【正文】 長沙房地產(chǎn) 市場發(fā)展研究報告 總 目 錄 第一章 總體結(jié)論 ......................................................................................................................... 3 一、 總體結(jié)論 ...................................................................................................................... 3 二、 態(tài)勢分析結(jié)論概 述 ...................................................................................................... 3 第二章 城市與區(qū)域的地位及功能分析 ................................................................................... 10 一、 長沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢評估 .................................................................................... 10 二、 長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究 ................................................................................ 18 三、 長沙城市文化對本案的影響 .................................................................................... 22 四、 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇 ................................................................................ 23 第三章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢研究 ................................................................................... 24 一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 ............................................................................................ 24 二、 房地產(chǎn)發(fā)展與競爭態(tài)勢評估 .................................................................................... 29 三、 消費(fèi)需求態(tài)勢 ............................................................................................................ 37 四、 面對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的開發(fā)模式創(chuàng)新 .................................................................... 37 第四章 基地分析 ..................................................................................................................... 39 一、 項目所處大區(qū)位分析 ................................................................................................ 39 二、 地塊與周邊關(guān)系分析 ................................................................................................ 40 三、 地塊內(nèi)部分析 ............................................................................................................ 41 四、 小結(jié) ............................................................................................................................ 42 五、 基地的戰(zhàn)略選擇 ........................................................................................................ 42 第一章 總體結(jié)論 一、 總體結(jié)論 經(jīng)過近三個月時間的調(diào)查研究，我們對本案的發(fā)展態(tài)勢的基本判斷是： 長沙作為典型的單核型中心城市、消費(fèi)城市和生態(tài)城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)進(jìn)入快車道，城市發(fā)展的框架正在拉開，尤其是中環(huán)與外環(huán)之間的地帶正在成為城市發(fā)展的主流地帶，大量的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正向這一地帶集中，大長沙的新格局正在顯現(xiàn)。本案作為中環(huán)與外環(huán)之間的大塊留白區(qū)域的開發(fā)，正 躬逢其盛，潛力與價值不應(yīng)等閑視之。 在大長沙新格局下，長沙房地產(chǎn)正在進(jìn)入大盤時代。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭終于開始；東南西北幾大板塊各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開。 20xx 年是長沙房地產(chǎn)的調(diào)整年， 20xx 年將是長沙房地產(chǎn)的洗牌年， 20xx 年將是一場前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。本案如何適度超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何與競爭對手差異化，如何與同一板塊項目合縱連橫，形成獨(dú)特的戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢，是生死攸關(guān)的命題。 本案的基地優(yōu)勢十分突出，比鬧市區(qū)的樓盤更生態(tài)，比郊區(qū)的樓盤更都市，能打造成為長沙最適合 人居的田園都市。 二、 態(tài)勢分析結(jié)論概述 關(guān)于城市或區(qū)域的地位與功能 (1) 長沙城市的發(fā)展現(xiàn)狀 長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費(fèi)意識超前的典型消費(fèi)型城市。長沙是中南地區(qū)能級不斷上升的重要中心城市。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來巨大的房地產(chǎn)市場需求，同時降低市場風(fēng)險。 (2) 長沙城市的未來發(fā)展趨勢 以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，未來 5 年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級行 政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局。未來 15 年內(nèi)，長沙城市將重點沿湘江、 319 國道兩條主生長軸線、京珠高速次 級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。 (3) 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇 根據(jù)長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，可以預(yù)見：東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城；對商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性價比更高，居住質(zhì)量更好。 因此，本案所在的該板塊 的戰(zhàn)略價值是：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開區(qū)）”，連接城市的兩個重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈），扮演 CLD 中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來人口導(dǎo)入量為 67 萬人，約新增300 萬平方米建筑面積的開發(fā)量，是生態(tài)型、綜合性的大型人居板塊，其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長沙新型第三產(chǎn)業(yè)高地。 關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 (1) 總體評述 當(dāng)前長沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段 —— “賣環(huán)境階段”，房 地產(chǎn)市場伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動正面臨著全新的洗牌。隨著房地產(chǎn)商品化、市場化進(jìn)程的加快，市場格局發(fā)生重大變化：中端市場開始真正發(fā)力，中高端市場迎來新的發(fā)展機(jī)遇。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動的大盤角逐中，板塊競爭更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競爭的風(fēng)險加大。真實的消費(fèi)市場開始在市場化進(jìn)程中顯現(xiàn)，隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，市場開始細(xì)分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。 (2) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)判 土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來持續(xù)投入城市建設(shè)的長沙市政府，日益認(rèn)識到經(jīng)營城市的意義，開始提出 “限量供應(yīng)土地 ”，并由土 地儲備中心開始收購散落在各級區(qū)政府手中沒有進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。但存量的開發(fā)在未來 35 年將集中釋放，加上政府將取消非市場化因素的利好使得房價上升到較理想的空間，所以這一時間段的地產(chǎn)供應(yīng)將會相對充分。 城市化拓展房地產(chǎn)發(fā)展空間：根據(jù)長沙市政府的總體規(guī)劃，到 20xx 年，要使長沙市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口從現(xiàn)有的 180 萬增加至 350 萬，城市化水平將達(dá)到 60%，而當(dāng)前長沙市區(qū)人均建筑面積僅為 22 平米左右，距離小康居住水平還很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間巨大。 市場去化表現(xiàn)：低端產(chǎn)品：非市場化 集中放量，成為主導(dǎo)，市場化為 8%，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層，區(qū)域集中在近郊和郊區(qū)。中端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 18%，市場未來集中放量，市場化力量與非市場力量的博，產(chǎn)品形態(tài)集中在多層、小高層，區(qū)域集中在新區(qū)。中高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 43%，為絕對主力。高端產(chǎn)品：當(dāng)前約占 31%，為市場異化區(qū)域，說明市場相對不成熟，未來開發(fā)具發(fā)展空間，產(chǎn)品形態(tài)集中在類別墅和市中心區(qū)小高層，未來集中在獨(dú)立別墅，區(qū)域集中在城區(qū)和近郊。而樓市調(diào)查表明，長沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。而來自消費(fèi)終端調(diào)查卻表明， %消費(fèi)者所能承受的價位為 150020xx 元 /平方米。激烈的中端市場競爭呼喚大眾精品、高性價比樓盤。 (3) 關(guān)于未來房地產(chǎn)板塊競爭 未來 35年長沙房地產(chǎn)的競爭進(jìn)入板塊競爭階段：從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)板塊所依托的是城市板塊的拉動，城市分片區(qū)發(fā)展的格局和特征也決定了地產(chǎn)板塊的格局和特征。未來35 年城市化分片發(fā)展時序為：中心片 ? 岳麓片 ? 新井片 ? 星馬片 ? 新世紀(jì)片 ? 撈霞片；在此背景下大盤的集中開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進(jìn)區(qū)域的成熟，主要競爭的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競爭首先取決于板塊的勝出，首先實現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認(rèn)同和購買（有 可能實現(xiàn) 10%以上的份額），其次才是板塊內(nèi)各樓盤之間的市場份額瓜分。 只有把該板塊率先打造成具備“最適宜人居的生態(tài)居住走廊 —— CLD 中央居住區(qū)”，才能使得整體板塊傾向性購買。 (4) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)判 產(chǎn)品品質(zhì)時代到來：初級階段的產(chǎn)品形態(tài)正在被逐漸淘汰，未來 35 年是產(chǎn)品更新?lián)Q代的集中期。 產(chǎn)品多元化時代到來：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價值，成為拉動區(qū)域成熟的強(qiáng)大力量；辦公物業(yè)會逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級分化；住宅產(chǎn)品中端市場的同質(zhì)化會加劇，中高端細(xì)分市場會得到關(guān)注；多層 為主的局面會打破，形成多層和小高層為主力，聯(lián)排和獨(dú)立別墅為提升的豐富的產(chǎn)品類別；中心城區(qū)為主的局面會打破，形成幾大板塊分割市場的局面，新板塊會逐漸在城市化進(jìn)程中付出水面，比如：該板塊。 產(chǎn)品將向舒適型轉(zhuǎn)換：三房兩廳將成為普通住宅主力產(chǎn)品，聯(lián)排將成為別墅的主力產(chǎn)品（過渡階段的表現(xiàn)）。 (5) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)需求趨勢的預(yù)判 休閑居住時代的到來：城市生活的種種弊端顯現(xiàn)，渴望把城市生活與田園式的生態(tài)休閑生活結(jié)合起來，渴望放飛心情，這樣迎合這樣需求的【生態(tài)休閑中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。 (6) 關(guān)于對目 標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)判 根據(jù)項目的總體規(guī)模（約 100 萬方總建面，導(dǎo)入約 萬戶，計 ）、市場年吸納量（房地產(chǎn)市場的真實消費(fèi)需求空間約 500 萬方 /年，非市場化去化約 2025%，未來 3 年年預(yù)計年需求空間為 500520 萬方，非市場化去化約 2030%）、最佳銷售樓盤年傾向性購買量（ 12 萬方）等綜合因素評估，該地塊項目的目標(biāo)消費(fèi)群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。 未來新世紀(jì)片區(qū)主要受主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。在大片區(qū)背景下該板塊將承接來自主城區(qū)的人口疏解，重點吸引來自商貿(mào)區(qū)和星馬新城的人流，次 重點吸引來自撈霞組團(tuán)的人流。 20xx 年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進(jìn)入快速發(fā)展階段?；诖耍? 競爭項目組團(tuán)人群可能成為本項目的頭羊型購買者，成為輿論領(lǐng)袖； 高校組團(tuán)的未來項目可能會對本案形成競爭； 馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場； 該地段、月島公園的建設(shè) /改造將極大提升本案的居住品位； 主城區(qū)原住民將成為本案的重要購買者。 (7) 關(guān)于對競爭態(tài)勢的預(yù)判 從總體來看，高消費(fèi) 低房價使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識到只有通過品牌和品質(zhì)地產(chǎn)才能實現(xiàn)快速大量銷售，水云間就是例證，所以房地產(chǎn)的門檻在不