【正文】 %。長沙是“一點一線”地區(qū)（湘東經(jīng)濟走廊）的核心，對“一點一線”地區(qū)的GDP貢獻達33%。第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析一、 長沙城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢評估 長沙經(jīng)濟現(xiàn)狀與特點：綜 述長沙是湖南的單核中心城市，是湖南的政治、經(jīng)濟中心，文化、科教中心，信息與交通中心，綜合服務(wù)中心。問題點：但同時基地的優(yōu)勢與劣勢并存，如何在開發(fā)中揚長避短，通過抗性弱化實現(xiàn)對于基地劣勢的轉(zhuǎn)換，縮短漸進式開發(fā)的預(yù)期，關(guān)鍵在于首期的開發(fā)和路橋的進度?；厮幗?jīng)由一橋一路一帶相引帶，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊”，是天然的“中央居住區(qū)”。 關(guān)于基地分析區(qū)位：三區(qū)匯融，且緊鄰中心城區(qū)和重要城市干道。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。開發(fā)理念：立足于產(chǎn)業(yè)區(qū)和中心城區(qū)的需求，以“新都市主義”的“新市鎮(zhèn)”理念開發(fā)自我循環(huán)、持續(xù)發(fā)展的“主題聚居區(qū)”，把通過集約化漸進開發(fā)的公建作為重要引擎，同時把社區(qū)管理、市政設(shè)施、多形態(tài)建筑產(chǎn)品、商業(yè)配套、教育、多元文體活動、綠色可持續(xù)發(fā)展的行為等全面引入，形成城市的“生態(tài)休閑居住走廊”，滿足城市中產(chǎn)及其以上階層對都市和理想人居的夢想，創(chuàng)造全新的生活體驗和文化價值。戰(zhàn)略選擇：城市（綜合性）不動產(chǎn)開發(fā)——立足城市未來需求，打造具有“都市的、生態(tài)的、生活的”鮮明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間。(2) 開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇面臨來自需求、競爭、資源和能力四大問題和機會，開發(fā)商開發(fā)該地塊和后續(xù)項目將如何應(yīng)對？長沙現(xiàn)有的最高開發(fā)模式——大盤開發(fā)模式不能給出答案，也無法達成企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。通過開發(fā)模式的創(chuàng)新化解和降低市場風(fēng)險的預(yù)案，強化整體社區(qū)的競爭力，使得當(dāng)前和后來的競爭者首先在開發(fā)模式上無法超越。設(shè)立全新標(biāo)桿——超越大盤開發(fā)；鋪設(shè)全新跑道——實施城市主題聚居區(qū)開發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購買；建設(shè)長沙新地標(biāo)——鄰里中心瀟湘會館原生態(tài)山地森林公園。(8) 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新超越競爭法則：開發(fā)商要超越競爭，必須實現(xiàn)差異化競爭，引領(lǐng)新潮流，打造真正屬于自己的產(chǎn)品?；诖耍焊偁庬椖拷M團人群可能成為本項目的頭羊型購買者，成為輿論領(lǐng)袖；高校組團的未來項目可能會對本案形成競爭；馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場；該地段、月島公園的建設(shè)/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民將成為本案的重要購買者。在大片區(qū)背景下該板塊將承接來自主城區(qū)的人口疏解，重點吸引來自商貿(mào)區(qū)和星馬新城的人流，次重點吸引來自撈霞組團的人流。(6) 關(guān)于對目標(biāo)消費群的預(yù)判根據(jù)項目的總體規(guī)模（約100萬方總建面，）、市場年吸納量（房地產(chǎn)市場的真實消費需求空間約500萬方/年，非市場化去化約2025%，未來3年年預(yù)計年需求空間為500520萬方，非市場化去化約2030%）、最佳銷售樓盤年傾向性購買量（12萬方）等綜合因素評估，該地塊項目的目標(biāo)消費群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。休閑產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房兩廳將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過渡階段的表現(xiàn)）。(4) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)判產(chǎn)品品質(zhì)時代到來：初級階段的產(chǎn)品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來35年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期。撈霞片；在此背景下大盤的集中開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進區(qū)域的成熟，主要競爭的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競爭首先取決于板塊的勝出，首先實現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認同和購買（有可能實現(xiàn)10%以上的份額），其次才是板塊內(nèi)各樓盤之間的市場份額瓜分。星馬片224。岳麓片224。(3) 關(guān)于未來房地產(chǎn)板塊競爭未來35年長沙房地產(chǎn)的競爭進入板塊競爭階段：從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)板塊所依托的是城市板塊的拉動，城市分片區(qū)發(fā)展的格局和特征也決定了地產(chǎn)板塊的格局和特征。而來自消費終端調(diào)查卻表明，%消費者所能承受的價位為15002000元/平方米。高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占31%，為市場異化區(qū)域，說明市場相對不成熟，未來開發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類別墅和市中心區(qū)小高層，未來集中在獨立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占18%，市場未來集中放量，市場化力量與非市場力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。城市化拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間：根據(jù)長沙市政府的總體規(guī)劃，到2015年，要使長沙市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口從現(xiàn)有的180萬增加至350萬，城市化水平將達到60%，而當(dāng)前長沙市區(qū)人均建筑面積僅為22平米左右，距離小康居住水平還很遠，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間巨大。(2) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)判土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來持續(xù)投入城市建設(shè)的長沙市政府，日益認識到經(jīng)營城市的意義，開始提出“限量供應(yīng)土地”，并由土地儲備中心開始收購散落在各級區(qū)政府手中沒有進入開發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動的大盤角逐中，板塊競爭更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競爭的風(fēng)險加大。 關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(1) 總體評述當(dāng)前長沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣環(huán)境階段”，房地產(chǎn)市場伴隨著新一輪加速推進的城市化運動正面臨著全新的洗牌。因此，本案所在的該板塊的戰(zhàn)略價值是：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)）”，連接城市的兩個重要經(jīng)濟圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈），扮演CLD中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)”。(3) 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，可以預(yù)見：東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。(2) 長沙城市的未來發(fā)展趨勢以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，未來5年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局。長沙是中南地區(qū)能級不斷上升的重要中心城市。本案的基地優(yōu)勢十分突出，比鬧市區(qū)的樓盤更生態(tài)，比郊區(qū)的樓盤更都市，能打造成為長沙最適合人居的田園都市。2004年是長沙房地產(chǎn)的調(diào)整年，2005年將是長沙房地產(chǎn)的洗牌年，2006年將是一場前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。在大長沙新格局下，長沙房地產(chǎn)正在進入大盤時代。長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告總 目 錄第一章 總體結(jié)論 3一、 總體結(jié)論 3二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 3第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 11一、 長沙城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢評估 11二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 20三、 長沙城市文化對本案的影響 24四、 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇 25第三章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢研究 26一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 26二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競爭態(tài)勢評估 32三、 消費需求態(tài)勢 40四、 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新 41第四章 基地分析 43一、 項目所處大區(qū)位分析 43二、 地塊與周邊關(guān)系分析 44三、 地塊內(nèi)部分析 45四、 小結(jié) 46五、 基地的戰(zhàn)略選擇 46第一章 總體結(jié)論一、 總體結(jié)論經(jīng)過近三個月時間的調(diào)查研究，我們對本案的發(fā)展態(tài)勢的基本判斷是：長沙作為典型的單核型中心城市、消費城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟發(fā)展與城市化已經(jīng)進入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長沙的新格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開發(fā)，正躬逢其盛，潛力與價值不應(yīng)等閑視之。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭終于開始；東南西北幾大板塊各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何與競爭對手差異化，如何與同一板塊項目合縱連橫，形成獨特的戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢，是生死攸關(guān)的命題。二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能(1) 長沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達的，正進入快速工業(yè)化階段的，居民消費意識超前的典型消費型城市。經(jīng)濟的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進程的加速將帶來大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來巨大的房地產(chǎn)市場需求，同時降低市場風(fēng)險。未來15年內(nèi)，長沙城市將重點沿湘江、319國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城；對商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價比更高，居住質(zhì)量更好。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來人口導(dǎo)入量為67萬人，約新增300萬平方米建筑面積的開發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。隨著房地產(chǎn)商品化、市場化進程的加快，市場格局發(fā)生重大變化：中端市場開始真正發(fā)力，中高端市場迎來新的發(fā)展機遇。真實的消費市場開始在市場化進程中顯現(xiàn)，隨著消費者的逐漸成熟，市場開始細分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。但存量的開發(fā)在未來35年將集中釋放，加上政府將取消非市場化因素的利好使得房價上升到較理想的空間，所以這一時間段的地產(chǎn)供應(yīng)將會相對充分。市場去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場化集中放量，成為主導(dǎo)，市場化為8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。中高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占43%，為絕對主力。而樓市調(diào)查表明，長沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。激烈的中端市場競爭呼喚大眾精品、高性價比樓盤。未來35年城市化分片發(fā)展時序為：中心片224。新井片224。新世紀(jì)片224。只有把該板塊率先打造成具備“最適宜人居的生態(tài)居住走廊——CLD中央居住區(qū)”，才能使得整體板塊傾向性購買。產(chǎn)品多元化時代到來：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價值，成為拉動區(qū)域成熟的強大力量；辦公物業(yè)會逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級分化；住宅產(chǎn)品中端市場的同質(zhì)化會加劇，中高端細分市場會得到關(guān)注；多層為主的局面會打破，形成多層和小高層為主力，聯(lián)排和獨立別墅為提升的豐富的產(chǎn)品類別；中心城區(qū)為主的局面會打破，形成幾大板塊分割市場的局面，新板塊會逐漸在城市化進程中付出水面，比如：該板塊。(5) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)需求趨勢的預(yù)判休閑居住時代的到來：城市生活的種種弊端顯現(xiàn)，渴望把城市生活與田園式的生態(tài)休閑生活結(jié)合起來，渴望放飛心情，這樣迎合這樣需求的【生態(tài)中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。未來新世紀(jì)片區(qū)主要受主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團影響。2005年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進入快速發(fā)展階段。(7) 關(guān)于對競爭態(tài)勢的預(yù)判從總體來看，高消費低房價使得開發(fā)商逐漸認識到只有通過品牌和品質(zhì)地產(chǎn)才能實現(xiàn)快速大量銷售，水云間就是例證，所以房地產(chǎn)的門檻在不斷提高；從基地周邊來看，利用不同特色的自然資源進行綜合開發(fā)的大盤有三個：碧桂園、公園和競爭項目，除了競爭項目的自然資源具有雷同性外，其他兩個都以水資源為背景，所以從資源差異性上可以排除其他兩個；從開發(fā)模式上，碧桂園沿襲大盤開發(fā)的模式，引擎先動，低總價入市，沖擊較大，開發(fā)以集約式社區(qū)開發(fā)模式為主，公建配套不足，而競爭項目威脅最