【正文】 沿湘江、319國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)河西新城：城西。 長沙城市發(fā)展趨勢(1) 未來5年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局中部：以老城原有的商業(yè)中心區(qū)、商貿(mào)中心為基礎(chǔ)，成為長沙中心商業(yè)區(qū)和湖南的商貿(mào)區(qū)；城東：重點發(fā)展長善垸、圭塘地區(qū)和沿長永高速向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。岳麓科教城是長沙20012020年發(fā)展重點。城東：以開發(fā)區(qū)為龍頭發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)城西：以高新區(qū)為龍頭發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城南：發(fā)展傳統(tǒng)輕工業(yè)城北：隨著霞凝新港城的建設(shè)，星城物流中樞、長沙乃至全省的水運樞紐、內(nèi)河主樞紐港、國家對外口岸延伸港、全省航運中心和集裝箱重點港口浮出水面。2004年，隨著城市進入高速擴張階段，各區(qū)功能分化更加明顯：天心區(qū)：隨著省政府機關(guān)大院的遷建，省地質(zhì)博物館、會展中心等一大批省、市重大文化設(shè)施相繼在周邊開工，加上新世紀體育文化中心、體育新城的建設(shè)，長沙城南正成為全省的行政中心和省會的體育場館重心開福區(qū)：隨著霞凝新港城、長湘公路等12項總投資42億元重點工程的建成，使長沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉區(qū)：在2002年、2003年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應(yīng)地往東南、往東方向擴大了一倍。19211946年間，長沙曾先后做了9版城規(guī)，并提出了“拓南興北”、“西文東市”、“興建衛(wèi)星城”等構(gòu)想。再結(jié)合本案所處的新世紀片區(qū)，我們認為：未來根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。(3) 豐富的文化資源為長沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂會展業(yè)提供強勁支撐長沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。在系統(tǒng)工程、信息工程和生物工程方面擁有一批高尖人才；雜交水稻、巨型計算機技術(shù)、生物工程和材料工程技術(shù)已達到國際先進水平。是全國經(jīng)濟戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北的主要節(jié)點，是發(fā)達國家地區(qū)、沿海資金進入內(nèi)地的重要跳板。長沙地處湖南湘東經(jīng)濟走廊的核心、長株潭的核心，是湖南唯一的核心城市——長沙人才區(qū)位優(yōu)越。 長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢綜 述未來長沙仍將保持經(jīng)濟高速增長勢頭。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，外來高素質(zhì)人口將大量導(dǎo)入，進一步擴大了長沙房地產(chǎn)市場容量、降低了長沙房地產(chǎn)市場風(fēng)險。小 結(jié)傳媒娛樂業(yè)的迅速崛起培養(yǎng)了一批新潮、時尚、中高收入、追求品位、頭羊型消費新銳，成為消費意識超前、消費心理易受輿論領(lǐng)袖影響、好追隨潮流的現(xiàn)代長沙人的輿論領(lǐng)袖，容易成為頭羊型購買者。長沙報業(yè)規(guī)模僅次于京、廣，出版業(yè)、影視業(yè)已在全國舉足輕重。根據(jù)最近6年統(tǒng)計數(shù)據(jù)推斷：2004年，長沙人均GDP將突破$2000，2007年將接近$3000。隨著湘桂粵泛珠三角合作節(jié)奏加快，粵商將大量涌入長沙，成為長沙高檔樓盤的重要客群。作為湖南省會城市，作為中國唯一的生態(tài)省會城市，作為“一點一線”地區(qū)的中心、長株潭的核心，又擁有雄厚的教科文資源，長沙自然成為在湘投資的首選之地。2）投資需求是拉動經(jīng)濟高速增長又一動因粵資成為外省在湘投資絕對主力。兩大開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為促進長沙市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展的重要增長極，長沙進入快速工業(yè)化階段。73個項目竣工投產(chǎn)，新增產(chǎn)能102億元，通過技術(shù)改造實現(xiàn)全市工業(yè)經(jīng)濟的增長中70%以上的新增產(chǎn)值、60%的新增利稅和70%的新增出口創(chuàng)匯。(3) 規(guī)模工業(yè)和投資需求兩大動力拉動經(jīng)濟持續(xù)高速增長1） 盡管工業(yè)化水平仍低于全國平均水平10個百分點，規(guī)模工業(yè)已成為拉動經(jīng)濟增長的重要動因隨著“興工強市”戰(zhàn)略的實施，長沙二產(chǎn)發(fā)展迅速，并拉動經(jīng)濟高速持續(xù)增長。批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)的份額分別為85%、14%。：：。2003年長沙地方財政總收入首次突破100億元，經(jīng)濟總量在全國34個重點城市中排名15位，綜合實力在全國265個地級以上城市居第12位。作為“一點一線”龍頭，長株潭擁有2個國家級高新區(qū)、1個省級高新區(qū)，擁有全省90%以上的科研人員和80%以上的科研成果，2003年對湖南GDP貢獻為34%，二產(chǎn)GDP貢獻的37%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占湖南的75%以上。2003年“一點一線”地區(qū)對湖南GDP貢獻為60%。第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析一、 長沙城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢評估 長沙經(jīng)濟現(xiàn)狀與特點：綜 述長沙是湖南的單核中心城市，是湖南的政治、經(jīng)濟中心，文化、科教中心，信息與交通中心，綜合服務(wù)中心。基地所處經(jīng)由一橋一路一帶相引帶，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊”，是天然的“中央居住區(qū)”。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。戰(zhàn)略選擇：城市（綜合性）不動產(chǎn)開發(fā)——立足城市未來需求，打造具有“都市的、生態(tài)的、生活的”鮮明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。設(shè)立全新標(biāo)桿——超越大盤開發(fā)；鋪設(shè)全新跑道——實施城市主題聚居區(qū)開發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購買；建設(shè)長沙新地標(biāo)——鄰里中心瀟湘會館原生態(tài)山地森林公園?；诖耍焊偁庬椖拷M團人群可能成為本項目的頭羊型購買者，成為輿論領(lǐng)袖；高校組團的未來項目可能會對本案形成競爭；馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場；該地段、月島公園的建設(shè)/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民將成為本案的重要購買者。(6) 關(guān)于對目標(biāo)消費群的預(yù)判根據(jù)項目的總體規(guī)模（約100萬方總建面，）、市場年吸納量（房地產(chǎn)市場的真實消費需求空間約500萬方/年，非市場化去化約2025%，未來3年年預(yù)計年需求空間為500520萬方，非市場化去化約2030%）、最佳銷售樓盤年傾向性購買量（12萬方）等綜合因素評估，該地塊項目的目標(biāo)消費群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房兩廳將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過渡階段的表現(xiàn)）。撈霞片；在此背景下大盤的集中開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進區(qū)域的成熟，主要競爭的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競爭首先取決于板塊的勝出，首先實現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認同和購買（有可能實現(xiàn)10%以上的份額），其次才是板塊內(nèi)各樓盤之間的市場份額瓜分。岳麓片224。而來自消費終端調(diào)查卻表明，%消費者所能承受的價位為15002000元/平方米。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占18%，市場未來集中放量，市場化力量與非市場力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。(2) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)判土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來持續(xù)投入城市建設(shè)的長沙市政府，日益認識到經(jīng)營城市的意義，開始提出“限量供應(yīng)土地”，并由土地儲備中心開始收購散落在各級區(qū)政府手中沒有進入開發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。 關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(1) 總體評述當(dāng)前長沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣環(huán)境階段”，房地產(chǎn)市場伴隨著新一輪加速推進的城市化運動正面臨著全新的洗牌。(3) 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，可以預(yù)見：東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。長沙是中南地區(qū)能級不斷上升的重要中心城市。2004年是長沙房地產(chǎn)的調(diào)整年，2005年將是長沙房地產(chǎn)的洗牌年，2006年將是一場前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告總 目 錄第一章 總體結(jié)論 3一、 總體結(jié)論 3二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 3第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 11一、 長沙城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢評估 11二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 20三、 長沙城市文化對本案的影響 24四、 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇 25第三章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢研究 26一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 26二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競爭態(tài)勢評估 32三、 消費需求態(tài)勢 40四、 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新 41第四章 基地分析 43一、 項目所處大區(qū)位分析 43二、 地塊與周邊關(guān)系分析 44三、 地塊內(nèi)部分析 45四、 小結(jié) 46五、 基地的戰(zhàn)略選擇 46第一章 總體結(jié)論一、 總體結(jié)論經(jīng)過近三個月時間的調(diào)查研究，我們對本案的發(fā)展態(tài)勢的基本判斷是：長沙作為典型的單核型中心城市、消費城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟發(fā)展與城市化已經(jīng)進入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長沙的新格局正在顯現(xiàn)。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭終于開始；東南西北幾大板塊各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開。二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能(1) 長沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達的，正進入快速工業(yè)化階段的，居民消費意識超前的典型消費型城市。未來15年內(nèi)，長沙城市將重點沿湘江、319國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來人口導(dǎo)入量為67萬人，約新增300萬平方米建筑面積的開發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。真實的消費市場開始在市場化進程中顯現(xiàn)，隨著消費者的逐漸成熟，市場開始細分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。市場去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場化集中放量，成為主導(dǎo)，市場化為8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。而樓市調(diào)查表明，長沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。未來35年城市化分片發(fā)展時序為：中心片224。新世紀片224。產(chǎn)品多元化時代到來：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價值，成為拉動區(qū)域成熟的強大力量；辦公物業(yè)會逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級分化；住宅產(chǎn)品中端市場的同質(zhì)化會加劇，中高端細分市場會得到關(guān)注；多層為主的局面會打破，形成多層和小高層為主力，聯(lián)排和獨立別墅為提升的豐富的產(chǎn)品類別；中心城區(qū)為主的局面會打破，形成幾大板塊分割市場的局面，新板塊會逐漸在城市化進程中付出水面，比如：該板塊。中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。2005年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進入快速發(fā)展階段。惟其如此，本案才能在長沙樓市的平淡中抓住一個起爆時機。以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動吸引目標(biāo)消費群入主。面臨新的發(fā)展形勢和機遇，開發(fā)商必須站在城市發(fā)展的全新平臺上，以全新的城市綜合性不動產(chǎn)開發(fā)的視角來重新審視當(dāng)前的兩個項目開發(fā)和企業(yè)未來的發(fā)展，同時根據(jù)雙方公司的獨特優(yōu)勢和項目開發(fā)的獨特運作模式以及非成熟區(qū)域進行開發(fā)等的綜合考量，決定了開發(fā)商只能選擇：——超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)商成為綜合性（城市）不動產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)目標(biāo)：都市生活之城——提供“現(xiàn)代都市居住、生活、休閑的全面解決之道”：以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)