【正文】 小高層 10 棟 15 層兵營(yíng)式排列 102 畝 1000 戶 115 畝分三期開(kāi)發(fā) 35 萬(wàn)畝，約 50 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 主力戶型總價(jià) 20 萬(wàn) 24 萬(wàn) 28 萬(wàn) 39 萬(wàn) 34 萬(wàn) 34 萬(wàn) 25 萬(wàn) 27 萬(wàn) 22萬(wàn) 34 萬(wàn) 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 己封頂 第一期 4 月封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 打地基 未封頂 交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10月 31 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12 月 二期４月三期明年 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 銷售日期 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 18日 銷售率 90% 85%多 85% 近 80% 7080% 80％ 80% 90％ 60％第一期 383 戶 約 40％ 賣點(diǎn) 交通便利，臨近瀏陽(yáng)河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 戶戶南北向，實(shí)用率高，整體規(guī)劃的好 戶戶南北向，道路發(fā)達(dá)樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。 別墅住宅分析 住宅樓盤分析 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 公園 11 號(hào) 售價(jià) 起價(jià) 7000 元 /㎡ 位置 車站北路 333 號(hào) 主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶 規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)， 44 房， 4 層高 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 40% 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低 市場(chǎng)抗性 價(jià)格高，陽(yáng)臺(tái)小 水云間 售價(jià) 均價(jià) 3600 元 位置 人民東路東側(cè)近瀏陽(yáng)河大橋 主力戶型 共 167 戶， 204282 ㎡復(fù)式 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅 發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 未封頂 銷售情況 100％ 推廣主題 長(zhǎng)沙城區(qū)首個(gè)純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所 優(yōu)勢(shì) 整體規(guī)劃合理，高檔，價(jià)格不高 市場(chǎng)抗性 因價(jià)格因素，業(yè)主檔次將會(huì)偏低檔 西江庭園 售價(jià) 位置 河西岳麓山下 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14 棟板式多層建筑 發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 66％ 推廣主題 人性化、健康型理想居家空間 優(yōu)勢(shì) 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯(cuò)落有致、景觀開(kāi)揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院 市場(chǎng)抗性 櫻之谷 售價(jià) 位置 長(zhǎng)沙市體育新城 ?白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅 184 戶 發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長(zhǎng)沙市體育新城旁性價(jià)比最高的原生態(tài)別墅小區(qū) 優(yōu)勢(shì) 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大 自然的資源做最有效的結(jié)合 市場(chǎng)抗性 總結(jié)： 名稱 奧美城 左岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 均價(jià) 2800 元／㎡ 2800 元 /㎡ 位置 勞動(dòng)西路 293 號(hào) 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路 215 號(hào) 規(guī)劃形態(tài) 塔樓 30 層底商 第一期帶電梯多層、第二 15 期層小高層 6棟 6 層多層 3 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77158 76300 ㎡ 主力總價(jià) 37 萬(wàn) 33 萬(wàn) 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二 2020 期年上半年 銷售日期 98％ 2002 年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒(méi)有園景，沒(méi)有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場(chǎng)抗性 沒(méi)有園景，沒(méi)有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價(jià)圖 2） 價(jià)格分析 3） 戶型格局配比 此板塊的戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤所處位置來(lái)區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好。所以開(kāi)發(fā)商對(duì)此區(qū)域保持觀望 態(tài)度。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛(ài)，銷售起來(lái)比小高層要快。 l 省政府新區(qū)板塊 （簡(jiǎn)介） 住宅樓盤分析 華麗家族 售價(jià) 位置 書院南路 215 號(hào) 主力戶型 72129 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 6 棟 6 層多層和 3 棟小高層組成 發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)抗性 華銀園 白沙花園 售價(jià) 2350 元 /㎡，一次性付款 97 折 位置 芙蓉路與赤嶺 路交匯處 主力戶型 42～ 165 ㎡，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主 規(guī)劃形態(tài) 前三期 17 棟多層住宅，第四期 3 棟小高層住宅 發(fā)展商 天心區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨， 10 月份推出第四期 推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū) 優(yōu)勢(shì) 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺(tái)四米架空底層 市場(chǎng)抗性 湘銀嘉園 售價(jià) 均價(jià) 2600 元 /㎡ 位置 長(zhǎng)沙市芙蓉路赤嶺路口 主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi) ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟高層 發(fā)展 商 長(zhǎng)沙長(zhǎng)盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)抗性 星語(yǔ)林 此區(qū)域由樓盤的定位來(lái)確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈各開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤的價(jià)格定位還是較保守。均價(jià)在 1730 元～ 2480 元。此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開(kāi)發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。這說(shuō)明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。香堤雅境和西街花園 120 平方米左右的三室廳占 75%和 70％，這說(shuō)明長(zhǎng)沙市的消費(fèi)者對(duì)此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是 76105 平方米的二房二廳，占 50％；瑞豐家園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者，故戶型設(shè)計(jì)成大戶型，瑞豐家園最小的 140 平方米三室二廳和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。各樓盤住宅小區(qū)外部環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價(jià)格反差不是很大，在我們抽取的 7 個(gè)樓盤樣本中，均價(jià)范圍從 25003300 元 /平方米，從樓盤均價(jià)可知，價(jià)格與發(fā)展商的實(shí)力、推廣水平 無(wú)關(guān)，樓盤周邊未來(lái)規(guī)劃和樓盤內(nèi)部的配套才是消費(fèi)者比較關(guān)注的問(wèn)題。香堤雅境 售價(jià) 均價(jià) 2500 元 /㎡ 位置 人民東路芙蓉區(qū)政府斜對(duì)面 主力戶型 三室二廳 126 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 大多數(shù)一梯兩戶，小部分一梯三戶，院落式 12—17 層電梯小高層列陣式，分三期開(kāi)發(fā)，每排之間有景觀，最寬樓距 80 米 發(fā)展商 長(zhǎng)沙仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 第一期 4 月 30 日封頂 銷售情況 70—80% 推廣主題 回歸鄰里親情的院落式小高層社區(qū) 優(yōu)勢(shì) 戶戶南北雙景，通風(fēng)采光好政府未來(lái)發(fā)展地段道路發(fā)達(dá)， 樓距寬 市場(chǎng)抗性 有一半戶型廚房設(shè)計(jì)太小，只有 5 ㎡左右分?jǐn)偯娣e較多 美林景園 售價(jià) 小高層 2380 元 /㎡多層 2180 元 /㎡ 位置 勞動(dòng)?xùn)|路與火星大道交匯處 主力戶型 三房 127 ㎡ —149 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 7 層多層， 5 棟 12 層小高層組成框架結(jié)構(gòu)，列陣式排列一梯兩戶 發(fā)展商 湖南美林置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 二期現(xiàn)樓，三期未建 銷售情況 90% 共 1000 戶 推廣主題 中國(guó)首家全民健身示范社區(qū) 2020年長(zhǎng)沙十大名盤 2020年最受歡迎的十大誠(chéng)信樓盤 優(yōu)勢(shì) 一梯兩戶，南北對(duì)流，采光好，戶型四正交通便利，四通八達(dá)緊鄰體育館，政府發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)每戶都有小花園 市場(chǎng)抗性 戶型面積比較大，學(xué)校、幼兒園、商業(yè)街還在建，現(xiàn)生活配套區(qū)不完善 西街花園 售價(jià) 均價(jià) 2800/㎡ 位置 人民東路 10 號(hào) 主力戶型 三房二廳 130 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 組團(tuán)院落景觀一期多數(shù) 5 層多層 17 棟，二棟小高層 11 層一梯兩戶、三戶正塊呈南北走向，南北長(zhǎng) 800 余米，東西寬 200 米，分㎡、 B、 C 區(qū)塊組成 發(fā)展商 浙江南都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、長(zhǎng)沙市舊城改建開(kāi)發(fā)公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 近 80%，總戶數(shù) 1364 戶 推廣主題 國(guó)家康居示范住宅 優(yōu)勢(shì) 戶戶 南北向，樓間距寬，通風(fēng)好、政府未來(lái)發(fā)展區(qū)，地段好，交通方便設(shè)計(jì)人性化，采光好，整體規(guī)化好實(shí)用率高，容積率高 市場(chǎng)抗性 地段開(kāi)發(fā)需 3—5 年，現(xiàn)較偏僻，沒(méi)有售樓部 瑞豐家園 售價(jià) 起價(jià) 2500 元 /㎡均價(jià) 2900 元 /㎡ 位置 車站北路夢(mèng)澤園對(duì)面 主力戶型 三室 140 ㎡ 占 44%四室 189 ㎡ 占 44% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤是一座 20 多層商住樓和寫字樓組成，兩梯四戶去年年底開(kāi)盤 發(fā)展商 長(zhǎng)沙瑞豐置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓，總數(shù) 60 戶 銷售情況 70% 三室銷售 80%四室銷售 60%復(fù)式只銷售了一套 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 交通方便，生活配套成熟戶型采光 市場(chǎng)抗性 塔樓，樓盤沒(méi)有景觀，封閉式陽(yáng)臺(tái)底商，旁邊是寫字樓，50 年產(chǎn)權(quán) 雍景園 售價(jià) 起價(jià) 2480 元 /㎡均價(jià) 3100 元 /㎡ 位置 車站北路雍景園銷售處（展覽館路與湘湖路交匯處） 主力戶型 三房 116—137 ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)由 29 座小高層及多層住宅和少量沿街獨(dú)立門面組成小區(qū)規(guī)劃組團(tuán)式和列陣式，臨街住宅底商現(xiàn)建好的商鋪多經(jīng)營(yíng)餐飲框架結(jié)構(gòu)，中國(guó)銀行 7 成 20 年按揭最后一塊用地正在建綜合樓 發(fā)展商 長(zhǎng)沙益銓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓（一期己交樓 ） 銷售情況 90% 共 607 戶 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 交通便利，地理位置優(yōu)，配套完善戶型四正，采光好南北朝向，通風(fēng)優(yōu) 市場(chǎng)抗性 戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)不好，陽(yáng)臺(tái)全是封閉式，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)由于現(xiàn)一層商鋪多是做餐飲，油煙大，噪音大住宅 50 年產(chǎn)權(quán) 濱江家園 總結(jié) 住宅樓盤的開(kāi)發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。 住宅樓盤分析 嘉盛 常住人口的逐漸增，使商品房正在大面積的開(kāi)發(fā)，住宅樓盤要分布在圍兩大公園而建的瑞豐家園、濱湖家園、王府花園、雍景園等；緊鄰新遷區(qū)政府大樓而建的香堤雅境、西街花園等；伴體育館美林景園。這說(shuō)明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場(chǎng)奠定了一個(gè)厚積薄發(fā)的平臺(tái)。銷售率大多在 85%左右。使用的銷售道具，如樓書、單張、報(bào)紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。 這三個(gè)樓盤小區(qū)規(guī)模中等，周邊配套欠完善，但各樓盤園林風(fēng)格各有各的特色，還以此為樓盤賣點(diǎn)。 江濱玫瑰園的戶型從 42 平方米的一房一廳至 135 平方米的三房二廳到別墅，真是 “面面俱到 ”，但還是以 40 多平方米的一房一廳和 120平方米的三房二廳為主力戶型。北國(guó)風(fēng)光 售價(jià) 起價(jià) 1990 元 /㎡均價(jià) 2100 元 /㎡ 位置 長(zhǎng)沙市芙蓉北路金霞開(kāi)發(fā)區(qū)（開(kāi)福區(qū)政府南側(cè)） 主力戶型 三房二廳 130 ㎡ 占 70% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤策劃以 “長(zhǎng)沙市首個(gè)中式生態(tài)園林景觀社區(qū) ”為賣點(diǎn)整體規(guī)劃是：列陣式， 13 棟 11 層，電梯房，有一個(gè)水景和一個(gè)園景 2020年 9 月底開(kāi)始銷售，預(yù)售證 12 月（ 2020 年）多是附近區(qū)政府、檢查院一些單位職工購(gòu)買每高一層每平方貴 20 元 發(fā)展商 湖南順天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 工程進(jìn)度 共 13 棟 現(xiàn) 1—8 棟準(zhǔn)現(xiàn)樓， 9—13 棟還沒(méi)建 銷售情況 80%多 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 樓位于市中心與新開(kāi)發(fā)區(qū)交接處，緊鄰區(qū)政府大樓，政府未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)交通便利，生活配套成熟，外立面貼墻磚，顏色以米白色不主，顏色較醒目小區(qū)