【正文】 ，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風格（異國、新古典的本土）、豐富的社區(qū)文化活動吸引目標消費群入主。該路貫通后，位于長沙三大城市南北主軸帶——最有魅力和成長性的“長沙城市東部主軸帶”上，是城市化的“留白”地帶?；氐膽?zhàn)略選擇：作為城市東部大動脈——該路的貫通者，開發(fā)商開發(fā)處于城市發(fā)展東軸帶上的該地塊項目自然具有該板塊開發(fā)從規(guī)劃、開發(fā)到控制競爭格局的主動權，在此基礎上是該地塊項目成為“板塊龍頭”的策略思路是：項目開發(fā)必須站在城市未來需求的尺度上，重點立足于經開區(qū)、競爭項目、長沙大學高級白領和金領以及中心城區(qū)專業(yè)市場業(yè)主的共性需求（及其相類似階層泛主體客層的需求），以成熟開發(fā)的主題聚居區(qū)和都市功能區(qū)為重要的載體，以該路的節(jié)奏掌控作為首期引爆節(jié)點，從而成為該板塊率先強勢引爆的核心龍頭項目，率先倡導“打造長沙CLD中央居住區(qū)”，整合政府、媒體、板塊其他開發(fā)商共同炒熱該，做到星城家喻戶曉，滿城爭說，實現(xiàn)板塊的共贏和傾向性集中購買。“一點一線”地區(qū)以京廣線湖南段（岳陽、長沙、株洲、湘潭、衡陽和郴州六市）為主軸，以長株潭經濟圈為中心點、沿鐵路干線為紐帶，以五個高新區(qū)為核心，初步成型“瀟湘火炬帶”，并初步形成電子信息、新材料、生物技術、先進制造技術四大優(yōu)勢產業(yè)群，承接全球經濟一體化大潮中國際制造業(yè)及沿海發(fā)達地區(qū)的產業(yè)向湖南乃至中南的遷移。以長沙為極核，正在崛起的長株潭城市群組成了大長沙，其經濟總量超過武漢，長株潭城市群正在成為僅次于我國東部沿海若干城市群地區(qū)的、位于第二層次的中部地區(qū)重要經濟增長極。據(jù)政府預測，2004年GDP將達到1050億元。(2) 工業(yè)化水平較低，消費型城市特征依然明顯，產業(yè)結構繼續(xù)呈現(xiàn)三二一格局由于產業(yè)鏈條（尤其是上游）不夠完整，尚未形成以支柱產業(yè)為核心的強勢產業(yè)集群，長沙工業(yè)化水平遠低于全國平均水平，長沙仍然是典型消費型城市，以傳統(tǒng)服務業(yè)為主體的三產仍然是支柱產業(yè)。消費市場分化明顯，批發(fā)零售業(yè)繼續(xù)占據(jù)絕對主導，餐飲業(yè)在消費市場的重要性繼續(xù)提高。小 結批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場的大型化加速中高收入外來人口（老板）流動，巨大的房地產消費空間。2003年，長沙開工268個工業(yè)項目，完成技改投資71億元，相當于“九五”期間的總和。規(guī)模工業(yè)利稅突破100億元，其中利潤高達40億元，占到全省的40%強。小 結長沙城市快速工業(yè)化過程中、長沙產業(yè)升級換代過程中必將導入大量高素質、中高收入人群，帶來巨大的居住市場容量。2003年，湖南與廣東的實施協(xié)作項目988項，到位資金125億多元，遠超過19992002年粵在湘項目到位資金的總和（）。省城優(yōu)勢、得天獨厚的“山水洲城”環(huán)境和深厚的湖湘文化底蘊增強了長沙的居住魅力，成為投資者的第二故鄉(xiāng)。%，但市民人均可支配收入?yún)s遠超過武漢（），恩格爾系數(shù)也遠低于武漢（）。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會展為特色的現(xiàn)代服務業(yè)正迅速崛起深厚的湖湘文化底蘊與開放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長沙發(fā)達的文化娛樂產業(yè)。以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂會展業(yè)正形成集聚。小 結隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的經濟戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應，成為省內、西南鄰省及粵港資金、產品、技術、信息、人才等生產要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達國家地區(qū)、沿海資金進入內地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。經濟的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進程的加速將帶來大量高素質人口的導入，帶來巨大的房地產市場需求，同時降低市場風險。(1) 良好地理、經濟、人才區(qū)位加速外來投資商涌入，為經濟增長不斷住注入新動力——長沙是中南地區(qū)重要核心城市?！L沙地理、經濟區(qū)位優(yōu)越。2003年末，長沙擁有各類科研機構97所，科研人員27萬。高新區(qū)、開發(fā)區(qū)將是承接二產發(fā)展的主要載體。高速發(fā)展的經濟將加速外來高素質、高收入人口的不斷導入，不斷產生新的居住市場（尤其是中高檔居住市場）不斷拓展。二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 長沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長沙東西窄、南北長，屬多中心城市。2000年以來，長沙市以市委、市政府機關新址和省政府機關新址、新世紀體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學城、霞凝新港城“兩府四城”的建設為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319國道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。2）區(qū)域產業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿長沙產業(yè)呈：“東制西高、南輕北重”（城東制造業(yè)、城西高新技術產業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。近年來受大學城和高新區(qū)強力拉動影響，各區(qū)人口增長很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長最快（%）。小結：本案應對開福區(qū)導入的人口加以關注。小結：未來5年內長沙重點發(fā)展方向：城南、城東、城西。星馬新城：城東。建設用地12平方公里，控制9萬人。成為水運、鐵路、公路的中轉聯(lián)運中心，大型物流中心，大運量的工業(yè)基地。含浦組團：城西南?？偨Y：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢本案所處新世紀片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團影響。電視湘軍的突起不過是小荷才露尖尖角。長沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。本案樓盤風格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于創(chuàng)新。備注：根據(jù)未來35年經開區(qū)57平方公里的開發(fā)最規(guī)模，需要建設23平方公里的成熟生活配套區(qū)），也是專業(yè)市場外掛的“集中生活配套區(qū)”（根據(jù)未來35年專業(yè)市場35萬市場攤位，23萬戶業(yè)主的開發(fā)總規(guī)模，需要新增23平方公里的成熟生活配套區(qū)。真實的消費市場開始在市場化進程中顯現(xiàn)，隨著消費者的逐漸成熟，市場開始細分化，更新?lián)Q代的產品格局逐漸形成。(2) 從影響要素看，房地產的供應在很大程度上受政府調控影響除國土局整體調控外，公路局等功能部門掌控一定土地，使得商業(yè)意義上的土地二級市場較為活躍。來自消費終端調查卻表明，%消費者所能承受的價位為15002000/平米。2）金融成為住宅消費的有力保障，有效啟動內需如圖示，住宅抵押貸款數(shù)六年間增長45倍，通過按揭購買比例為74%。，兩項指標分別比同期下幅29%、%，直接刺激了商品住宅需求。這意味著：20042010間?？偨Y：未來35年內供需缺口逐漸拉大，市場競爭在中端市場激化存量土地開發(fā)供應增長的空間還有35年，再加上增量土地的供給，未來5年房地產市場供應充足，供應總量約在20002500萬左右平米。預計未來35年供需缺口會逐漸拉大，市場競爭壓力在中端市場激烈化。岳麓片224。撈霞片……主力板塊競爭如下：(1) 人民東路板塊綜述：開發(fā)此板塊是目前長沙房地產開發(fā)最熱、開發(fā)水平最高的強勢板塊。當然，其競爭主要是在近期，遠期的競爭性不大。此板塊的體育休閑配套優(yōu)勢突出，也有一定環(huán)境優(yōu)勢，而且大盤較多，其總體規(guī)模、檔次及開發(fā)周期與本案形成直接沖突，可謂來勢較猛。開發(fā)周期：68年發(fā)展時期：20052007典型個案：國中星城未來熱點：南塘沖(3) 麓南板塊綜述：此板塊是繼人民東板塊之后，與體育新城板塊同步興起的強勢板塊，也是河西的龍頭板塊。區(qū)位優(yōu)勢：河西開發(fā)熱點，依托山水優(yōu)勢、大學城及千年書院的人文內涵，大盤云集發(fā)展?jié)摿Γ焊呱腥宋陌鍓K針對市場：中端及中高端市場放量規(guī)模：30萬平米/年。鑒于以上四大板塊總量巨大，放量集中，來勢兇猛，本案必須采取快速入市、快速開發(fā)的市場策略。在本板塊內部，某項目三期的700畝與本案有明顯競爭。開發(fā)周期：35年發(fā)展時期：20052007典型個案：圣爵菲斯未來熱點：兩湖開發(fā)、該地塊開發(fā)(6) 河西其它板塊當前河西大開發(fā)處于高速發(fā)展期，未來2年預計開發(fā)量為300萬平米，南北板塊為開發(fā)熱點。麓谷板塊：環(huán)境優(yōu)美，山水相宜，但區(qū)域不成熟，個案：荷塘月色。韶山南路板塊：依托紅星專業(yè)市場、環(huán)線和省府板塊，中端市場，年放量10萬平米。中端產品：市場未來集中放量，市場化力量與非市場力量的博，產品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。W：劣勢：單一水資源；功能復合，但交互共融性差：功能區(qū)分割不當；與社區(qū)融合性較差。l 競爭項目：開發(fā)思路：漸進開發(fā)；公建集中共享；依托山水資源；與周邊隔離。T：威脅：教育配套的生源和效應之爭；高端有限消費群的競爭；人文主題的競爭。S：優(yōu)勢：成熟的品牌和開發(fā)模式；強大的公建配套；市場顛覆性的開發(fā)推廣策略；自然水資源；規(guī)模效應。T：威脅：強大的市場推廣和成熟的品牌效應、開發(fā)模式對市場份額必然形成瓜分；一貫的市場顛覆性做法容易激化競爭矛盾，拉開價格戰(zhàn)，反而降低區(qū)域價值。報業(yè)集團5000畝開發(fā)等。景園、沁園春、山水芙蓉、同升湖山莊等接二連三地進行著品牌和價值觀的推廣。在此階段，開發(fā)商需要不斷超越自我，超越對手，努力進行原創(chuàng)，才能立于不敗之地。三、 消費需求態(tài)勢綜述：房地產消費市場開始顯現(xiàn)，三房兩廳、聯(lián)排將成為住宅主力長沙樓市是表面上供大于求，其實質是有效供給不足?；趯┬杓笆袌龅呐袛?，我們認為：消費市場空間開始顯山露水。消費結構：從居住型向享受型轉變，二、三次置業(yè)者逐步擴大。設立全新標桿——超越大盤開發(fā)；鋪設全新跑道——實施城市主題聚居區(qū)開發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購買；建設長沙新地標——鄰里中心瀟湘會館原生態(tài)山地森林公園。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務區(qū)為未來預留的都市產業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務等于一體的都市生活之城。319國道東西向橫穿片區(qū)。新世紀片區(qū)東隔京珠高速、東三環(huán)，與高速發(fā)展中的、以現(xiàn)代生產制造、農業(yè)/生物高科為特征的星馬片區(qū)相望；南臨該地段，與以中心商業(yè)區(qū)為特征的主城區(qū)相守望，與以大型批發(fā)流通業(yè)發(fā)達的長圭片相鄰；西隔湘江，與高速發(fā)展的、以高科技研發(fā)為特色的、湖南最強勢的高新區(qū)相望；北連以霞凝新港為中心的、正處于成長期的、以大物流、基于大物流的重工業(yè)為特色的撈霞片區(qū)。成為以現(xiàn)代文化休閑娛樂為特色的、為周邊片區(qū)服務的高度外向型原生態(tài)新城區(qū)。二、 地塊與周邊關系分析特征未來發(fā)展趨勢對本案影響東部：舟橋部隊舟橋部隊駐地，可調整性強未來可能成為城市拓展用地東部：星沙開發(fā)區(qū)高速發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，大量導入高素質、高收入人口現(xiàn)代生產制造城——星沙新城長永高速該路將使其可能成為主力地緣市場。本案毗鄰主城區(qū)，可能吸納大量城市遷出人口西部：月島公園生態(tài)保護綠地長沙綠肺，城市遠期拓展用地提升本案品位。提升本案時尚、文化品位公園水上公園，城市公共空間，有望強化區(qū)域外向旅游功能重要的旅游休閑觀光基地成為本案強大的外借配套小結：競爭項目組團人群可能成為本項目的頭羊型購買者，成為輿論領袖；高校組團的未來項目可能會對本案形成競爭；馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場；該地段、月島公園的建設/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民可能成為本案的重要購買者?；厮幗浻梢粯蛞宦芬粠嘁龓?，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源環(huán)境：現(xiàn)有不可多得的丘陵地貌、山水環(huán)境、原生態(tài)環(huán)境，該地段風光帶改造更提升了環(huán)境品質交通：大橋、京珠、319規(guī)模：是靠近主城區(qū)難得的大宗土地?；厮幗浻梢粯蛞宦芬粠嘁龓?，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊”，是天然的“中央居住區(qū)”。46 / 46