【正文】 人民西路街區(qū)等舊城改造項(xiàng)目。溫嶺市在加強(qiáng)中心城區(qū)建設(shè)的同時(shí)，以行政區(qū)劃調(diào)整為契機(jī)，優(yōu)化城鎮(zhèn)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，有重點(diǎn)選擇澤國、大溪、松門、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開發(fā)據(jù)點(diǎn)，優(yōu)先加快培育，帶動(dòng)了市域城鄉(xiāng)整體發(fā)展，初步形成了一個(gè)中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和“中心城區(qū)——中心鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)——中心村”的四級(jí)發(fā)展體系。尤其是各行都加大了貸款的力度，；，；。13月份，%。居住條件繼續(xù)改善。農(nóng)村居民人均純收入8167元，%，扣除價(jià)格因素，%。全市按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為30489元，%。2012年，按可比價(jià)格計(jì)算，%，為1996年后最快增速，%；，%；，%。而項(xiàng)目的立項(xiàng)正迎合了溫嶺日漸成熟的城市板塊發(fā)展趨勢，以鮮明的經(jīng)濟(jì)聚合體的城市配套體系，填補(bǔ)城市快速擴(kuò)張所帶來的配套產(chǎn)業(yè)缺失的問題。“大溫嶺”發(fā)展規(guī)劃及城市格局的日益形成，呼喚多元化、滿足城市全方位需求度的經(jīng)濟(jì)聚合體的出現(xiàn)溫嶺市整體城市發(fā)展規(guī)劃中，有重點(diǎn)選擇澤國、大溪、松門、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開發(fā)據(jù)點(diǎn)，已初步形成了一個(gè)中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和“中心城區(qū)——中心鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)——中心村”的四級(jí)發(fā)展體系。片區(qū)內(nèi)同類項(xiàng)目缺失，競爭優(yōu)勢明顯，“一站式地標(biāo)”形象突顯在項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)，至今為止尚未有同類性質(zhì)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目出現(xiàn)，項(xiàng)目競爭優(yōu)勢突顯。一、立項(xiàng)契機(jī)浙南片區(qū)高檔消費(fèi)水平及消費(fèi)需求業(yè)已形成 2012年13月份，%。從提升區(qū)域整體檔次、并解決區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)溫嶺市的、綜合型休閑購物商貿(mào)配套，將本項(xiàng)目定位為以農(nóng)貿(mào)交易為龍頭、以中高檔休閑購物、餐飲娛樂業(yè)為主體的、浙南首席綜合型“一站式”商貿(mào)旗艦。湖南長沙第1季度房地產(chǎn)宏觀市場研究分析報(bào)告溫嶺項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目 錄引　言第一部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及規(guī)劃概述第二部分 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析基礎(chǔ)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀金融環(huán)境城市整體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三部分 項(xiàng)目構(gòu)想及立項(xiàng)意義項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng)目立項(xiàng)意義第四部分 立項(xiàng)可行性分析地塊資源環(huán)境分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目未來展望第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排一、　項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)估二、　項(xiàng)目管理三、　項(xiàng)目經(jīng)營管理第六部分 投入、產(chǎn)出及整體運(yùn)作情況預(yù)算一、　項(xiàng)目整體銷售策略二、　資金情況說明三、　項(xiàng)目經(jīng)營管 　附表一：溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 　附表二：固定資產(chǎn)投資還本付息計(jì)算表 　附表三：投資成本估算 　附表四：利 潤 表 　 附表五：固定資產(chǎn)投資回收測算表 　附表六：浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷售租賃一覽表第一部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及規(guī)劃概述本項(xiàng)目立項(xiàng)于溫嶺市東北中心區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)，位于環(huán)城北路南側(cè)，西臨萬昌北路，北臨新客運(yùn)中心規(guī)劃用地，屬溫嶺市中心商住區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目總用地面積73333平方米，建筑總面積90000平方米，前期總投資23.6億，用地性質(zhì)為商業(yè)用地（40年）。以商貿(mào)城+商住的物業(yè)模式，將項(xiàng)目建設(shè)為一個(gè)大型、現(xiàn)代化而又全面的國際化物流平臺(tái)，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體，本項(xiàng)目建成后，將成為溫嶺乃至整個(gè)浙南地區(qū)較有識(shí)別性的“地標(biāo)”建筑，突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及整個(gè)浙南片區(qū)人均GDP的持續(xù)快速增長，浙南片區(qū)的消費(fèi)水平及消費(fèi)購買力明顯增長，亦預(yù)示著浙南片區(qū)整體高檔消費(fèi)市場已較為成熟，日益顯露的中高端消費(fèi)需求度，使得浙南片區(qū)亟待出現(xiàn)一個(gè)具有地標(biāo)意義、集聚中高端消費(fèi)并滿足片區(qū)生活及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的經(jīng)濟(jì)聚合體的出現(xiàn)。為項(xiàng)目的招商引資全面贏得浙南片區(qū)關(guān)注度、并塑造為“浙南首席一站式大型商貿(mào)旗艦”的形象識(shí)別性，創(chuàng)造了市場先機(jī)。“大溫嶺”城市格局的日益形成，使得與之相應(yīng)的所有城市配套體系必須進(jìn)一步完善。第二部分 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析一、基礎(chǔ)環(huán)境分析溫嶺地處浙江東南沿海，長三角地區(qū)的南翼，北連寧波，西連溫州，三面瀕海，陸域面積920平方公里，海岸線長 317公里 ，轄轄太平、城東、城西、城北、橫峰5個(gè)街道，澤國、大溪、松門、箬橫、新河、石塘、濱海、溫嶠、城南、石橋頭、塢根11個(gè)鎮(zhèn)，人口116萬。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，：：：：。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年，溫嶺城鎮(zhèn)職工平均工資32101元，比上年略增；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20445元，%，扣除價(jià)格因素，%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為34%，%。三、消費(fèi)市場環(huán)境　　2012年，溫嶺市消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨旺，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了較高的增長速度。宏觀金融環(huán)境　　2012年，%，%。四、城市整體規(guī)劃大力推進(jìn)“城鄉(xiāng)一體化”進(jìn)程：周邊區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步融入主城區(qū)，加速消費(fèi)需求、擴(kuò)張并提升商貿(mào)交易交流氛圍。城市改造全面加快：舊城區(qū)形象進(jìn)一步強(qiáng)化，亟待具有標(biāo)志性的“地標(biāo)式”項(xiàng)目的出現(xiàn)，作為對城市整體形象的提升與凝聚。從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了與新城區(qū)的差距，美化了市容街景。投資規(guī)模同比持平，全年供求總量有望實(shí)現(xiàn)基本平衡 2013年一季度，與上年同期持平，若加上土地投資，；據(jù)預(yù)測07年溫嶺市新開樓盤約55萬平方米（其中城區(qū)35萬㎡，鄉(xiāng)鎮(zhèn)20萬㎡），有望實(shí)現(xiàn)全年商品房供求總量上的基本平衡。一季度全市城區(qū)新開樓盤較少，市中心商品房供應(yīng)相對偏緊。二手房交易活躍，梯度消費(fèi)逐步形成　僅2013年一季度，溫嶺市二手房實(shí)現(xiàn)交易664件，同比增長60%，交易面積13萬㎡，同比增長79%，同比增長54%，反映出溫嶺市二手房交易已回到宏觀調(diào)控前水平。六、區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)概況“三秋澤國鱸魚美，十里林塘橘柚香”。溫嶺種植、養(yǎng)殖、捕撈及水產(chǎn)加工業(yè)發(fā)達(dá)，各類農(nóng)副產(chǎn)品豐富。溫嶺是“中國果蔗之鄉(xiāng)”、“中國高橙之鄉(xiāng)”、“中國大棚西瓜之鄉(xiāng)”。第三部分 項(xiàng)目構(gòu)想及立項(xiàng)意義一、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想總體產(chǎn)品定位：浙南首席“一站式”大型商貿(mào)旗艦本項(xiàng)目立項(xiàng)于溫嶺市東北中心區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)，位于環(huán)城北路南側(cè)，西臨萬昌北路，北臨新客運(yùn)中心規(guī)劃用地，屬溫嶺市中心商住區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)越。將項(xiàng)目建設(shè)為一個(gè)大型、現(xiàn)代化而又全面的國際化物流平臺(tái)，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體，本項(xiàng)目建成后，將成為溫嶺極具識(shí)別性的“地標(biāo)”建筑，突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。“以農(nóng)貿(mào)為龍頭”的市場體系功能，主要通過項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)定位中引入多功能的、面向國際農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易及滿足溫嶺、臺(tái)州、溫州等浙南輻射地區(qū)農(nóng)貿(mào)供需的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)來實(shí)現(xiàn)。具體考慮如下：A、瓜果類：成立瓜果交易物流專區(qū)，引入福建、廣州、臺(tái)灣等地的特殊瓜果產(chǎn)品，并通過市場交易體現(xiàn)國際物流轉(zhuǎn)換的功能，使市場整體功能輻射整個(gè)浙南片區(qū)，乃至國際。C、糧油類：目前溫嶺市糧油局已在本項(xiàng)目中預(yù)定數(shù)千方體量，用于糧油交易、糧油相關(guān)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易的發(fā)展，有助于進(jìn)一步帶動(dòng)溫嶺乃至整個(gè)浙南地區(qū)的糧油體系健康、有序的發(fā)展。其功能主要是滿足溫嶺市民的日常蔬菜購買需求、滿足浙南片區(qū)的蔬菜供需、形成大型專有的蔬菜類農(nóng)貿(mào)交易平臺(tái)。定位要點(diǎn)二：打造政府為社會(huì)服務(wù)的國際型物流平臺(tái)本項(xiàng)目的立項(xiàng)與運(yùn)作，應(yīng)力足于“創(chuàng)造最佳的市場軟硬件環(huán)境，打造浙南最好的物流平臺(tái)”，通過浙南