【正文】 張揚(yáng)了個(gè)性，因此必然會得到年輕人的認(rèn)同。三. 群體家庭收入特征目標(biāo)消費(fèi)群的收入屬于中上水平，有購買能力。第三節(jié)這群人的共同特點(diǎn)是，沒有足夠的積蓄來購買大戶型的住房，但同時(shí)，又希望擁有一個(gè)自由自在的、屬于自己的私人空間?！半p?！背晒χ笠粫r(shí)間，杭州房產(chǎn)市場上此類產(chǎn)品層出不窮，價(jià)格也一路走高，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它類型的新建商品房。二.以華門自由２１公寓為例，采用大量軟文廣告的形式在各種平面媒體上對其樓盤的配套設(shè)施和卓越的室內(nèi)裝修進(jìn)行了報(bào)道。人們常擔(dān)心精裝修房體現(xiàn)不出自己的個(gè)性，其實(shí)住宅的裝修和裝飾是家居裝修的兩個(gè)不同方面。如此的結(jié)合，保證了樓盤的裝修讓業(yè)主滿意。和華門自由２１公寓一樣，當(dāng)時(shí)比較活躍的單身公寓品牌樓盤國都公寓、云河大廈等均把主要訴求點(diǎn)放在生活配套設(shè)施、完善的裝修服務(wù)上，給尚在形成的杭州單身公寓市場注入了一股強(qiáng)勁的定心劑，業(yè)主紛紛追捧，使杭州單身公寓市場進(jìn)入了高成長期，刮起了第二股投資風(fēng)暴。正是由于具有投資少、回報(bào)高，被投資者視為生財(cái)元寶。支付一筆不多的首付款，然后通過住宅流通市場順利實(shí)現(xiàn)出租，既可用每月租金支付銀行月供，這種長投資形式，使買家以不高的代價(jià)若干年后輕松擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到了“以房養(yǎng)房”的目的。然而由于市場的不成熟，這些主打廣告中存在著不少水分，雙牛大廈、云河大廈這些老百姓相對比較熟悉的“單身公寓”，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)只是“公建用地”，其最高土地使用年限為50年，且沒有煙道、污水管等住宅配套設(shè)施，不能申請管道煤氣，不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)手續(xù)的依據(jù)，所以只是開發(fā)商打的擦邊球，被冠名為“假單身公寓”。2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SOHU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。比如，以往單身公寓多強(qiáng)調(diào)居住和投資功能，單身公寓就是一個(gè)小小的居住空間，一個(gè)年輕人的過渡產(chǎn)品。到目前為止，經(jīng)過兩代單身公寓積累的人氣和市場，杭州已經(jīng)有相當(dāng)多的樓盤開始涉足小戶型單身公寓的開發(fā)，據(jù)初步測算，今明兩年杭州市在建的和規(guī)劃建設(shè)的單身公寓項(xiàng)目體量超過２０萬平方米，交付量在7000套左右，其中很多是規(guī)劃在綜合性的社區(qū)內(nèi)的，在建和規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模在１０萬以上的住宅社區(qū)中，都有規(guī)劃獨(dú)幢的單身公寓，大部分的開發(fā)商都考慮了裝修的銷售方式，但在具體方案細(xì)節(jié)（裝修標(biāo)準(zhǔn)等）上還比較謹(jǐn)慎。錦繡天地杭州國際商務(wù)中心：是西子湖畔全新的價(jià)值景觀商業(yè)綜合物業(yè)，未來的精品綜合性全力房產(chǎn)，總建筑面積近9萬平方米。這里是家，但比家更溫暖，更引人注目；這里是酒店，但比酒店更尊貴、更方便、愜意。它將自己定位于開發(fā)充滿時(shí)尚感、運(yùn)動感的樓盤社區(qū)，首創(chuàng)了南岸運(yùn)動景觀概念社區(qū)。結(jié)合水印城的地理位置和樓盤規(guī)模特點(diǎn)，采了用豎線條的外立面，令整個(gè)樓盤看起來顯得年輕、富有生氣、活潑，襯托水印城的運(yùn)動主題。第二步主打“當(dāng)生活成為景觀”的理念，是告訴別人水印城是一處崇尚生活、時(shí)尚的居所，生活中的人就是一道難得的風(fēng)景。開發(fā)商充分利用“運(yùn)動，是時(shí)尚的主題”這一生活理念，在園區(qū)配置了陽光室內(nèi)運(yùn)動館（室內(nèi)籃球場、乒乓室、羽毛球場等）、景觀橙色跑道、半開放式游泳池和下沉式網(wǎng)球場，真正實(shí)現(xiàn)了大眾對于“運(yùn)動就在家門口”的渴望，在一定程度上也引領(lǐng)了全民健身運(yùn)動新時(shí)代的到來。盛元?慧谷：親和力是盛元?慧谷的主打牌，他們認(rèn)為，好的建筑不僅要融入自然，更應(yīng)成為風(fēng)景的一部分。 ”所謂生態(tài)，其實(shí)就是萬物和諧共處的一種生存狀態(tài)，單身公寓的業(yè)主無疑能夠在青山綠水間享受到浪漫和自由。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。從總體說來，福雷德廣場的推廣是與下沙板塊的總體競爭力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。四.小戶型群落改變了過去小戶型物業(yè)僅強(qiáng)調(diào)“住”的局限性，將人居變成一個(gè)系統(tǒng)的工程，從“居住”一維的考量擴(kuò)展到便捷、舒適、完善、專業(yè)等多維的層面。從國外小戶型群落分布特點(diǎn)來看，一個(gè)小戶型群落項(xiàng)目地段是否優(yōu)秀，主要取決于一個(gè)區(qū)域的“便捷度”。新青年廣場的一位負(fù)責(zé)人告訴筆者，選擇在德勝地區(qū)打造杭州首座小戶型群落，一個(gè)重要原因就是該地區(qū)地段優(yōu)勢強(qiáng)，便捷度高。為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求，提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、快遞服務(wù)、美食廣場、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。滿足了年輕人群對居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對人們的吸引力也更大。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號，體現(xiàn)了其針對的購買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面! 再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動而行動!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足, 開發(fā)商開發(fā)了50、70、140平方米等多種個(gè)性戶型，迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；140平方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會受到追捧。隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：l 房型不合理。 配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。一般打工階層要求單房租金不超過600元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。因此,在單身公寓未來的市場推廣上面,我們應(yīng)該在杭州現(xiàn)有單身公寓的發(fā)展形式下做進(jìn)一步的整合定位,甚至可以重新定位,畢竟根據(jù)單身公寓作為一種過度性房產(chǎn)的性質(zhì),起點(diǎn)過高或過低都不符合真正的市場需要,而是要根據(jù)社會現(xiàn)實(shí)做適合的定位!第一點(diǎn)是項(xiàng)目位置不應(yīng)太偏，應(yīng)在交通、商業(yè)較好的地段，但也不是頂級地段，單價(jià)不超過6500元／平方米。這也是主要針對單身公寓的特征設(shè)定的,過渡型的房子無須太大,但是單身公寓多為合租,過小的話容易喪失生活空間,單身貴族們(多為青年)熱情有活力,不可能喜歡孤單的生活,但又個(gè)性鮮明,也需要屬于自己的空間,因此,單身公寓的面積安排,最重要的就是要從人性化和現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)合起來。年輕一族需要在工作以及生活上交流、交友以及娛樂,沒有一定的交流空間,就無法顯示出單身公寓中的活力來,現(xiàn)在的普通城市生活已經(jīng)發(fā)展到隔門如隔世的狀態(tài)了,總不至于讓還擁有年輕活力的單身貴族們提前進(jìn)入單調(diào)封閉的所謂的城市生活吧。下沙區(qū)塊的投資性購房比例偏少，大部分集中于小戶型、單身公寓，此外，購買人群還包括經(jīng)濟(jì)條件較好的在校學(xué)生、高新區(qū)的年輕職員等。他追求的理念是“不僅僅是居住而是生活”、 “優(yōu)雅、人性、自然、和諧的社區(qū)環(huán)境”依托于大學(xué)城的福雷德廣場緊緊高舉學(xué)院派旗幟，竭力體現(xiàn)開發(fā)商打造智能化、人性化、高品位的社區(qū)生活。下沙仍然給人一種希望，未來的五年時(shí)間里，高教園區(qū)的建設(shè)將基本成熟，人口也將比現(xiàn)在翻番，學(xué)院概念仍將會成為下沙房產(chǎn)的一張王牌。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動植物的總體。對于小戶型群落來說，地段的優(yōu)勢同樣重要。從杭州城市格局來看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的“便捷度”。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè)施。上塘路上的新青年廣場在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了6000多平方米的城市廣場；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。目前，杭州的新青年廣場邀請著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個(gè)角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。所謂抽象概念,即前面所講的“小戶型群落”,新事物,即以新青年廣場為代表的第四代單身公寓!在新青年的宣傳上,它主要采用了平面和動漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對其樓盤進(jìn)行報(bào)道,因?yàn)槠溽槍Φ闹饕褪菃紊戆最I(lǐng)和因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭,而這些人絕對和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。“每個(gè)人都有自己的舞臺”,如此個(gè)性十足的樓盤口號,還能有誰不愛呢?新青年廣場以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安24小時(shí)巡邏。在西湖博覽會的房交會上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論：　我們可以從以下幾個(gè)因素對此進(jìn)行具體的分析：在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，但是當(dāng)市場上一種新產(chǎn)品被看好、一種投資暫時(shí)利好的時(shí)候，就有大量的資金涌過來，最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。目前市場上的不少單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。l4．單身公寓產(chǎn)品，如果租價(jià)超過1500元，租客心理上就很難承受。 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；l單身公寓的出現(xiàn)是必然的,其發(fā)展也將不會停止,重點(diǎn)不是在量上,而是在戶型和檔次上,隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活要求也會不段的提升,但是限度還是不會超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅,畢竟一個(gè)是過渡型的,一個(gè)是終身型的。第二點(diǎn),面積主力應(yīng)在45－60平方米之間，一房或二房一廳為主。第六點(diǎn),留出一定的交流空間