【正文】 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 市民關(guān)注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等潛在風(fēng)險 市民購房比較重視風(fēng)險， %的被訪市民表示購房時會重視風(fēng)險，但關(guān)注點(diǎn)更多的在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風(fēng)險因素則關(guān)注得比較少 。 ● 羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵 調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民購房首選區(qū)域?yàn)槟仙?，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域?yàn)槟仙剑浯问歉Ｌ?；羅湖區(qū)不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。反觀當(dāng)前市場上推出的樓盤， 2 房、小面積戶型比較少，單價在 8000 元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價往往都在 80 萬元以上。 ● 商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆 調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民需要的戶型主要為 2 房及 3 房，分別占 %、 40%，而所需的戶型面積集中在60100 平方米； 市民計(jì)劃購房的總價平均為 萬元 /套，主要分布于 3080 萬元之間，預(yù)期支付 80 萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為 ，主要分布于 40008000 元之間，能接受 8000 元以上單價的不到 20%。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。 在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在 5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為 3%。 據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心 “2021 年前三季度深圳寫字樓市場研究報告 ”顯示，在深圳 GDP 穩(wěn)定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場需求會表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大 幅上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對于業(yè)內(nèi)傳言的 2 萬元 /平方米的價格，劉清平并未否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)，目前價格還沒確定。他同時還透露，卓越時代廣場的出售比例僅占 6 成。 卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時表示，他對中心區(qū)寫字樓市場表示樂觀。 幾天前，卓越時代廣場以 萬元 /平方米的價格起價，進(jìn)行整層內(nèi)部認(rèn)購，一天銷售 9 層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績；隨后， 10 月 29 日開盤的金中環(huán)商務(wù)大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)， 11 月中心區(qū)將有超過 35 萬平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個月。中端和中高端細(xì)分市場仍存在較大的市場空 間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來的競爭格局。 從深圳寫字樓市場的供求趨勢預(yù)測，在 2021 年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 20212021年寫字樓市場將達(dá)到階段性頂峰，實(shí)現(xiàn)歷史性的突破， 2021年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5. 寫字樓市場在 20212021年達(dá)到階段性頂峰 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 供求階段性失衡 受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫字樓的入市相對集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征， 2021 年前三季度寫字樓供給嚴(yán)重不足，而第四季度突然放量，新入市項(xiàng)目體量接近 50 萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競爭不可避免。二、三級市場的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從 2021 年開始，空置率已連續(xù) 11 個季度保持下降的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、市場特征 1. 高端市場進(jìn)一步集中 據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)深圳市寫字樓的潛在供應(yīng)量超過 120 萬㎡ ，而福田中心區(qū)將是未來市場競爭的 絕對主戰(zhàn)場，其寫字樓潛在供應(yīng)量超過 80 萬平方米，約占全市供應(yīng)總量的 70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對于目前全市每年 30 多萬平方的消化量，競爭相當(dāng)激烈。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，第四季度深圳寫字樓的成交量超過 15萬平方米，全年突破 30 萬平方米已成定局，為 1997 年以來的歷史最高記錄。 基本持平，進(jìn)入第三季度受供給不足的影響，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場的全面爆發(fā)積聚了能量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年 13 季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項(xiàng)目，市場基本處于存量消化階段，上半年成交量與 2021 年同期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。深圳市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險市場發(fā)展勢頭良好，外匯和黃金市場持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。 2021 深圳寫字樓市場研究報告 總體判斷 人行深圳市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運(yùn)行報告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。報告顯示：深圳市金融平穩(wěn)運(yùn)行，深圳市金融機(jī)構(gòu)存貸款小幅增長，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴(kuò)大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續(xù)走低。 1 貨幣信貸概況 一、寫字樓宏觀市場環(huán)境 2021 前三季度深圳寫字樓市場成交統(tǒng)計(jì) 套數(shù) 建筑面積（㎡） 金額（元） 均價（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12021 合計(jì) 1053 183125 2145480900 11716 1. 有效供給不足，成交量下降兩成 指標(biāo) 2021 前三季度 2021 前三季度 同比 成交套數(shù) 1922 1053 ↓ % 成交面積 230163 ㎡ 183125 ㎡ ↓ % 成交金額 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓ % 2021 前三季度深圳寫字樓市場累計(jì)成交 1053套，總建筑面積 183125 ㎡，成交金額 億元，分別下降 %， %， %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 第四季度市場全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄 進(jìn)入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過 50 萬㎡，由前三季度的需求市場迅速轉(zhuǎn)入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場的帶動，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購現(xiàn)象，總建面 12萬多平方米的卓越時代廣場推出不足一個月銷售率就突破了 40%。 3. 價格整體走高 2021 年前三季度深圳寫字樓市場整體成交均價 11716 元 /平方米，與去年同期 9558 元 /平方米的均價相比上漲幅度超過 22%，進(jìn)入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表的高端寫字樓物業(yè)成為市場的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場的雙重推動作用下，市場成交價格進(jìn)一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均價都突破了 18000 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 二、三級市場聯(lián)動，空置率持續(xù)下降 受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區(qū)成為 2021年度深圳寫字樓絕對的主戰(zhàn)場，成交量及成交價格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤大廈、華強(qiáng)北的鼎城國際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周內(nèi)基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過 20萬平方米 ，首次超過二級市場，價格上漲幅度超過 10%。 3. 供求結(jié)構(gòu)性失衡 從全市寫字樓產(chǎn)品未來兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高端產(chǎn)品的比例超過 65%，且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場、華強(qiáng)廣場等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國際國內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價格和目標(biāo)客戶的定 位基本一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機(jī)會。從長遠(yuǎn)來看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展及國際影響力的逐漸擴(kuò)大，對中高檔寫字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長期 依然看好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6. 市場細(xì)分主導(dǎo)未來競爭格局 盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。 深中心區(qū) 11 月猛推寫字樓 價格將大幅上升 預(yù)計(jì)推盤超過 35 萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高 10 月 29 日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放的序幕。 價格或?qū)⒋蠓仙? 記者獲悉，在 11 月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定開盤的星河世紀(jì)、新世界 中心、卓越時代廣場等項(xiàng)目。據(jù)了解，這一項(xiàng)目即將面市的寫字樓的價格將在 萬元 /平方米以上。他稱卓越時代廣場會堅(jiān)持按照預(yù)定的價格銷售。 此 外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心 11 月肯定會面市，而且價格會比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤都高。 市場需求已經(jīng)升溫 2021 年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至 9 月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。 2021 年深圳市民置業(yè)調(diào)查報告 普通白領(lǐng)階層為意向購房主體，當(dāng)前樓價超出普通市民購買能力 從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于 2635 歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于 612 萬元之