惠州百合家園寫字樓市場研究報告(編輯修改稿)
2025-05-31 04:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)外部形象好的綜合比例為6%。 單項(xiàng)選擇比例地段的單項(xiàng)選擇比例54%, 交通的單項(xiàng)選擇比例為57%, 價格/租金的單項(xiàng)選擇比例為17%,硬件配置的單項(xiàng)選擇比例為8%, 軟件服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項(xiàng)選擇比例為13%, 物業(yè)升值潛力的單項(xiàng)選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項(xiàng)選擇比例為9%。小結(jié)：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。l 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當(dāng)突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。 八、存在的主要問題存在的主要問題反映中，認(rèn)為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為2%, 交通不便的綜合比例為7%, 租金偏高的綜合比例為11%, 硬件設(shè)施落后的綜合比例為31%, 軟件服務(wù)不足的綜合比例為11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為17%。小結(jié)：l 可以看出硬件設(shè)施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴(yán)重不足。l 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于90年代的建筑，同時惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。 九、2年內(nèi)選擇新的辦公物業(yè)的傾向從本次市調(diào)反映的情況來看，2年內(nèi)有可能選擇新的辦公物業(yè)的比例為41%，不會考慮的比例為59%。小結(jié)：l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場存在相當(dāng)大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。 l 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內(nèi)有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機(jī)械機(jī)電的比例為17%，房地產(chǎn)/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為78%，美術(shù)廣告設(shè)計的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿(mào)易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。可以看出信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、房地產(chǎn)/建筑/裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強(qiáng)烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項(xiàng)目的入市無疑是一大利好。由于制造產(chǎn)業(yè)本身性質(zhì)的特殊，對辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設(shè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調(diào)也充分說明了這一點(diǎn)。 十、對辦公物業(yè)買和租的選擇傾向通過對有意向更換辦公場所公司的進(jìn)一步調(diào)查分析，傾向于買的比例為45%，傾向于租的比例為55%。小結(jié)：2年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的足夠信心，對于本項(xiàng)目的銷售無疑是一大利好。 十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中綜合比例地段的綜合選擇比例為18%, 交通的綜合比例為18%, 價格的綜合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為11%, 軟件服務(wù)的綜合比例為6%, 物業(yè)管理的綜合比例為12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為10%, 是否有實(shí)力大公司入駐的綜合比例為4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為1%。 單項(xiàng)選擇比例地段的單項(xiàng)選擇比例為63%, 交通的單項(xiàng)選擇比例為61%, 價格的單項(xiàng)選擇比例為66%, 硬件配置的單項(xiàng)選擇比例為38%, 軟件服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為20%, 物業(yè)管理的單項(xiàng)選擇比例為42%, 物業(yè)升值潛力的單項(xiàng)選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項(xiàng)選擇比例為35%, 是否有實(shí)力大公司入駐的單項(xiàng)選擇比例為12%, 是否與政府部門接近的單項(xiàng)選擇比例為5%。小結(jié)：l 考慮到寫字樓使用的方便性及經(jīng)濟(jì)性，地段、交通、價格三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。l 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。l 由于決大部分消費(fèi)者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。l 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開展，更愿意將辦公場所選在離政府相關(guān)部門近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點(diǎn)關(guān)注的對象。l 一個寫字樓物業(yè)中有實(shí)力大公司的進(jìn)駐對整個項(xiàng)目形象檔次的提升無疑有積極的作用，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例超過一成，因此在項(xiàng)目營銷推廣中實(shí)力公司的入駐也是一大賣點(diǎn)。l 良好的軟件服務(wù)對維護(hù)和提升項(xiàng)目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例達(dá)到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對于項(xiàng)目的成功開發(fā)無疑將產(chǎn)生積極的作用。 十二、面積要求在選擇新的辦公物業(yè)時，要求面積在50㎡以下的比例為3%, 50100㎡的比例為18%, 100200㎡的比例為31%, 200300㎡比例為24% ，300500㎡的比例為12%, 5001000㎡的比例為9%, 1000㎡以上的比例為3%。小結(jié)：l 總體平均面積要求為298㎡l 100300㎡的需求量達(dá)到了55%，從我司了解的情況來看，200300㎡的單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。l 50100㎡之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應(yīng)注意兩個50－100㎡的單位合并成100－200㎡單位的可操作性，兩個100－200㎡的單位合并成200－300㎡的可操作性。 l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150㎡機(jī)械機(jī)電為115㎡房地產(chǎn)/建筑/裝潢為253㎡旅游業(yè)為120㎡信息咨詢服務(wù)業(yè)為380㎡美術(shù)廣告設(shè)計為182㎡能源工業(yè)為475㎡ IT業(yè)為280㎡貿(mào)易為395㎡其他為326㎡可以看出電子及通訊、機(jī)械機(jī)電、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100300㎡之間，符合整體特征。 十三、最高可以接受的單價分布在最高可以接受的單價訪問調(diào)查中，處于30003500元/㎡之間的比例為36% , 35004000元/㎡的比例為32%, 40004500元/㎡的比例為18%, 45005000元/㎡的比例為9%, 50005500元/
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