【正文】 一、熱銷、滯銷產(chǎn)品 45二、案例分析 45第六章、營銷媒體 49一、營銷透析 49二、媒體分析 50三、典型項(xiàng)目 54第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 57一、開福區(qū) 57二、天心區(qū) 58三、雨花區(qū) 59四、岳麓區(qū) 60五、芙蓉區(qū) 61本月導(dǎo)讀： 中房協(xié)上書國務(wù)院：暫緩再出樓市新政8月12日，中房協(xié)副會長朱中一在海南博鰲的會議上透露，中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。長株高速起自長沙縣黃花村北側(cè)，主線終于與醴潭高速公路相交的龍頭鋪互通，株洲連接線終于株洲田心互通，詳情請見P8國務(wù)院重申抑制投機(jī)性購房 房地產(chǎn)調(diào)控仍繁重8月26日，針對工作依然繁重的房地產(chǎn)市場調(diào)控，國家發(fā)改委主任張平明確表示堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求。詳情請見P9克而瑞視點(diǎn)：成交量開始回升，樓市出現(xiàn)回暖趨勢。，在連續(xù)幾月低成交之后市場開始回暖，從分布到各周成交來看，成交量上漲主要集中在第四周，這主要是由于三方面原因：一是政策調(diào)整期趨于緩和，消費(fèi)者基于市場表現(xiàn)，對于降價(jià)的期望值降低；二是本月新開盤、新加推項(xiàng)目較多，新上市房源較多，客戶選擇性較廣；三是房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入金九銀十的傳統(tǒng)旺季，需求開始增長。長沙市場從價(jià)格表現(xiàn)來看。現(xiàn)在市場開始轉(zhuǎn)好，但是對于近期價(jià)格的走勢估計(jì)是趨于平穩(wěn)，這兩月的價(jià)格更多的是受當(dāng)月成交產(chǎn)品方面因素的影響，價(jià)格保持在5500以上，但是整體市場價(jià)格表現(xiàn)估計(jì)在5200元/平米左右。但是從月末的一些官方中央房貸政策已基本明朗，在供應(yīng)量保持穩(wěn)定的情況下，市場下一步走勢如何，取決于執(zhí)行各方，取決于是否有更進(jìn)一步的措施。2009克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司長沙機(jī)構(gòu)長沙市五一大道456號亞大時(shí)代15A06室郵編：410001 電話：84426715數(shù)字樓市： 08月商品住宅市場基本情況供應(yīng)量成交量供求比成交均價(jià)1：5620元/平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)08月項(xiàng)目成交量排行榜表名次熱銷樓盤所屬區(qū)域環(huán)線位置銷售面積（㎡）均價(jià)(元/㎡)1湘江世紀(jì)城開福區(qū)二環(huán)內(nèi)5679 2東璽門芙蓉區(qū)二至三環(huán)間5879 3嘉盛格蘭小鎮(zhèn)天心區(qū)三環(huán)外7397 4岳麓區(qū)二至三環(huán)間4843 5保利花園天心區(qū)二至三環(huán)間5460 6恒大雅苑開福區(qū)二環(huán)內(nèi)6249 7明城國際中心芙蓉區(qū)二環(huán)內(nèi)9955 8中房F聯(lián)邦岳麓區(qū)二至三環(huán)間4147 9英郡年華雨花區(qū)二至三環(huán)間4742 10萬科金域華府雨花區(qū)二至三環(huán)間6723 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)關(guān)注樓盤：恒大雅苑——恒大在長沙的第五個(gè)精裝修項(xiàng)目英郡年華——體育新城高性價(jià)比樓盤第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)中房協(xié)上書國務(wù)院：暫緩再出樓市新政8月12日，中房協(xié)副會長朱中一在海南博鰲的會議上透露，中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。中房協(xié)建議，地方政府應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地出讓底價(jià)，加快完成土地供應(yīng)計(jì)劃。2008年9月，值房地產(chǎn)市場因受緊縮性調(diào)控政策的影響而陷入低迷之時(shí)，中房協(xié)即曾建言國務(wù)院“救市”。二、市政動態(tài)長株高速擬8月31日開通 長沙到株洲僅20分鐘長株高速擬定8月31日開通。目前，長株高速主線路面工程全面完成，交通標(biāo)志、標(biāo)線、里程碑以及綠化等工作基本完成?？硕瘘c(diǎn)評：長株高速的開通，促進(jìn)了城際交通發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化交流，同時(shí)進(jìn)一步加快了長株潭三城的融城步伐。三、市場資訊 國務(wù)院重申抑制投機(jī)性購房 房地產(chǎn)調(diào)控仍繁重 8月26日，針對工作依然繁重的房地產(chǎn)市場調(diào)控，國家發(fā)改委主任張平明確表示堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求。張平坦言，目前部分大中城市住房價(jià)格仍然過高，調(diào)控房地產(chǎn)市場的工作依然繁重?？硕瘘c(diǎn)評：從今年4月開始，國務(wù)院出臺關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知，開展新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，但迄今一直有要求放松調(diào)控的各種聲音。我們認(rèn)為，在政策執(zhí)行后的今天，我們看到多數(shù)城市房價(jià)并未出現(xiàn)明顯的松動，而且市場上還開始出現(xiàn)政策趨于溫和的觀點(diǎn)，在此時(shí)重申抑制投機(jī)性購房似乎也在表明政府的態(tài)度。8月20日日，財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于貫徹國務(wù)院加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各地財(cái)政部門在10月31日前上報(bào)地方融資平臺公司債務(wù)清理核實(shí)情況。這將會影響到現(xiàn)行的住房開發(fā)貸款和按揭貸款管理制度，特別是對于部分開發(fā)商來說，未來融資更加困難，將會直接影響到房地產(chǎn)市場的動向。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、GDP增速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展圖2 11 ：長沙市GDP歷年增長速度走勢圖資料來源：湖南統(tǒng)計(jì)局從2009年處到2010年第一季度，長沙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長， %，%，為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。09年以來政府出臺了一系列擴(kuò)內(nèi)需、促銷費(fèi)的措施，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力及消費(fèi)意愿不減，保障了消費(fèi)市場的穩(wěn)定。10年，長沙加大固定資產(chǎn)投資力度，啟動地鐵、過江隧道等重大市政工程，通過固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長。四、開發(fā)投資大幅增加圖2 41：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局09年房地產(chǎn)市場的火熱激發(fā)了開發(fā)企業(yè)的投資熱情，進(jìn)入2010年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資相對歷史同期出現(xiàn)了高額增幅，截止6月份，%。接下去，國土部將持續(xù)對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢，一些違法用地的開發(fā)商將受到處罰，也很難從銀行貸到款、從股市融到資?？硕瘘c(diǎn)評：據(jù)有關(guān)資料顯示，截至目前，已開展查處的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地總宗數(shù)和總面積分別占已清理出總數(shù)的72%、70%。數(shù)據(jù)表明國土局此次執(zhí)行的力度較深，表明了堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的決心，如果真正在土地市場上建立解決問題的長效機(jī)制，做到各部門的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，相信將會讓房地產(chǎn)市場趨于理性發(fā)展。本月新增用地結(jié)構(gòu)分析（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析表322 ：長沙市08月供應(yīng)土地用途結(jié)構(gòu)土地類型區(qū)域供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（萬平米）建筑面積（萬平米）報(bào)價(jià)(萬元)樓面地價(jià)（元/㎡）單價(jià)（萬元/畝）商住開福區(qū)22772雨花區(qū)16512芙蓉區(qū)151340商辦雨花區(qū)11943住宅雨花區(qū)24975工業(yè)岳麓區(qū)43384數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)商住用地4宗；商辦用地1總，；住宅用地2宗，；工業(yè)用地4宗。圖324：長沙市08月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月推出土地全部是不超過5萬㎡以下中小規(guī)模地塊，其中4宗商住用地在1萬㎡以下，7宗工業(yè)用地在15萬㎡之間。住宅及商住綜合用地供應(yīng)走勢圖325：長沙市近一年住宅及商住綜合用地市場供應(yīng)走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)6宗商住用地，其中2宗純住宅用地，土地面積大幅上漲。工業(yè)用地供應(yīng)趨勢圖327：長沙市近一年工業(yè)用地市場供應(yīng)走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)工業(yè)用地4宗，均位于河西麓谷高新區(qū)，受土地規(guī)模較小的影響，供應(yīng)面積較上月下降幅度較大。三、本月成交地塊分析表331： 2010年08月長沙市土地成交情況基礎(chǔ)指標(biāo)規(guī)劃建筑指標(biāo)成交情況公告號區(qū)域土地用途土地面積（平方米）容積率起始價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)溢價(jià)率受讓方[2010]網(wǎng)掛031號岳麓區(qū)商業(yè)、住宅≤416313043%顏昌槐[2010]網(wǎng)掛032號雨花區(qū)住宅≤11634613%鄭信和[2010]網(wǎng)掛033號岳麓區(qū)住宅≤2577825778%湖南城郊美居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]網(wǎng)掛034號雨花區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)≤、住宅≤1065819858%紅星實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司[2010]網(wǎng)工掛010號岳麓區(qū)工業(yè)≤29732973%湖南方盛制藥股份有限公司[2010]網(wǎng)工掛011號岳麓區(qū)工業(yè)≤37673800%長沙高新開發(fā)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園投資有限公司[2010]網(wǎng)工掛012號岳麓區(qū)工業(yè)≤23652365%湖南益豐醫(yī)藥有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)土地成交走勢分析圖331：長沙近一年來土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交土地7宗，土地宗數(shù)與成交面積均大幅上漲，土地市場在沉寂一段時(shí)間又開始活躍。 成交地塊溢價(jià)率分析表333： 長沙市土地成交溢價(jià)率分析土地類型區(qū)域成交面積起始價(jià)成交總價(jià)溢價(jià)率住宅雨花區(qū)11631643%商住雨花區(qū)1065819858%工業(yè)岳麓區(qū)37673800%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月共3宗土地溢價(jià)成交，其中純住宅用地和商住用地溢價(jià)相對較高，工業(yè)用地幾乎是低價(jià)成交，%。住宅及商住綜合用地成交走勢圖333：長沙近一年住宅及商住綜合用地成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交4宗住宅、商住綜合用地，較上月土地面積大幅上漲，但是成交金額上漲幅度不大，這與本月各成交土地的樓面大部分較低有關(guān)，只有[2010]網(wǎng)掛032號成交樓面價(jià)超過2000元/平米。工業(yè)用地成交走勢圖337：長沙近一年工業(yè)用地成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)長沙市工業(yè)用地主要受用地企業(yè)影響，本月共成交3宗工業(yè)用地，全部集中在岳麓區(qū)，這也是由于近期工業(yè)土地出讓全部集中在岳麓區(qū)的麓谷工業(yè)園有關(guān)。果嶺生活”、“三盛目前在長沙開發(fā)的有三盛?層上觀邸 ，該項(xiàng)目位于芙蓉中路與二環(huán)交匯處，項(xiàng)目占地面積約32畝，總建筑面積約為62000平方米。發(fā)展前景分析本次成交的地塊位于韶山南路路橋集團(tuán)附近，屬于成熟區(qū)域，周邊生活配套完善，交通便利，從目前周邊在售項(xiàng)目來看，湘水和天下目前在售均價(jià)7000元以上（含精裝修），從此次拿地樓面價(jià)2145元/平