變化： 岳麓區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展亦如全國(guó)其他各地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展情形一樣，出現(xiàn)了由“過(guò)熱”走向“冷淡”的局面，這一冷淡局面已在接下來(lái)的 08 年第三季度表現(xiàn)得比較明朗。 在各組數(shù)據(jù)中， 20xx 年除批準(zhǔn)預(yù)售面積低于 20xx 年外，其他各項(xiàng)均較之 20xx 年有較大增幅，這與 20xx 年全市甚至是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；鸨欠植婚_的。在銷售一路看漲的市場(chǎng)形勢(shì)下，開發(fā)商大手筆置地、開發(fā)，消費(fèi)者瘋狂置業(yè)投資，形成一個(gè)略失理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，來(lái)不及剎車，到 08 年，各數(shù)據(jù)質(zhì)數(shù)已出現(xiàn)以降為主。其中土地成交面積及商品房（住宅）銷售面積的降幅最大，這直接顯示了從開發(fā)商到消費(fèi)者，均對(duì)市場(chǎng)采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，持幣觀望情緒濃厚，并一度形成 施工竣工, 2 7 8商品房預(yù)售, 1 6 2 . 7住宅預(yù)售, 1 4 6 . 8 7商品房銷售, 1 5 4 . 5住宅銷售, 1 4 3 . 0 7施工竣工, 3 5 4 . 8商品房預(yù)售, 1 4 9 . 2 9住宅預(yù)售, 1 1 6 . 7商品房銷售, 1 6 0 . 4 7住宅銷售, 1 5 1 . 1 9商品房預(yù)售, 1 1 5 . 8 7住宅預(yù)售, 9 3 . 7 5商品房銷售, 5 6 . 5 7住宅銷售, 4 2 . 8 40200400600800100020xx年 20xx年 08年 16 月岳麓區(qū)0 6 年 0 8 年房地產(chǎn)供銷對(duì)比分析圖施工竣工商品房預(yù)售住宅預(yù)售商品房銷售住宅銷售 “拐點(diǎn)”、“崩盤”等言論，使整個(gè)市場(chǎng)前景變得更加不明朗。房地產(chǎn)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在供求關(guān)系的平衡。從近 3 年來(lái)的土地市場(chǎng)、開工（竣工）面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看，岳麓區(qū)（長(zhǎng)沙市）房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有相當(dāng)部分存量，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度則不需多言。 刺激需求，恢復(fù)消費(fèi)群體的置業(yè)信心，將成為目前及近 兩年的主要工作。 而如何刺激與恢復(fù)，則需要房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)部門特別是政府部門的強(qiáng)力支持，目前各地政府已經(jīng)在蘊(yùn)量及實(shí)施有關(guān)的“救市”措施，但收效甚微。 目前來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效的發(fā)展必將是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程，短則一兩年，長(zhǎng)則三五年，要在這個(gè)市場(chǎng)贏得勝利，則必須堅(jiān)強(qiáng)地作好打硬仗的準(zhǔn)備。 三、 0608 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格變化 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年，長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)分別為 299360 4410 元 /㎡，年增長(zhǎng)率分別為 %、 %； 岳麓區(qū)三年來(lái)商品房銷售均價(jià)分別為 254 313 3786 元 /㎡，年增長(zhǎng)率分別為 %、%。長(zhǎng)沙市包括岳麓區(qū)商品房?jī)r(jià)格均保持了快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 0 6 0 8 年岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)變化情況2991360144102542313737860100020xx30004000500020xx 20xx 2 0 0 8 年1 6 月單位(元/㎡)全市岳麓區(qū) 小結(jié)： 與其他區(qū)域比較來(lái)看，三年來(lái)岳麓區(qū)商品房及住宅銷售均價(jià)均保持全市最低。相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，岳麓區(qū)屬于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)后起區(qū)域，土地價(jià)格、開發(fā)規(guī)模、居住氛圍、商業(yè)氛圍、交通狀況等均在近幾年雖然發(fā)展較快，但依然顯得薄弱，因此整體上拉低了該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售均價(jià)。另一方面卻可以預(yù)測(cè)這樣的結(jié)論，正是因?yàn)檫@樣一些有利于房地產(chǎn)開發(fā)和 銷售的條件在不斷地成熟和完善，岳麓區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 相比于其他區(qū)域，還存在一定的發(fā)展空間。 第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營(yíng)銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢(shì)研究 本部分主要通過(guò)選擇對(duì)典型個(gè)盤進(jìn)行調(diào)查分析，以管窺長(zhǎng)沙市場(chǎng)發(fā)展情形。 第一節(jié) 區(qū)域代表性競(jìng)爭(zhēng)樓盤營(yíng)銷現(xiàn)狀 在對(duì)本區(qū)域樓盤進(jìn)行調(diào)查時(shí)，我們選擇離市府板塊較近的、近期有推盤的項(xiàng)目做調(diào)查，主要調(diào)查內(nèi)容為其營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及開發(fā)動(dòng)態(tài)。 項(xiàng)目 分批推盤時(shí)間（年 .月） 累計(jì)已推套數(shù) 價(jià)格描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 近幾周客戶情況 銷售情況及策略描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 已推房源 成交率（含認(rèn)購(gòu)） 后續(xù)開發(fā)計(jì)劃 謀房博客 、 約 300 開盤精裝修均價(jià) 4800；目前毛坯均價(jià) 4100，精裝修均價(jià)4980 每天平均來(lái)訪的新客戶約 10 批，來(lái)電 5 批 戶戶送面積；推出 40 ㎡以下首付一口價(jià) 1 萬(wàn)元，40 ㎡以上首付一成 65% 已開發(fā)完畢 西子湖畔沃府 、 、 約 449 一期開盤時(shí)均價(jià) 3500，目前對(duì)外均價(jià) 4300 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電約 5 批 散戶團(tuán)購(gòu)價(jià) 3500，并有特價(jià)房，但特價(jià)房均價(jià)超過(guò) 4000 約 65% 二期開發(fā)工 程緩慢 西城 龍庭 、 、 約 465 一期開盤時(shí)均價(jià) 3580；目前對(duì)外均價(jià) 4200 ， 但 推 出3860/3660 兩種一口價(jià)戶型 每天平均來(lái)訪的新客戶約 8 批，來(lái)電約 3 批 歷次推盤量都比較少，并采用較長(zhǎng)時(shí)間蓄客 約 70% 尚有 4 棟未開發(fā) 沁園春御苑 、 、 約 658 一期開盤均價(jià) 3800； 08 年初最高均價(jià)毛坯 5000，精裝修 封盤 該項(xiàng)目第二期并未開發(fā)，目的是等待市場(chǎng)轉(zhuǎn) 一期已售完 暫停開發(fā) 5500 好 未來(lái)城 、 、 約 600 開盤精裝修均價(jià) 4500； 目前精裝修 5000，毛坯 3480 起價(jià)，均價(jià)約 3800 元 每天平均來(lái)訪的新客戶約 8 批，來(lái)電 2 批 二期價(jià)格比一期低 約 70% 尚有一棟商 業(yè)未開發(fā) 郡原廣場(chǎng) 、 、 約1233 一期開盤均價(jià) 5000，目前剩余產(chǎn)品 5680；二期精裝修莫奈公寓于 08 年 10 月 18 日開盤，推出 144 套，實(shí)際均價(jià)6000，比一個(gè)月前對(duì)外公布的預(yù)計(jì)均價(jià) 6300 有所降低 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電 5 批 對(duì)外宣布為熱銷 100 余套，而據(jù)了解，實(shí)際銷售可能僅約 3040 套 一期約售80%，二期銷售約 25% 已全部開 發(fā)完畢 共和世家 、 、 約1000 一期開盤均價(jià) 4500，目前二期均價(jià) 4800 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電 5 批 產(chǎn)品及形象較好，但為保持河西高端樓盤姿態(tài)，價(jià)格較高，銷售也并不好 一期售完，二期約 50% 二期正在開發(fā) 永祺西京 約 600 開盤推出 35803980的按樓層分段一口價(jià)，直接將該區(qū)域短期的價(jià)格定位在此范圍內(nèi) 每天平均來(lái)訪的新客戶約 10 批，來(lái)電 5 批 開盤采取低價(jià)入市，開盤三天銷售約 150 套， 已售約 35% 一期正在開發(fā)，二期尚未開發(fā) 湘麓國(guó)際 、 約 932 一期開盤別墅 4100，住宅2700；至 07 年中旬，住宅漲至 3500； 08 年 8 月二期首批推出，均價(jià) 3700，銷售一般；二期二批 10 月推出 136 套，起價(jià) 3000，均價(jià) 3400 左右，開盤銷售較好，達(dá)到 56 套。 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電 5 批 低價(jià)開盤，購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)公正抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng) 10 萬(wàn)元房款 一期已售完，二期銷售近 50% 二期正在開發(fā) 小結(jié)： 進(jìn)入 08 年下半年，岳麓區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)、推盤量與銷售率上均有所減少，并出現(xiàn)不同程度變相降價(jià)，對(duì)于消費(fèi)群體的競(jìng)爭(zhēng)已十分激烈。 從推盤批次看，以 上各在售項(xiàng)目均在 08 年下半年有推盤，但基本上推盤量都不大。 除永祺西京在第一次開盤時(shí)推出約 600 套外，其他項(xiàng)目的推盤都在 100200 套之間。市場(chǎng)上主要為已開發(fā)項(xiàng)目的后期產(chǎn)品。 從銷售方面看，在推出量不大的基礎(chǔ)上，銷售率卻并不高，這就很好地解釋了為什么開發(fā)商推盤量減少、推盤頻次也相對(duì)減少的現(xiàn)象。 全市 08 年整體的銷售情況已明顯不如 07 年，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)水平一直處于市區(qū)五區(qū)中最低價(jià)位的岳麓區(qū)也深受影響。新開盤的項(xiàng)目銷售較好的有永祺西京和湘麓國(guó)際。據(jù)了解，其中湘麓國(guó)際雖然開盤銷售套數(shù)僅 56套，但已經(jīng)達(dá)到開發(fā)商的期望， 令開發(fā)商比較滿意。 從價(jià)格方面看，各項(xiàng)目新推產(chǎn)品均價(jià)均有下降，包括共和世家及郡原廣場(chǎng)，雖然房?jī)r(jià)仍然較高，也較之以前推出的價(jià)格略有下降（郡原廣場(chǎng)推出精裝房變相回調(diào)房?jī)r(jià)）。 各項(xiàng)目除推盤量和頻次減少之外，開發(fā)進(jìn)度也放緩。 最為明顯的是沁園春御苑，直接對(duì)外宣布二期暫不開發(fā)。同時(shí)有部分項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問(wèn)題放緩開發(fā)工程進(jìn)度，如西子湖畔。但其他項(xiàng)目均有后期產(chǎn)品正在開發(fā)，雖然工程進(jìn)度均較慢，但仍在擇機(jī)加速、上市，預(yù)期本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)近期放量將會(huì)隨著市場(chǎng)的走