【正文】 平方米 ?天，這部分商務(wù)樓約占 30％。 – 高于 /平方米 ?天 這部分商務(wù)樓屬于甲級商務(wù)樓中的高檔品，占 9％。如金茂大廈、匯豐大廈、上海國際貿(mào)易中心等。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?34 ? 相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策及其影響 – 上海市的相關(guān)政策 ? 2023年 3月 1日，上海市非居住用房內(nèi)外銷并軌政策開始實施，在買賣商務(wù)樓時原有的涉外許可證制被取消。這使得商務(wù)樓的銷售市場擴(kuò)大，開發(fā)和買賣商務(wù)樓都更加便利，促使更多開發(fā)商投資可供出售的商務(wù)樓。 ? 新的稅收政策出臺，對商用房產(chǎn)的租賃收入在原來 5%營業(yè)稅的基礎(chǔ)上加收 12%的房產(chǎn)稅和 20%的所得稅，導(dǎo)致房產(chǎn)商出租商務(wù)樓的收益下降，并有可能低于出售收入，促使房產(chǎn)商愿意出售而不是僅僅出租商務(wù)樓，商務(wù)樓銷售市場日益活躍。 – 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的相關(guān)政策 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)享有特殊的金融和貿(mào)易政策。這些政策在吸引了金融、貿(mào)易機構(gòu)入住方面發(fā)揮了重要作用。 ? 陸家嘴為國內(nèi)率先允許外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的地區(qū)； ? 外資或中外合資的保險公司經(jīng)批準(zhǔn)可以在區(qū)內(nèi)開展各種保險業(yè)務(wù)； ? 中外合資的外貿(mào)公司將獲準(zhǔn)在區(qū)內(nèi)經(jīng)營； ? 允許符合條件的中國對外貿(mào)易公司和擁有外貿(mào)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立子公司。 ? 在具備條件以后，經(jīng)中國人民銀行審批，在陸家嘴注冊的外資金融機構(gòu)可以在浦西和外高橋保稅區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)，可以在浦東新區(qū)再設(shè)立若干家外貿(mào)和中外合資保險機構(gòu)。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 前景預(yù)測 ?35 ? 市場前景預(yù)測（ 1） – 預(yù)計市場供應(yīng)量 ? 近兩年內(nèi)市場總供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅上升。預(yù)計 2023年和 2023年甲級商務(wù)樓的年均新增供應(yīng)量為 244,000平方米，僅為前五年年均新增供應(yīng)量的一半。所以， 2023年以前甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量不會大幅上升。其中，2023年上市的主要項目有西藏路上的來福士廣場，供應(yīng)面積 87,000平方米；云南路上的海通證券大廈，供應(yīng)面積為 48,000平方米；陸家嘴的震旦國際大廈，供應(yīng)面積為 80,000平方米；以及新天地二期，為 67,000平方米。預(yù)計 2023年上市的項目包括新昌路的天安中心，供應(yīng)面積為 36,534平方米；長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場，為85,350平方米和陸家嘴的上海銀行大廈，為 85,000平方米。 ? 大量新的甲級商務(wù)樓的供應(yīng)將集中在 2023年以后。受良好的市場需求驅(qū)動，房產(chǎn)商紛紛計劃新項目或擴(kuò)展原有項目，并都在近兩年內(nèi)開始動工，比如港匯廣場二期，總建筑面積達(dá) 94,940平方米；環(huán)球金融中心，總建筑面積達(dá) 330,000平方米；還有新鴻基在浦東剛剛啟動的項目，總建筑面積達(dá)到 418,000等 ? 預(yù)計至 2023年新推出的甲級商務(wù)樓累計約為 410萬平方米。 上海甲級商務(wù)樓的總供應(yīng)量在 2023年將趕上新加坡和香港，達(dá)到 750萬平方米左右。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?36 ? 市場前景預(yù)測（ 2） – 預(yù)計市場吸納量 預(yù)計 2023年的吸納量為 69萬平方米， 2023年為 77萬平方米。 2023年以后，預(yù)計供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅度上升，而需求將保持強勁趨勢，所以吸納量將仍然維持在高水平。 – 空置率變化趨勢 2023年初，甲級商務(wù)樓的新增供給量有限，而市場需求強勁，導(dǎo)致空置率達(dá)到歷史低水平，下降到 10％以下。預(yù)計 2023年后將有港匯廣場二期、環(huán)球金融中心等大量新樓盤供應(yīng)，但同時需求也保持旺盛的趨勢，預(yù)計空置率將保持在 10％～ 15％左右。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?37 ? 市場前景預(yù)測（ 3） – 租金變化趨勢 近兩年內(nèi)，由于甲級商務(wù)樓市場的需求大于供給，將推動租金水平上漲。但是甲級商務(wù)樓的租期較長，租金水平的上升具有滯后效應(yīng)，因此上升趨勢將比較平穩(wěn)。 預(yù)計今后 5年，上海市甲級商務(wù)樓的租金水平將上漲 10％～ 15％。其中，浦東甲級商務(wù)樓平均租金水平將達(dá)到 /平方米 ?天。 – 銷售價格變化趨勢 目前，上海甲級商務(wù)樓平均售價為 1,600－ 2,600美金／平方米，而香港同等規(guī)格的甲級商務(wù)樓平均售價為 4,000－ 5,000美金／平方米，可見上海甲級商務(wù)樓還有升值余地。所以，隨著甲級寫字樓買賣市場的日益活躍，銷售價格在今后 5年將呈上升趨勢。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?38 ? 價格變化對供求雙方的影響 – 對需求方的影響 由于目前市場需求強勁，再加上良好的辦公場所是企業(yè)所必需的，需求彈性小，市場價格上升并不會導(dǎo)致市場需求的大幅減少；相反，價格下降可能刺激市場需求以更大的幅度增加。 – 對供給方的影響 從 2023年起，租金開始穩(wěn)步上升，這可能吸引到更多的商務(wù)樓投資者。但是由于商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，近兩年內(nèi)供應(yīng)量不會出現(xiàn)太大的變化。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?39 ? 市場供求關(guān)系預(yù)測 2023年和 2023年，由于市場供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅上升，而需求量依舊保持在高水平，預(yù)計 甲級商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2023年以后，大量新的商務(wù)樓將集中上市，供應(yīng)量大幅增加。而上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、 FDI的持續(xù)上升將促使甲級商務(wù)樓市場的需求繼續(xù)保持強勁的態(tài)勢。 預(yù)計未來 10年以內(nèi)，上海商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供需兩旺的局面。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?40 ? 市場競爭情況預(yù)測 2023年，上海市新一輪的商務(wù)樓開發(fā)已經(jīng)啟動。預(yù)計這部分商務(wù)樓于 2023年以后上市，特別是陸家嘴地區(qū)將出現(xiàn)高密集的甲級商務(wù)樓供應(yīng)，商務(wù)樓之間的競爭將更加激烈。 – 競爭對手?jǐn)?shù)量增加 預(yù)計至 2023年新推出的甲級商務(wù)樓累計約為 410萬平方米，相當(dāng)于上海市現(xiàn)有的甲級商務(wù)樓存量在四年內(nèi)翻了一番。其中，浦東小陸家嘴地區(qū)的甲級商務(wù)樓將達(dá)到 32幢，總供應(yīng)面積約為 325萬平方米，比現(xiàn)有的存量增加約 70％。 – 區(qū)位優(yōu)勢差距縮小 預(yù)計未來上市的甲級商務(wù)樓仍將集中在南京西路、淮海路和小陸家嘴地區(qū)。同為上海的 CBD，這三個地區(qū)之間的差距在逐漸縮小，從而未來的甲級商務(wù)樓的區(qū)位優(yōu)勢也將減少。 – 樓宇品質(zhì)是競爭重點 隨著經(jīng)濟(jì)活動的技術(shù)含量不斷提高，以及企業(yè)綜合素質(zhì)的不斷加強，對高度智能化、人性化的高檔商務(wù)樓的需求越來越強。品質(zhì)較差（包括自動化程度低、污染指數(shù)高、外觀不雅等）以及物業(yè)、餐飲等服務(wù)水平低下的商務(wù)樓最終將被淘汰。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?41 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 15:43:5515:43:5515:43Thursday, March 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :43:5515:43:55March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時 43分 55秒 15:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 3時 43分 :43March 9, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 9日星期四 3時 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 3時 43分 55秒 下午 3時 43分 15:43: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 15:43:5515:43:5515:43Thursday, March 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :43:5515:43:55March 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時 43分 55秒 15:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 3時 43分 :43March 9, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 9日星期四 3時 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時 43分 55秒 下午 3時 43分 15:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 15:43:5515:43:5515:43Thursday, March 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :43:5515:43:55March 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時 43分 55秒 15:43: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 3時 43分 :43March 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 9日星期四 3時 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 3時 43分 55秒 下午 3時 43分 15:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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