【正文】 來(lái)房地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái) 35年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入板塊競(jìng)爭(zhēng)階段：從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)板塊所依托的是城市板塊的拉動(dòng)，城市分片區(qū)發(fā)展的格局和特征也決定了地產(chǎn)板塊的格局和特征。而來(lái)自消費(fèi)終端調(diào)查卻表明， %消費(fèi)者所能承受的價(jià)位為 150020xx 元 /平方米。高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 31%，為市場(chǎng)異化區(qū)域，說(shuō)明市場(chǎng)相對(duì)不成熟，未來(lái)開(kāi)發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類(lèi)別墅和市中心區(qū)小高層，未來(lái)集中在獨(dú)立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 18%，市場(chǎng)未來(lái)集中放量，市場(chǎng)化力量與非市場(chǎng)力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。 城市化拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間：根據(jù)長(zhǎng)沙市政府的總體規(guī)劃，到 20xx 年，要使長(zhǎng)沙市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口從現(xiàn)有的 180 萬(wàn)增加至 350 萬(wàn)，城市化水平將達(dá)到 60%，而當(dāng)前長(zhǎng)沙市區(qū)人均建筑面積僅為 22 平米左右，距離小康居住水平還很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。 (2) 關(guān)于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判 土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來(lái)持續(xù)投入城市建設(shè)的長(zhǎng)沙市政府，日益認(rèn)識(shí)到經(jīng)營(yíng)城市的意義，開(kāi)始提出 “限量供應(yīng)土地 ”，并由土 地儲(chǔ)備中心開(kāi)始收購(gòu)散落在各級(jí)區(qū)政府手中沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過(guò)收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動(dòng)的大盤(pán)角逐中，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)加大。 關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) (1) 總體評(píng)述 當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段 —— “賣(mài)環(huán)境階段”，房 地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)正面臨著全新的洗牌。 因此，本案所在的該板塊 的戰(zhàn)略價(jià)值是：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過(guò)該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動(dòng)作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)）”，連接城市的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈），扮演 CLD 中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開(kāi)區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)”。 (3) 面對(duì)城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇 根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，可以預(yù)見(jiàn)：東邊的開(kāi)發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。 (2) 長(zhǎng)沙城市的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，未來(lái) 5 年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級(jí)行 政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局。長(zhǎng)沙是中南地區(qū)能級(jí)不斷上升的重要中心城市。 本案的基地優(yōu)勢(shì)十分突出，比鬧市區(qū)的樓盤(pán)更生態(tài)，比郊區(qū)的樓盤(pán)更都市，能打造成為長(zhǎng)沙最適合 人居的田園都市。 20xx 年是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的調(diào)整年， 20xx 年將是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的洗牌年， 20xx 年將是一場(chǎng)前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。 在大長(zhǎng)沙新格局下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)正在進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 總 目 錄 第一章 總體結(jié)論 ......................................................................................................................... 3 一、 總體結(jié)論 ...................................................................................................................... 3 二、 態(tài)勢(shì)分析結(jié)論概 述 ...................................................................................................... 3 第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 ................................................................................... 10 一、 長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)評(píng)估 .................................................................................... 10 二、 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 ................................................................................ 18 三、 長(zhǎng)沙城市文化對(duì)本案的影響 .................................................................................... 22 四、 面對(duì)城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇 ................................................................................ 23 第三章 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究 ................................................................................... 24 一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 ............................................................................................ 24 二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估 .................................................................................... 29 三、 消費(fèi)需求態(tài)勢(shì) ............................................................................................................ 37 四、 面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新 .................................................................... 37 第四章 基地分析 ..................................................................................................................... 39 一、 項(xiàng)目所處大區(qū)位分析 ................................................................................................ 39 二、 地塊與周邊關(guān)系分析 ................................................................................................ 40 三、 地塊內(nèi)部分析 ............................................................................................................ 41 四、 小結(jié) ............................................................................................................................ 42 五、 基地的戰(zhàn)略選擇 ........................................................................................................ 42 第一章 總體結(jié)論 一、 總體結(jié)論 經(jīng)過(guò)近三個(gè)月時(shí)間的調(diào)查研究，我們對(duì)本案的發(fā)展態(tài)勢(shì)的基本判斷是： 長(zhǎng)沙作為典型的單核型中心城市、消費(fèi)城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)進(jìn)入快車(chē)道，城市發(fā)展的框架正在拉開(kāi)，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長(zhǎng)沙的新格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開(kāi)發(fā)，正 躬逢其盛，潛力與價(jià)值不應(yīng)等閑視之。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競(jìng)爭(zhēng)終于開(kāi)始；東南西北幾大板塊各抱地勢(shì)，板塊競(jìng)爭(zhēng)序幕已經(jīng)拉開(kāi)。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化，如何與同一板塊項(xiàng)目合縱連橫，形成獨(dú)特的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是生死攸關(guān)的命題。 二、 態(tài)勢(shì)分析結(jié)論概述 關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能 (1) 長(zhǎng)沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀 長(zhǎng)沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識(shí)超前的典型消費(fèi)型城市。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái) 15 年內(nèi)，長(zhǎng)沙城市將重點(diǎn)沿湘江、 319 國(guó)道兩條主生長(zhǎng)軸線、京珠高速次 級(jí)生長(zhǎng)軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長(zhǎng)沙主城；對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來(lái)人口導(dǎo)入量為 67 萬(wàn)人，約新增300 萬(wàn)平方米建筑面積的開(kāi)發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長(zhǎng)沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。隨著房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化：中端市場(chǎng)開(kāi)始真正發(fā)力，中高端市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。真實(shí)的消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)始在市場(chǎng)化進(jìn)程中顯現(xiàn)，隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。但存量的開(kāi)發(fā)在未來(lái) 35 年將集中釋放，加上政府將取消非市場(chǎng)化因素的利好使得房?jī)r(jià)上升到較理想的空間，所以這一時(shí)間段的地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)相對(duì)充分。 市場(chǎng)去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場(chǎng)化 集中放量，成為主導(dǎo)，市場(chǎng)化為 8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。中高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 43%，為絕對(duì)主力。而樓市調(diào)查表明，長(zhǎng)沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。激烈的中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚大眾精品、高性價(jià)比樓盤(pán)。未來(lái)35 年城市化分片發(fā)展時(shí)序?yàn)椋褐行钠?? 岳麓片 ? 新井片 ? 星馬片 ? 新世紀(jì)片 ? 撈霞片；在此背景下大盤(pán)的集中開(kāi)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進(jìn)區(qū)域的成熟，主要競(jìng)爭(zhēng)的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競(jìng)爭(zhēng)首先取決于板塊的勝出，首先實(shí)現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認(rèn)同和購(gòu)買(mǎi)（有 可能實(shí)現(xiàn) 10%以上的份額），其次才是板塊內(nèi)各樓盤(pán)之間的市場(chǎng)份額瓜分。 (4) 關(guān)于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)判 產(chǎn)品品質(zhì)時(shí)代到來(lái)：初級(jí)階段的產(chǎn)品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來(lái) 35 年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期。 產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房?jī)蓮d將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過(guò)渡階段的表現(xiàn)）。休閑 (6) 關(guān)于對(duì)目 標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)判 根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)模（約 100 萬(wàn)方總建面，導(dǎo)入約 萬(wàn)戶，計(jì) ）、市場(chǎng)年吸納量（房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)消費(fèi)需求空間約 500 萬(wàn)方 /年，非市場(chǎng)化去化約 2025%，未來(lái) 3 年年預(yù)計(jì)年需求空間為 500520 萬(wàn)方，非市場(chǎng)化去化約 2030%）、最佳銷(xiāo)售樓盤(pán)年傾向性購(gòu)買(mǎi)量（ 12 萬(wàn)方）等綜合因素評(píng)估，該地塊項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。在大片區(qū)背景下該板塊將承接來(lái)自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自商貿(mào)區(qū)和星馬新城的人流，次 重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流?；诖耍? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目組團(tuán)人群可能成為本項(xiàng)目的頭羊型購(gòu)買(mǎi)者，成為輿論領(lǐng)袖； 高校組團(tuán)的未來(lái)項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)； 馬王堆市場(chǎng)群、星沙開(kāi)發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場(chǎng)； 該地段、月島公園的建設(shè) /改造將極大提升本案的居住品位； 主城區(qū)原住民將成為本案的重要購(gòu)買(mǎi)者。 (8) 面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新 超越競(jìng)爭(zhēng)法則： 開(kāi)發(fā)商要超越競(jìng)爭(zhēng)，必須實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn)品。 設(shè)立全新標(biāo)桿 —— 超越大盤(pán)開(kāi)發(fā)； 鋪設(shè)全新跑道 —— 實(shí)施城市主題聚居區(qū)開(kāi)發(fā)策略； 創(chuàng)建新游戲規(guī)則 —— 區(qū)域再造的傾向性購(gòu)買(mǎi)； 建設(shè)長(zhǎng)沙新地標(biāo) —— 鄰里中心 瀟湘會(huì)館 原生態(tài)山地森林公園。通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新化解和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，強(qiáng)化整體社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，使得當(dāng)前和后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者首先在開(kāi)發(fā)模式上無(wú)法超越。 最終把該地塊打造成集合 以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來(lái)預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。 (2) 開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略選擇 面臨來(lái)自需求、競(jìng)爭(zhēng)、資源和能力四大問(wèn)題和機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)該地塊和后續(xù)項(xiàng)目將如何應(yīng)對(duì)？長(zhǎng) 沙現(xiàn)有的最高開(kāi)發(fā)模式 —— 大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式不能給出答案，也無(wú)法達(dá)成企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 戰(zhàn)略選擇： 城市（綜合性）不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā) —— 立足城市未來(lái)需求，打造具有“都市的、生態(tài)的、生活的”鮮明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間。 開(kāi)發(fā)理念： 立足于產(chǎn)業(yè)區(qū)和中心城區(qū)的需求，以“新都市主義