【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 xx 20xx 20xx元 人均消費(fèi)支出預(yù)測(cè)8330y = 700075008000850090009500100001050020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 小 結(jié) 按照規(guī)律，伴隨市民生活質(zhì)量、消費(fèi)能力的穩(wěn)步提高，市民將步入二次置業(yè)階段，這將推動(dòng)高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 (5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會(huì)展為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正 迅速崛起 深厚的湖湘文化底蘊(yùn)與開(kāi)放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長(zhǎng)沙發(fā)達(dá)的文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。 長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)規(guī)模僅次于京、廣，出版業(yè)、影視業(yè)已在全國(guó)舉足輕重。 會(huì)展業(yè)快速崛起。已建成的會(huì)展場(chǎng)館有 20 多萬(wàn)平米，位居全國(guó)第八。 以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)正形成集聚。 小 結(jié) 傳媒娛樂(lè)業(yè)的迅速崛起培養(yǎng)了一批新潮、時(shí)尚、中高收入、追求品位、頭羊型消費(fèi)新銳，成為消費(fèi)意識(shí)超前、消費(fèi)心理易受輿論領(lǐng)袖影響、好追隨潮流的現(xiàn)代長(zhǎng)沙人的輿 論領(lǐng)袖，容易成為頭羊型購(gòu)買(mǎi)者。 (6) 長(zhǎng)沙正在成為中部重要物流樞紐 隨著霞凝新港、石長(zhǎng)線(xiàn)的建設(shè)， 長(zhǎng)沙正在成為中部地區(qū)運(yùn)能與武漢抗衡的重要物流樞紐中心。 —— 京廣、石長(zhǎng)鐵路十字交叉，京珠高速、 10 10 319 國(guó)道十字交叉，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙作為陸路物流樞紐的地位； —— 擴(kuò)建中的黃花機(jī)場(chǎng)提高了空港的運(yùn)能； —— 霞凝新港總投資 億元，將建有貨運(yùn)泊位 11 個(gè)（含千噸級(jí)泊位 8個(gè)），年吞吐能力達(dá) 490 萬(wàn)噸，提高了長(zhǎng)沙作為交通部確定的全國(guó)內(nèi)河主樞紐港口的能級(jí)。 小 結(jié) 隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長(zhǎng)沙在全國(guó)“東靠西移”、“南北對(duì)流”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應(yīng)，成 為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外來(lái)高素質(zhì)人口將大量導(dǎo)入，進(jìn)一步擴(kuò)大了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)容量、降低了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的總結(jié) 長(zhǎng)沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識(shí)超前的典型消費(fèi)型城市。 長(zhǎng)沙是中南地區(qū)能級(jí)不斷上升的重要中心城市。 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶 來(lái)大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 綜 述 未來(lái)長(zhǎng)沙仍將保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。長(zhǎng)沙正在成為中國(guó)重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂(lè)會(huì)展中心，將繼續(xù)成為中南部重要的商業(yè)流通中心，將成為中南部重要的物流中心、先進(jìn)制造中心。隨之而來(lái)的將是大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入。 (1) 良好地理、經(jīng)濟(jì)、人才區(qū)位加速外來(lái)投資商涌入，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷住注入新動(dòng)力 —— 長(zhǎng)沙是中南地區(qū)重要核心城市。長(zhǎng)沙地處湖南湘東經(jīng)濟(jì)走廊的核心、長(zhǎng)株潭的核心，是湖南唯一的核心城市 —— 長(zhǎng)沙人才區(qū)位優(yōu)越。擁有深厚的湖湘文化底 蘊(yùn)，擁有雄厚的教科文資源 —— 長(zhǎng)沙商流、物流發(fā)達(dá)。國(guó)道 10 109，京珠高速，京廣線(xiàn)、石長(zhǎng)線(xiàn)，建設(shè)中的霞凝新港，擴(kuò)建中的黃花機(jī)場(chǎng)提升了長(zhǎng)沙作為中南部重要物流中樞的能級(jí)，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙作為中南部重要商貿(mào)流通中心的能級(jí)。 —— 長(zhǎng)沙地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越。是全國(guó)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北的主要節(jié)點(diǎn)，是發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板。地處內(nèi)陸通向兩廣和東部沿海及西南邊陲的樞紐地帶，地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和華南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，位居長(zhǎng)三角和珠三角產(chǎn)業(yè)向中西部梯度遷移的第一跳板。受長(zhǎng)、珠三角強(qiáng)烈輻射，成為支撐沿海、沿 江開(kāi)發(fā)地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地和西部開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)城市，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地 (2) 雄厚的教科資源為二產(chǎn)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿υ? 長(zhǎng)沙是湖南科技力量最雄厚的地區(qū)。 20xx 年末，長(zhǎng)沙擁有各類(lèi)科研機(jī)構(gòu) 97 所，科研人員 27 萬(wàn)。在系統(tǒng)工程、信息工程和生物工程方面擁有一批高尖人才；雜交水稻、巨型計(jì)算機(jī)技術(shù)、生物工程和材料工程技術(shù)已達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。 以雄厚的教科文為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和市府“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略推動(dòng)下，長(zhǎng)沙將大量發(fā)展資本、技術(shù)高度密集型產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)株潭一體化更加速了 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值深加工業(yè)、高層次三產(chǎn)的蓬勃發(fā)展；加速了以計(jì)算機(jī)終端為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)群，以超硬材料、粉末冶金、精細(xì)化工為主體的新材料產(chǎn)業(yè)群，以中央空調(diào)、建筑機(jī)械為主體的機(jī) 電一體化產(chǎn)業(yè)群，及生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)群等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。 (3) 豐富的文化資源為長(zhǎng)沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)提供強(qiáng)勁支撐 長(zhǎng)沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。以深厚湖湘文化為依托，出版湘軍、影視湘軍、文化湘軍、設(shè)計(jì)湘軍等文化人才群體為支撐，報(bào)業(yè)、出版業(yè)、影視業(yè)、會(huì)展業(yè)已形成規(guī)模氣勢(shì)，展館規(guī)模已居全國(guó)第 八位，有形、無(wú)形資源相結(jié)合，迅速提升了長(zhǎng)沙成為中國(guó)重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂(lè)會(huì)展中心的地位。 總結(jié)：強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷注入新的活力 在資本市場(chǎng)的強(qiáng)勁支撐下，高速發(fā)展的工業(yè)（尤其是高資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)）、高速發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)、物流）、商業(yè)流通業(yè)推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展，不斷提升長(zhǎng)沙消費(fèi)能級(jí)、居民消費(fèi)能級(jí)，增強(qiáng)了二次置業(yè)能力。 高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將加速外來(lái)高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場(chǎng)（尤其是中高檔居住市場(chǎng)）不斷拓展。 再結(jié)合本案所處的新世紀(jì)片區(qū)，我們認(rèn)為：未 來(lái)根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，東邊的開(kāi)發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。 對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長(zhǎng)沙主城。 對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性?xún)r(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。 二、 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 長(zhǎng)沙城市格局現(xiàn)狀 (1) 城市布局與區(qū)域功能 1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市 長(zhǎng)沙東西窄、南北長(zhǎng)，屬多中心城市。 19211946 年間，長(zhǎng)沙曾先后做了 9版城規(guī)，并提出了“拓南興北”、“西文東市”、“興建衛(wèi)星城”等構(gòu)想。建國(guó)后長(zhǎng)沙的城市發(fā)展實(shí)際延續(xù)了民國(guó)的部分理念， 以湘江為軸，形成了河西教科文區(qū)、河?xùn)|商業(yè) /商貿(mào)區(qū)空間布局。 長(zhǎng)沙的城市格局受大型政府公建、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)較大，交通改善、開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起、省市行政中心遷址等要素直接影響了城市格局。 20xx 年以來(lái)，長(zhǎng)沙市以市委、市政府機(jī)關(guān)新址和省政府機(jī)關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江 京廣線(xiàn)、 319 國(guó)道十字拉開(kāi)了城市骨架，形成了山水洲城特色。 20xx 年，隨著城市進(jìn)入高速擴(kuò)張階段，各區(qū)功能分化更加明顯： 天心區(qū)：隨著省政府機(jī)關(guān)大院的遷建，省地 質(zhì)博物館、會(huì)展中心等一大批省、市重大文化設(shè)施相繼在周邊開(kāi)工，加上新世紀(jì)體育文化中心、體育新城的建設(shè)，長(zhǎng)沙城南正成為全省的行政中心和省會(huì)的體育場(chǎng)館重心 開(kāi)福區(qū)：隨著霞凝新港城、長(zhǎng)湘公路等 12 項(xiàng)總投資 42 億元重點(diǎn)工程的建成，使長(zhǎng)沙城北形成巨大的物流中心 雨花、芙蓉區(qū)：在 20xx 年、 20xx 年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應(yīng)地往東南、往東方向擴(kuò)大了一倍。萬(wàn)家麗、馬王堆等 10 多個(gè)建材、家具大市場(chǎng)相繼在新城區(qū)落戶(hù)，一個(gè)巨大的市場(chǎng)群在長(zhǎng)沙城東崛起 岳麓區(qū)：隨著市委、市政府機(jī)關(guān)新址搬遷，以市委、市 政府配套建設(shè)為重點(diǎn)的城市綜合職能區(qū)正在成形。在市府機(jī)關(guān)、岳麓山大學(xué)城、高新區(qū)拉動(dòng)下，城西崛起文教科研城區(qū) 小 結(jié) 以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，正在形成： 東生產(chǎn)制造區(qū)，西科研文教區(qū)，南省級(jí)行政生活中心區(qū)，北大型物流、重工業(yè)區(qū)，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)的新格局。 2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào) 長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重”（城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。 城東：以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè) 城西：以高新區(qū)為龍頭發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 城南：發(fā)展傳統(tǒng)輕工業(yè) 城北：隨著霞凝新港城的建設(shè)，星城物流中樞、長(zhǎng)沙乃至全省的水運(yùn)樞紐、內(nèi)河主樞紐港、國(guó)家對(duì)外口岸延伸港、全省航運(yùn)中心和集裝箱重點(diǎn)港口浮出水面。以港口、鐵路樞紐為依托，發(fā)展重工業(yè) (2) 城市人口分布 長(zhǎng)沙非農(nóng)人口主要集中在市區(qū)。 20xx 年市區(qū)人口 萬(wàn)，各區(qū)人口分布比較均衡。 近年來(lái)受大學(xué)城和高新區(qū)強(qiáng)力拉動(dòng)影響，各區(qū)人口增長(zhǎng)很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長(zhǎng)最快（ %）。 2 0 0 2 市區(qū)總?cè)丝诜植架饺貐^(qū)18%天心區(qū)20%岳麓區(qū)19%開(kāi)福區(qū)21%雨花區(qū)22%2 0 0 2 市區(qū)總?cè)丝诜植架饺貐^(qū)18%天心區(qū)20%岳麓區(qū)19%開(kāi)福區(qū)21%雨花區(qū)22%2 0 0 2 年人口凈增率芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)市區(qū)2 0 0 2 年人口凈增率芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)市區(qū) 岳麓科教城是長(zhǎng)沙 20xx2020 年發(fā)展重點(diǎn)。以 20xx 年凈增速率計(jì)算，岳麓區(qū)未來(lái) 8年內(nèi)年均凈增人口 萬(wàn)人。以此計(jì)算，到 20xx 年，岳麓區(qū)將成為長(zhǎng)沙人口第一大區(qū)。 小結(jié)：本案應(yīng)對(duì)開(kāi)福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。 長(zhǎng)沙城市發(fā)展趨勢(shì) (1) 未來(lái) 5年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級(jí)行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局 中部：以老城原有的商業(yè)中心區(qū)、商貿(mào)中心為基礎(chǔ)，成為長(zhǎng)沙中心商業(yè)區(qū)和湖南的商貿(mào)區(qū)； 城東：重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)善垸、圭塘地區(qū)和沿長(zhǎng)永高速向東伸展的星沙、馬坡嶺部 分。以開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，正在崛起現(xiàn)代生產(chǎn)制造城； 城西：以高新區(qū)、市政府新址、岳麓大學(xué)城為核心，科研文教城已經(jīng)初具雛形。將成為體現(xiàn)長(zhǎng)沙城市新世紀(jì)風(fēng)貌的，以科技文化、市行政辦公為特色的城市綜合職能區(qū)； 城北：隨著霞凝新港的建設(shè)，未來(lái)正在崛起大型物流、重工業(yè)城； 城南：在以省府新址為核心的系列大型公建拉動(dòng)下，正在形成省級(jí)行政生活中心區(qū)。 小結(jié)：未來(lái) 5 年內(nèi)長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展方向：城南、城東、城西。 (2) 未來(lái) 15 年內(nèi)，長(zhǎng)沙城市將重點(diǎn)沿湘江、 319 國(guó)道兩條主生長(zhǎng)軸線(xiàn)、京珠高速次級(jí)生長(zhǎng)軸線(xiàn)十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu) ，重點(diǎn)建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū) 河西新城：城西。建設(shè)用地 65 平方公里，控制 65 萬(wàn)人。利用科研院校云集和高新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造文化科教產(chǎn)業(yè)中心。 星馬新城：城東。建設(shè)用地 64 平方公里，控制 53 萬(wàn)人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園、廣電中心、世界之窗為依托，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空工業(yè)、文化休閑產(chǎn)業(yè)。 暮云組團(tuán)：城南。建設(shè)用地 12 平方公里，控制 9 萬(wàn)人。布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。 撈霞組團(tuán)：城北。建設(shè)用地 20 平方公里，控制 14 萬(wàn)人。成為水運(yùn)、鐵路 、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，大型物流中心，大運(yùn)量的工業(yè)基地。 高星組團(tuán)：城西北。建設(shè)用地 16 平方公里，控制 14 萬(wàn)人。成為以機(jī)械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。 含浦組團(tuán)：城西南。建設(shè)用地 9平方公里，控制 9萬(wàn)人。主要為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地及生活配套用地。 小結(jié)：未來(lái) 15 年內(nèi)，河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)將是建設(shè)重點(diǎn)；受物流中樞拉動(dòng)，撈霞組團(tuán)將成為建設(shè)次重點(diǎn)。 總結(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。 本片區(qū)將承接來(lái)自主城區(qū)的 人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自星馬新城、商貿(mào)區(qū)的人流，次重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流。 三、 長(zhǎng)沙城市文化對(duì)本案的影響 湖南作為文化大省，長(zhǎng)沙作為歷史文化名城，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，不僅源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，名人輩出，而且素有“獨(dú)立之根性”，并以“惟楚有材”自居，是十分蠻霸驕傲、富于實(shí)干的獨(dú)特人群。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的起飛和富有，長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)必將得以煥發(fā)和彰顯。電視湘軍的突起不過(guò)是小荷才露尖尖角。本案應(yīng)該深入挖掘長(zhǎng)沙文化底蘊(yùn)，喚起長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)，倡導(dǎo)“新湖湘文化”，加強(qiáng)其對(duì)本案的文化認(rèn)知與心理歸屬感，使本案區(qū)別于 碧桂園的庸俗化的歐風(fēng)美雨和陽(yáng)光 100 的膚淺化的抽象現(xiàn)代，成為長(zhǎng)沙人自己的心靈家園。 長(zhǎng)沙向來(lái)是移民城市，來(lái)者不拒，況且，目前又有數(shù)以百萬(wàn)的湖南兵團(tuán)在深圳、廣州、上海等中國(guó)一線(xiàn)城市奮斗，他們或回流，或與省城長(zhǎng)沙有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在踴躍的外來(lái)投資以及 SEPA、泛珠三角等大勢(shì)的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙將日益成為海納百川、敢為人先的多元文化融合之地，在不久的將來(lái)，長(zhǎng)沙將有可能步成都、杭州等省城之后塵，成為國(guó)人向往的富有文化魅力的人居城市。本案如何在挖掘本土文化基因的基礎(chǔ)上，適當(dāng)融合在深圳、廣州、上海等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)樓盤(pán)的成功 模式與時(shí)尚要素，使本案與一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)看齊，加強(qiáng)長(zhǎng)沙及湖南本地人、新長(zhǎng)沙人、從廣東等回流的湖南人、以及舉頭望明月