【正文】 一個(gè)全新的產(chǎn)品類型。這群人的共同特點(diǎn)是，沒有足夠的積蓄來購(gòu)買大戶型的住房，但同時(shí)，又希望擁有一個(gè)自由自在的、屬于自己的私人空間。強(qiáng)烈的心理認(rèn)同感和現(xiàn)實(shí)需求感促使他們成為雙牛及小戶型的忠實(shí)追隨者，于是，小戶型，大空間，總價(jià)低，地理位置優(yōu)越的“單身公寓”便有了肥沃的生長(zhǎng)土壤?！半p?！背晒χ笠粫r(shí)間，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)上此類產(chǎn)品層出不窮，價(jià)格也一路走高，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它類型的新建商品房。例如開發(fā)初期，房產(chǎn)商急功近利，把宣傳焦點(diǎn)集中在單身公寓這個(gè)新概念的推廣上，又恰逢杭州寫字樓市場(chǎng)不景氣，住宅剛好升溫，把寫字樓當(dāng)成商住兩用的準(zhǔn)住宅賣，迎合了當(dāng)時(shí)受眾的心理，于是銷售、轉(zhuǎn)租形勢(shì)一片大好，一時(shí)被稱作“黑馬”。二.此時(shí)的開發(fā)商在加強(qiáng)生活配套的同時(shí)，開始提供裝修服務(wù)。以華門自由２１公寓為例，采用大量軟文廣告的形式在各種平面媒體上對(duì)其樓盤的配套設(shè)施和卓越的室內(nèi)裝修進(jìn)行了報(bào)道。他們?yōu)榱耸故鼙娫谑辗康耐瑫r(shí)收到滿意的裝修，特別主打這兩家名聲在外的裝修設(shè)計(jì)公司，其原因一是上海的房地產(chǎn)裝修行業(yè)走在全國(guó)前列，設(shè)計(jì)理念超前、完善，上海人的精明細(xì)致無一不在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)。人們常擔(dān)心精裝修房體現(xiàn)不出自己的個(gè)性，其實(shí)住宅的裝修和裝飾是家居裝修的兩個(gè)不同方面。而裝飾是指采用家具、布藝、擺設(shè)、藝術(shù)品、色彩、光線等不同組合，渲染烘托家庭居住氣氛、文化氣質(zhì)，既滿足功能使用的需求，又反映住戶的個(gè)性喜好。如此的結(jié)合，保證了樓盤的裝修讓業(yè)主滿意。華門自由21公寓又告訴受眾，他們的成品房裝修以中高檔、實(shí)用、方便、穩(wěn)妥為原則，盡量選擇人們喜歡和熟悉的品牌，例如TOTO衛(wèi)浴設(shè)備、櫻花櫥具、美時(shí)櫥柜、實(shí)木地板、諾貝爾瓷磚，處處體現(xiàn)出家的溫馨、方便。和華門自由２１公寓一樣，當(dāng)時(shí)比較活躍的單身公寓品牌樓盤國(guó)都公寓、云河大廈等均把主要訴求點(diǎn)放在生活配套設(shè)施、完善的裝修服務(wù)上，給尚在形成的杭州單身公寓市場(chǎng)注入了一股強(qiáng)勁的定心劑，業(yè)主紛紛追捧，使杭州單身公寓市場(chǎng)進(jìn)入了高成長(zhǎng)期，刮起了第二股投資風(fēng)暴。把單身公寓及時(shí)呈現(xiàn)出“麻雀雖小，五臟俱全”的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格更容易被年輕人接受。正是由于具有投資少、回報(bào)高，被投資者視為生財(cái)元寶。所以不管是自住還是投資，都是不錯(cuò)的選擇。支付一筆不多的首付款，然后通過住宅流通市場(chǎng)順利實(shí)現(xiàn)出租，既可用每月租金支付銀行月供，這種長(zhǎng)投資形式，使買家以不高的代價(jià)若干年后輕松擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到了“以房養(yǎng)房”的目的。開發(fā)商通過對(duì)年輕人這一消費(fèi)群體的分析，他們獨(dú)立的個(gè)性與完美的生活自理能力未必成絕對(duì)正比，于是配套設(shè)施的及時(shí)興建將可能使住宅商品更加趨于完美。然而由于市場(chǎng)的不成熟，這些主打廣告中存在著不少水分，雙牛大廈、云河大廈這些老百姓相對(duì)比較熟悉的“單身公寓”，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)只是“公建用地”，其最高土地使用年限為50年，且沒有煙道、污水管等住宅配套設(shè)施，不能申請(qǐng)管道煤氣，不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)手續(xù)的依據(jù)，所以只是開發(fā)商打的擦邊球，被冠名為“假單身公寓”。三.2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SOHU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場(chǎng)中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。從目前一些單身公寓廣告宣傳的角度來看，大多強(qiáng)調(diào)一種投資、居家與辦公多種功能組合。比如，以往單身公寓多強(qiáng)調(diào)居住和投資功能，單身公寓就是一個(gè)小小的居住空間，一個(gè)年輕人的過渡產(chǎn)品。因此，在不少樓盤逐漸走向精裝修的同時(shí)，也有的單身公寓依舊選擇毛坯房，給購(gòu)買者靈活的空間。到目前為止，經(jīng)過兩代單身公寓積累的人氣和市場(chǎng)，杭州已經(jīng)有相當(dāng)多的樓盤開始涉足小戶型單身公寓的開發(fā)，據(jù)初步測(cè)算，今明兩年杭州市在建的和規(guī)劃建設(shè)的單身公寓項(xiàng)目體量超過２０萬平方米，交付量在7000套左右，其中很多是規(guī)劃在綜合性的社區(qū)內(nèi)的，在建和規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模在１０萬以上的住宅社區(qū)中，都有規(guī)劃獨(dú)幢的單身公寓，大部分的開發(fā)商都考慮了裝修的銷售方式，但在具體方案細(xì)節(jié)（裝修標(biāo)準(zhǔn)等）上還比較謹(jǐn)慎。而由于地理位置、樓盤特性不同，開發(fā)商對(duì)各自的樓盤市場(chǎng)廣告推廣方式、訴求重點(diǎn)也各不相同。錦繡天地杭州國(guó)際商務(wù)中心：是西子湖畔全新的價(jià)值景觀商業(yè)綜合物業(yè)，未來的精品綜合性全力房產(chǎn)，總建筑面積近9萬平方米。著重推出杭州錦繡天地精品主題商場(chǎng)，無論是人氣還是商機(jī)都占盡天時(shí)地利，牢牢抓住經(jīng)常駐外的經(jīng)理人等精英人士，他們?cè)谶x擇上要求有精裝的配置和便利的交通，對(duì)于價(jià)格有相當(dāng)?shù)某惺芰Α＿@里是家，但比家更溫暖，更引人注目；這里是酒店，但比酒店更尊貴、更方便、愜意。酒店經(jīng)營(yíng)部分委托洲際酒店集團(tuán)管理，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一脈相承的貴族氣質(zhì)，真正恪守國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理，在創(chuàng)造財(cái)富與輝煌的同時(shí)提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)。它將自己定位于開發(fā)充滿時(shí)尚感、運(yùn)動(dòng)感的樓盤社區(qū)，首創(chuàng)了南岸運(yùn)動(dòng)景觀概念社區(qū)。從外立面上看，這給人以莊重、高貴的感覺。結(jié)合水印城的地理位置和樓盤規(guī)模特點(diǎn)，采了用豎線條的外立面，令整個(gè)樓盤看起來顯得年輕、富有生氣、活潑，襯托水印城的運(yùn)動(dòng)主題。住宅不應(yīng)該只是住，最主要的還是生活，要豐富生活的內(nèi)容。第二步主打“當(dāng)生活成為景觀”的理念，是告訴別人水印城是一處崇尚生活、時(shí)尚的居所，生活中的人就是一道難得的風(fēng)景。在開發(fā)商的宣傳冊(cè)上，游泳池里的、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)上運(yùn)動(dòng)著的、坡地上坐著的，橙色跑道上聽著MP慢跑著的人群，都是運(yùn)動(dòng)的景觀，也是最生動(dòng)、最富生命力的景觀。開發(fā)商充分利用“運(yùn)動(dòng)，是時(shí)尚的主題”這一生活理念，在園區(qū)配置了陽(yáng)光室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館（室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓室、羽毛球場(chǎng)等）、景觀橙色跑道、半開放式游泳池和下沉式網(wǎng)球場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)了大眾對(duì)于“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的渴望，在一定程度上也引領(lǐng)了全民健身運(yùn)動(dòng)新時(shí)代的到來。旅游?水印城為業(yè)主的生活增添健康、運(yùn)動(dòng)的氣息，展現(xiàn)南岸激情社區(qū)的非凡動(dòng)力，真正體現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的設(shè)計(jì)理念。盛元?慧谷：親和力是盛元?慧谷的主打牌，他們認(rèn)為，好的建筑不僅要融入自然，更應(yīng)成為風(fēng)景的一部分。開發(fā)商在推廣中力求將都市特質(zhì)與自然景觀有機(jī)地結(jié)合，摒棄了盲目追求形式上的幾何構(gòu)圖、過于理性的抽象母題，以人性化的、感性化的、多元化的手法，更加關(guān)注業(yè)主在物質(zhì)和精神雙層面的個(gè)體需求，將其打造為都市中的一片汪洋綠海，充滿陽(yáng)光和江景的悠揚(yáng)閑適，成為富有感召力的人居空間——具有舒適景觀的“休閑小區(qū)”，注重自然生態(tài)的“綠色家園”。 ”所謂生態(tài)，其實(shí)就是萬物和諧共處的一種生存狀態(tài)，單身公寓的業(yè)主無疑能夠在青山綠水間享受到浪漫和自由。下沙應(yīng)是下一個(gè)學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場(chǎng)較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州?下沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場(chǎng)推廣最根本的訴求點(diǎn)。從總體說來，福雷德廣場(chǎng)的推廣是與下沙板塊的總體競(jìng)爭(zhēng)力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。福雷德廣場(chǎng)必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配套、景觀環(huán)境等方面提高水平，應(yīng)偏重舒適性，并在景觀資源的利用等方面充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)。四.而已經(jīng)歷三代發(fā)展到如今的第四代單身公寓的出現(xiàn),單身公寓房產(chǎn)情勢(shì)正趨向成熟,代表著小戶型物業(yè)的第四代產(chǎn)品——小戶型群落已經(jīng)在市場(chǎng)中初露端倪，并將成為未來市場(chǎng)的主流。小戶型群落改變了過去小戶型物業(yè)僅強(qiáng)調(diào)“住”的局限性，將人居變成一個(gè)系統(tǒng)的工程，從“居住”一維的考量擴(kuò)展到便捷、舒適、完善、專業(yè)等多維的層面。那么一個(gè)小戶型物業(yè)到底要具備哪些條件才能成為“小戶型群落”呢？對(duì)比國(guó)內(nèi)外小戶型群落的發(fā)展，以新青年廣場(chǎng)為例,一個(gè)成熟的小戶型群落產(chǎn)品至少需要具備以下四個(gè)條件：一、地段是永遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)關(guān)注地段一直是房地產(chǎn)的金科玉律。從國(guó)外小戶型群落分布特點(diǎn)來看，一個(gè)小戶型群落項(xiàng)目地段是否優(yōu)秀，主要取決于一個(gè)區(qū)域的“便捷度”。從這個(gè)角度看，小戶型群落所處位置必須交通便捷，不管是到城市核心區(qū)購(gòu)物，還是到城市遠(yuǎn)郊休閑，都極其方便；同時(shí)，小戶型物業(yè)必須配套設(shè)施十分完善。新青年廣場(chǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴筆者，選擇在德勝地區(qū)打造杭州首座小戶型群落，一個(gè)重要原因就是該地區(qū)地段優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，便捷度高。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家小戶型群落的發(fā)展模式，配套設(shè)施的安排一般都是為居住的年輕人群度身設(shè)置的，一般將配套分為引導(dǎo)配套和專屬配套兩大類。為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求，提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、快遞服務(wù)、美食廣場(chǎng)、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。三、公共空間立體化小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式，將公共空間設(shè)置在多個(gè)平面，形成地面和空中的協(xié)調(diào)互動(dòng)。滿足了年輕人群對(duì)居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。室內(nèi)裝修往往成為一個(gè)小戶型群落的點(diǎn)睛之筆，好的裝修能提高項(xiàng)目的品位，提升業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對(duì)人們的吸引力也更大。所以,這一階段單身公寓的市場(chǎng)廣告推廣訴求集中在對(duì)抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上,注重新穎,而不是所有公寓共同點(diǎn),如物業(yè)等。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號(hào)，體現(xiàn)了其針對(duì)的購(gòu)買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面! 再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動(dòng)而行動(dòng)!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足, 開發(fā)商開發(fā)了50、70、140平方米等多種個(gè)性戶型，迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；140平方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。在獨(dú)立、現(xiàn)代、個(gè)性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場(chǎng)推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)上可以負(fù)擔(dān)，購(gòu)買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用于投資，達(dá)到以“小房養(yǎng)大房”的目的。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便?！　】傮w來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的興奮點(diǎn)，目前銷售上暫時(shí)比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)受到追捧。而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過是